2018年火热的夏天，南京的“地王”项目世茂天誉公开售楼处。

住宅部分一共三栋楼，每栋45层，全是160-380平方米的大平层。虽然单套总价高达千万，但还是一房难求。据说，有人为了抢到一套房，开了5个购房资格。

这座被河西万达、河西金鹰、乐基广场等多座商业体环绕的项目，地理位置相当优越。谁也没想到，几年后，曾经是十强房企的世茂集团出现流动性危机，这个市场热捧的住宅项目最终推迟了9个月才交付，而在住宅之前入市的公寓项目还有商办业态仍然陷入长久的停滞。

近期，沉寂多年的世茂天誉传出了好消息，公寓部分复工了。

一位南京世茂员工向《凤凰WEEKLY地产》证实，目前公寓已经逐步复工，但是商办目前还是停滞状态。

图/傅林林 摄

这并不是偶然，在南京，有不少停工的商办项目。

去年11月，南京城乡建设委员会发布了一条信息，已核实南京停工半年以上且有烂尾风险的商办项目共49个，这其中不乏停工超过10年以上的项目。

相比住宅来说，沉淀的商办资产，在楼市下行之际更成为了“烫手山芋”。

从去年开始，南京政府集中整治烂尾项目，在官方的统计下，7个项目复工并“销户”，7个项目取得了明显进展，13个项目取得了一定进展，其余项目正积极推进中。

沉寂的地王

当年世茂拿下的这幅地块价值不菲。

2016年5月13日，在经过88轮激烈竞价后，世茂集团以88亿元总价竞得河西中G11混合地块，总溢价47亿元，溢价率达到114.6%，成为当年的南京总价“地王”。

住宅的热销并不意外，但项目还规划了公寓、购物中心、酒店办公等多种业态，这才真正考验世茂后续开发能力。

从2021年开始，世茂天誉就出现了住宅艰难交付、公寓缓慢施工的情况，商场、写字楼，这些最有可能成为城市地标，与隔壁金鹰大厦比肩的业态，开始止步不前。

去年7月中旬，延期超9个月后，河西中世茂天誉项目最后一栋住宅迎来交付。与之相比，公寓业主则陷入更焦灼的等待，因为公寓业态是早于住宅入市的，据南京网上房地产信息显示，世茂天誉公寓部分备案792套房源，已成交214套，去化不到三成。

《凤凰WEEKLY地产》了解到，项目停滞是由于世茂与工程方中建七局出现了纠纷。

对此，中建七局的内部人士向《凤凰WEEKLY地产》表示：“目前只是局部零星复工，但具体情况，还要看世茂那边。”

世茂天誉项目施工现场 图/傅林林 摄

实际上，项目复工的迹象在4月份就已经出现了。

4月19日，对于项目公寓施工问题，南京建邺区南苑街道鹭鸣苑社区工作人员回复：3月9日，街道社区、建设局、开发商等单位在现场沟通，确保下周后陆续工人进场，3月15日在区里召开三方协调会，会上通报资金具体进度情况。

公寓的复工无疑是给项目带来了一丝希望，但这只是盘活项目的一小步，之后的商办业态的盘活仍旧遥遥无期。

4月24日，南京江东商贸区工作人员在问政平台表示，目前已成立工作小组负责该项目的风险防范，因商业和办公楼不在保交楼范围内，目前暂无进展，需进一步协调。

商办隐忧

在南京，商办业态面临压力的并不止世茂天誉一个项目。

南京工业大学天诚不动产研究所执行所长吴翔华告诉《凤凰WEEKLY地产》：“前几年政府为了抑制地价会捆绑一些商办用地，这些商办用地并不贵，但需要开发商有强大的运营能力，还有一些是根据规划要做办公区，但之后引入的产业不乐观，造成空置，目前的商办库存周期超过五年。”

随着城市不断扩容，大量的商办拔地而起，但当这些开发商由于母公司出险，这些项目面临着停工烂尾的风险。

像宝能位于南京燕子矶的宝能金融中心、华夏幸福位于南部新城的金陵中心、绿地位于江北新区的金茂国际金融中心等大量项目，因为各种原因都出现过停工消息。

南京房地产学会副会长孟祥远向《凤凰WEEKLY地产》分析：“整体上商办物业受经济环境影响比较大，这两年的供应量也偏大，而需求是在减少的，另外，规划也没有及时调整，还是按照早年的规划供应，导致产品是过剩的。”

