旭辉建管总裁刘冰洋记得很清楚，在今年的中国房地产代建峰会上，有80多家企业到现场参会。

越来越多的企业加入或者正在加入这个行业。

“客观上来讲，更多的企业进入到这个行业，对行业发展是更有利的。但从总体的规模上看，其实代建行业在细分市场的容量相对来说比较有限，从国际上的数据来看，大概仅有20%到30%的渗透率。”在2024博鳌地产发展暨代建论坛上，刘冰洋接受了媒体的采访。

对于行业未来，刘冰洋判断，它最后会呈现一种头部企业才能够长期发展下去的局面，很多规模不大或者没有全国布局的属地化企业想稳定持续地发展压力比较大。

尽管利润率仍然相对较高，代建行业“跑马圈地”式的竞争已经非常激烈，近两年，代建行业已经出现了低价竞争、利润下滑的局面，贴着“高利润率”标签的代建业务，越来越不赚钱了？

“房地产”逻辑的延续？

7月，中指研究院发布了2024年1-6月房地产代建企业的榜单，从2018年至2023年，全国代建行业保持了23%的平均增长速度。今年上半年，代建新增规划建筑面积同比增长3.0%。

今年一季度末，布局代建领域的企业已超过90家，TOP200房企下属企业就有70家。

作为房地产转型业务范围内与地产业务最为紧密，甚至可以直接启用地产团队的业务，代建成为在地产行业下滑阶段最直接承接地产业务的平台。

“旭辉是从2020年7月份开始从战略上来思考要不要进入代建赛道，最终经过了审慎的决策，大家认同可以通过代建把过去二十几年积累下来的体系、人才资源和能力，找到另外平台去延展下来，所以这个时候我们做了这个战略选择。”刘冰洋表示。

这也是大多数房企在经历行业转型时期进入代建赛道的原因。

行业内布局较早的绿城管理、中原建业已经占据了头部不小的市场份额，还有很多上市公司，其下面也都组建了代建团队，不管是央企国企，还是民营企业以及部分出险企业，大多都已经实现了赛道布局。

但是代建本质上和地产并不是一个赛道，它有更强的服务属性，随着不断有企业入局，整个行业的竞争加剧，新增签约面积的争夺愈发激烈，甚至出现可以接受牺牲利润的情况，“房地产”的逻辑在这个行业仍然在背后运行着。

一家头部代建企业内部人士告诉《凤凰WEEKLY地产》：“我们在浙江的县城，当地的城投公司招投标项目，我们几家报的费率大概在1.8到2.0之间，有一家企业直接把费率拉低一半。另外，承诺的项目收益，我们觉得大概在2800万到3200万，这家企业直接拉到1.5个亿。最后他们拿到项目了。”

他认为，这其中蕴藏着不小的风险，“对政府来说，他是限期付款，当下的付费会减少。另外，对于预期收益拉高，毕竟一个项目的利润结算要到交付以后，也就是两三年以后的事情。如果未来收益达不到，会不会造成未来城投公司的爆雷？”

“代建行业整体的利润水平正在下滑。”刘冰洋说。数据也佐证了这样的趋势，中指研究院数据称，2023年，典型代建企业净利润率均值为23.9%，较2022年下降1.4个百分点，连续两年下降。

新城控股董事长王晓松此前在公开场合谈到代建时就曾提到过这个问题：“代建要赚大钱，又得回到规模的老路上。现在地产行业离职的人多，所以经常会挖几个人去干轻资产代建，未来的竞争变成了价格的竞争，就不赚钱了，又到了个红海。”

资本新角色

除了高利润率，代建行业另一个重要标签就是对资金要求低。但过去很多年，规模房企积累了强大的融资能力，这让房企背景的代建企业在市场中扮演着另一种重要角色——资金的桥梁。

“我感觉近期的地方城投公司，对资金的需求有点在提高的。”刘冰洋表示。

大公国际副总裁张秦牛在一次论坛上也表示：“至少在今明两年，全国范围的地方债务风险化解工作仍将持续开展，城投债融资政策整体上仍会偏紧，传统城投企业新增融资受限持续，而积极寻求转型的城投企业将会获得市场的更多认可，面临的融资环境也将更加宽松。”

作为近两年拿地的主要企业，房地产显然不属于转型范围内的业务，但这个行业又高度依赖融资，这些地产出身的代建方便有了新的发挥空间。

以旭辉建管为例，他们的业务委托方，城投类的国资加上AMC金融机构大概占到合同额的50%，他们的需求提高，对代建企业意味着更多的机会。

“我们去跟地方政府洽谈，地方政府出面，他们知道哪几家国企托底拿地更多，指定他们与我们合作，这里面一些好的项目我们也投小股，5到10个点，这部分我们是用基金的形式去投资；轻资产公司，我们也让他们参与进来，我占比51%控股。”上述头部代建企业内部人士透露。

“托底拿地的地方城投跟我们说，其实这样的项目里面哪怕我们进一个点，项目也能从他们负债里面出表。”该人士称。

这种方式并非首创，富尚资产董事长陈晓鸥在2024博鳌地产发展暨代建论坛上表示：“美国的开发商汉斯通过引入资本，他的开发模型转成了代建的模型，他通过跟基金绑定，在项目中占1%到5%的投资额度，成为股东。另一方面，投资商看到他投了1%也放心，觉得他有资本在里面。当然他是通过基金的方式去投的，在基金中他又稀释了他的股权，所以他的自有资金更少。”

这种方式其实在国内的代建企业中并不常见，国内目前更多的代建企业是直接帮助委托方找资方。

“我们也有带资金进项目的，但是基本上不是我们出资。我们知道客户的资金需求，所以会给他们提供资金的解决方案，比如说，有很多的金融机构或者是民间资本，作为财投跟我们一起来嫁接进项目，目前有财投真实入股的，也有金融机构做明股实债的。这个模式有很多，我们在不断进行相应的创新。”刘冰洋说。

未来，资本嫁接或许成为代建行业的又一个突破点。

陈晓鸥介绍了在帮上海城投做的30亿保租房项目中，如何把建设与资本嫁接：“目前公募REITs的项目是以10亿为门槛，还必须要有2倍的资产进行扩募。所以对上海城投来讲，它还要再有60.8亿的资产装进REITs里，这是比较大的一个规模。”他说，通过Pre-REITs基金来投资和吸纳到开发的项目或者土地，孵化这样的项目，让它进到稳定运营期之后再装到REITs退出。”

也就是通过公募基金的形式既为代建募集到了资金，也找到了足够多的资产，同时也有了退出通道。

“用资本去撬动上海城投的开发和代建能力，它完全可以通过资本的运作及其品牌团队去广泛地吸纳社会上的保租房项目。现在上海的很多国资做保租房并不擅长，而且对一些企业，尤其上市企业来说，这是一个负担，因为它折旧以后对上市公司的业绩有很大影响。所以这种情况下可以逆势收购保租房。从这个角度来看，资本对代建应该是一个极大的良性互动。”