去年拿地金额和面积排全国第一的保利发展，今年在土地市场大幅撤退，从TOP10消失。

最新出炉的2024年1-5月拿地排行中，保利排名第13，拿地55亿元，比民企龙湖集团还要少1个亿，仅有中建三局、厦门建发、绿城的约三分之一。而在去年同期，保利发展的拿地金额是197亿。甚至在过去十年间，保利发展从来没有如现在这般掉到十名开外。

房地产新晋“销冠”为何突然偃旗息鼓？

保利发展2024年一季度报显示，其经营活动产生的现金流净流出了333亿元。被日益减少的现金流追赶，保利发展大幅收缩投资便不难理解。

销售额下降、存货积压纷纷压垮了保利发展自身“造血”的能力，现阶段的保利发展，把主要精力放在了去库存上。

今年以来，保利在广州、重庆、成都、南京、杭州等地大范围降价促销，引发多个城市的老业主投诉其“恶意降价”。

多地区域公司对外称“打响去库存攻坚战”，有保利中部省份的城市公司员工向《凤凰WEEKLY地产》透露，保利甚至出现了一些“亏本”去化的项目。

多省未落一子

从保利发展前5个月的公告中看，保利拿地今年在湖南、河北、河南、江西等省份和一线城市中的深圳，土地公开市场完全绝迹。在浙江、江苏、安徽、四川等热门省份，仅在1月份分别获取了1宗土地。

最明显的变化是从2月开始的，1月保利的拿地数额还多达20宗，之后就是断崖式下跌。2月保利未拿地，3月获取3宗，4月获取1宗，5月2宗。

1月之后保利发展发生了什么？

从销售额来看，1月TOP100房企的销售总额同比下降了三成，保利发展的下降幅度与之持平，没有明显的大幅下滑。在1月，保利发展还发行了一笔短期融资券，总额25亿元，利率低到了2.49%。

表面上来看，保利的拿地转变看起来十分突兀。“去年年底的时候，公司做了一个极限压力测试，如果市场不好转，到今年年中现金流就会有危险。”一名于近期从保利发展离职的广州公司前员工对《凤凰WEEKLY地产》称。

经营活动现金流的自我平衡，是企业的核心竞争力所在。在去年年底，保利发展还保持了连续六年经营现金流为正的成绩。到今年一季度结束，保利发展的经营现金流出现了333亿元的负值。

仔细来看，一季度销售商品、提供劳务收到的现金从上年的764亿减少到今年的530亿，减少幅度为31%。同时，购买商品、接受劳务支付的现金比去年多了16%。一增一减之下，经营现金流大额流出，相比去年142亿的净流出翻了逾一倍。

如此之下，保利拿地力度自然就急转直下。在今年拿地和销售最为热门的长三角，保利仅拿了上海、南京、宁波三宗地块。在今年保利没有拿地的某中部省份，其城市公司一名员工对《凤凰WEEKLY地产》称：“我们一直在看地，现在拿地会谨慎一些，公司对地块的利润率要求是15%，然后三四线基本就不拿地了。”

在保利发展今年4月底的投资者交流中，有投资者询问公司今年拿地规模收缩的原因，保利方面称：“公司坚持与经营规模、现金流周转相匹配的投资强度。”还有投资者询问：“趁着地价便宜，公司是否考虑买地，储备资源以提高未来核心竞争力？”保利发展称：“保持一定的投资强度……会认真研判每一宗土地。”

去库存攻坚战

除了销售回款减少，造成经营现金流大额净流出的另一个重要原因是存货积压。

保利发展2023年年报显示，截至2023年底，公司未售的土地储备1.46亿平方米，其中中部、西部、东北区未售土储占比为37%，较2022年提高6个百分比。“核心城市拿地投资战略难以彻底扭转土储质量下滑。”华创证券在分析报告中称。

今年以来，保利掀起了全国范围内的打折促销。

3月，保利在大本营广州的六个楼盘全部降价促销，其中保利翔龙天汇85折出货，套均总价直降超100万，引发老业主举牌维权。

今年4月，有业主在南沙区政府网站留言称：“保利湾上开盘楼盘备案价2万3，最高卖到2万6，当时开发商捂盘惜售，对外宣称无房源，把优质房源放后面，留几栋不卖。这次清明节几十上百套房源低价销售，1万2每平米，这种毫无底线降价扰乱市场的行为，对于我们已购房的业主来说损失惨重。”

“保利广州从去年就开始拼命促销了，今年开盘都是低于周边，加上全面开渠，佣金大概是3-5个点。”广州中原策划总监林浩冰介绍。

在江苏，江苏公司公开表示“今年继续打响去库存攻坚战”。南京的保利凤起云台尾盘76折清盘还送装修包，引发端午节前南京打折潮。核心区的荷雨瑧悦77折出货，89平三房在售270万，成为5月南京最热卖的楼盘。

13盘齐发全城大促之下，保利成为南京5月的销冠。“保利部分项目位于热点板块，价格调整（下降）后，房源性价比在区域内具有较强竞争力，从而吸引到了更多的买房人。”南京房地产协会秘书长张辉对《凤凰WEEKLY地产》分析。

在杭州，保利在4月份带头降价，云城臻悦府最高优惠65万。当地有业内人士表示，项目所在的片区新房限价的政策并没有取消。“余杭部分区域限价没有，部分区域还在，比如云城（臻悦府）和未来科技城。保利这个项目首开销售成绩不好，促销之后还行。”杭州某地产机构高层透露。

“现在新房的得房率都很高，有的都能超过100%，以前库存的项目得房率低，再不出货可能就再也卖不出去了。”杭州一名开发商中层对《凤凰WEEKLY地产》说。

“万科、中海都在降价，我们没办法，被迫降价。”上述中部省份的保利公司员工称，“会有一些项目为了去库存亏本卖，销售价格要报城市公司的总经理定。”

在库存重灾区的西部，保利发展在近期收到了多个城市的购房者投诉。

2024年5月15日，“问政四川”上面出现一则投诉。投诉人称，保利发展近期以抵账房促销为由，对成都市的保利怡心和颂楼盘大幅减价，达七折，前期购入业主损失达数十万元。

5月23日，人民网领导留言板上有投诉人称，重庆市江北区保利阅江台，开发商乱卖房屋，不到一个月时间降价14万元。

“我觉得不是回笼资金，是在抢客户，现在是买方市场。当然，这样下去毛利变少没有办法，不卖的话连毛利都没有了。”佛山保利公司的一名营销部门员工称。

从2023年开始，保利发展的销售策略几乎就是保量不保价。从其2023年年报就可以看到，其2023年第四季度亏损12.25亿元，是保利发展上市17年以来首次出现季度性亏损，楼盘降价是造成净利润下跌的一大原因。

坚决降价清盘之下，保利发展一季度的销售均价为17168元/平方米，同比下降5.1个百分点，结算毛利率为18.64%，同比下滑3.2个百分点，净利润遭遇进一步侵蚀。

2021年，刘平接任宋广菊成为保利发展董事长之后，高调喊出“进三争一”。现在来看，保利正在做一种“很新的”销冠，依靠过去几年的库存以及果断降价，再加上市场下行、与同行的竞争压力变小，保利仍能坐稳销冠的位置。

但刚刚才销售登顶就投资急剧收缩，保利发展新销冠的位置还能坐多久呢？