而一位南京产业地产研究人士表示：“之前在一些板块，很多土地都要配建商业，但这些区域的人口能不能消化这些商业，这也导致了即便商业开起来了，但是周边人口无法满足商业的运营指标。”

更关键的是，这些商办项目都不在“保交楼”的范围内，开发商出险后，如果没有新的资金注入，很难“起死回生”。

一位南京酒店行业从业者告诉《凤凰WEEKLY地产》：“我们手上有12个酒店资产，一直在出售，但现在完全卖不掉。”

孟祥远表示：“在目前的环境下，住宅保交楼的优先性更高，这些商办物业账算不过来，就只能陷入停滞了。”

政府主导下的“破局”

世茂在南京的另外两座小型商业——位于鼓楼的世茂52+、雨花世茂52+去年对外出售。这两处转让的接盘方是同一家公司——南京麓漫，其背后的控股方为山东铁路发展基金有限公司。华夏幸福的金陵中心也在去年转让给了华润。

“一些商业找到接盘方，一般是一些国资背景的基金，但他们开出的价格很低，原来一两万一平，现在只有五六千，也就是按照建安成本价出售，对开发商来说，反正住宅已经卖了钱了，这部分覆盖成本就行。”吴翔华称。

在房企难有新作为的情况下，南京政府开始介入这些存量资产，官方开始制定完善“一案一策”处置计划。

对于闲置已久的地块，政府在启动程序，收回土地，寻找新的接盘方。

今年年初，南京雨花台区明确：持续加大力度盘活利用存量和闲置土地资源；江宁区也公示了48个闲置土地项目。

根据《闲置土地处置办法》的规定，属于政府、政府有关部门的行为造成动工开发延迟的，一般有这几种方式处置：延长动工开发期限；调整土地用途、规划条件；由政府安排临时使用；协议有偿收回国有建设用地使用权；置换土地等。

如果属于其他情况，未动工开发满1年的，按照土地出让或者划拨价款的20%征缴土地闲置费；未动工开发满两年的，无偿收回国有建设用地使用权。

另外，政府也在进行一些土地性质的变更，将一些商办性质的土地改为住宅，比如，今年3月8日成交的河西G01地块，原本是容积率为5.5的科研设计、商办混合用地，后来控规调整为容积率2.2的住宅用地上市拍卖，最终被招商拿下；玄武徐庄G02地块，原为容积率1.6的商办混合用地，通过控规调整为容积率1.1的居住用地，最终被中北与金基联合拿下。

“对于存量项目的解决方式还包括，把商办改造成保障性租赁住房，但成本很难收回，因为原来的性质是全不符合住宅要求，要全部重新改造，市场租赁的价格还要打九折。”吴翔华说。

在解决存量资产问题之前，南京也在计划减少增量商办用地的供应。

2024年5月，《南京市2024年度国有建设用地供应计划》出炉，其中，商服用地供应计划为48公顷，相比2023年的73公顷，下降了34%。

克而瑞数据显示，5月，南京商办市场供应面积4.89万平方米，环比下降48.95%；成交面积7.12万平方米，环比下降45.54%，供应量和成交量都大幅回落，市场需求下滑。

但目前来看，整体压力仍在。

一位商办从业者告诉《凤凰WEEKLY地产》：“现在的方法是有的，但是要投钱去干这个事儿，不是那么容易的。之前，就一直有人建议减少商办的供应，但各个区没有动力去做，还是想通过商办带来产业，政府也有持续的收入。这当然是很好的，但现在出了问题，要砸很多钱进去，而且成本很高，像酒店，商场现在还是比较难办。”

孟祥远则表示：“目前状况下，如果说没有那么大的资金支持，那提供一些政策的支持也可以，比如公寓落户或者改一些规划来做相应的调整，核心的问题还是在于后续要把这些资产盘活，不管是通过企业重整有人接盘，还是通过政策和规划调整，最终要把这个生意做起来。”