在房企销售排名中一路上升的华发股份，意外地将旗下刚上市3年多的物业公司“撤回”。

5月27日，华发物业服务集团有限公司宣布铧金投资有限公司提出私有化建议，旨在撤销华发物业服务的上市地位。

港股物业板块总市值突破万亿的第二年，2021年，华发物业服务借壳上市。随后物业股开始回调。尽管如此，在华发股份2023年年报中，其物业公司仍实现营收增加11%，毛利增长9%，合约建面增长35%。

为什么选择在此时主动退市？官方的解释为，近年来华发物业股份交易流通量长期处于相对较低水平。

但物业行业一直以来与母公司都有“剪不断理还乱”的关系，华发物业私有化背后也潜藏着华发股份的诸多考量。

无意义的上市

华发物业在5月16日就宣布停牌，投资人们以为华发物业将公布一笔收购案，结果等来的是物业企业私有化退市的消息。

根据公告，5月14日，要约人铧金投资（华发股份的间接附属公司）根据公司法第99条以协议安排方式将华发物业私有化，计划股份的注销对价为每股计划股份现金0.29港元，计划股份总数为5778615040股，应付最高现金代价约为16.7亿港元。

这一价格相对目前华发物业的股价来说，算是溢价要约了，距离停牌前的交易日，溢价超过30%。即便是5月28日复牌后，华发物业股价大涨17%，其每股价格仅0.26港元。

私有化后，要约人铧金投资及光杰（即要约人的直接控股公司）将分别拥有华发物业约96.20%及3.80%的股份，而华发物业于联交所的上市地位将同时被撤销。

截至最后交易日（包括该日）止6个月、12个月及24个月期间平均每日成交量为每个交易日分别仅占于公告日期已发行股总数约0.06%、0.04%及0.04%。股份交易低流通量可能让计划股东难以在不对股价造成负面影响情况下进行大量场内出售。

多位市场人士告诉《凤凰WEEKLY地产》：“目前港股市场对物业板块估值太低，没有再融资功能。华发物业在集团内部管理上今年也进一步回归到房地产体系。”

华发物业也称，自2017年以来，由于上述股份交易的流通量相对较低，且股份交易价格在过去几年呈下降趋势，因此本公司未开展任何股权筹资活动，在此等情况下，本公司无法充分利用其目前的上市平台作为其长期增长的资金来源。

增收不增利

物业公司的背后，往往站着一个“吸血”的母公司。

华发股份表示，华发物业服务完成退市私有化之后，可以更好地专注于长期战略，更加精准地进行地产与物业之间的资源共享和整合，提高物业服务对公司归母净利润的贡献水平。

华发物业服务2019-2023年的营业收入平均年增长率超过20%，净利润平均年增长率约40%，完成私有化之后，华发股份将完全享有华发物业服务财务增长的收益。

一位金融机构人士向《凤凰WEEKLY地产》表示：“溢价三成私有化，那华发股份原来持有的华发物业的股份也会按照溢价三成后重新计算，可以帮助华发股份提高利润水平。”

如按华发物业服务2023年净利润估算，私有化后将增加其对华发物业服务的持股比例，等同增加归母净利润超过人民币1.4亿元。

另外，截至2023年末，华发物业服务账面现金人民币3.8亿元，近2年每年经营净现金流入约为人民币1.7亿-1.9亿元，这部分流动资金也可以补充华发股份流动性。

对于该行为是否涉及美化报表行为，华发股份表示物业服务为本公司合并报表范围内的子公司，本次交易不改变公司合并报表范围。

香颂资本执行董事沈萌则向《凤凰WEEKLY地产》表示：“溢价私有化是要付出比二级市场股价更高的价格回购，而物业板块也不属于暴利行业，所以没有美化母公司报表的作用。”

近两年，华发股份一直陷入增收不增利的怪圈。2023年，华发股份营业收入721.45亿元，同比增加19.35%；净利润34.65亿元，同比下降28.97%；归母净利润18.38亿元，同比下降29.58%。

2022年的情况也是如此，华发股份实现营业收入591.90亿元，同比增长15.51%；净利润47.26亿元，同比增长1.06%；归母净利润25.78亿元，同比下降19.31%。

这背后还是在于少数股东权益占比逐渐扩大，比如，2023年前三季度少数股东损益为9.1亿元，同比增长约33.36%。截至9月30日，公司的少数股东权益余额已达到1023.62亿元，占所有者权益总额约84.68%。

这是华发的老问题，从2017年华发股份的少数股东权益第一次超过归母权益至今，就一直未能得到解决。

甚至此前，华发股份还在2022年收到监管的关注，要求说明少数股东权益大幅增长的原因及合理性。

而此次私有化物业公司，或许能在一定程度上对华发股份的利润水平有所帮助。