在宣布放松限购的次日，上海就迎来了第二批集中供地的开拍。而这场土拍，上海又迎来了新的玩家——北京城建。

这家京城国资一次就报名了4幅出让地块中的三幅，其中两幅是单独报名，还有一幅是联合了首开和金茂。

最终，北京城建顺利实现入沪目标，摇中杨浦区长海社区016-02地块(长海街道337街坊)。成交价5.3亿元，成交楼面价6.23万元/平方米，溢价率10%。房地联动价10.7万元/平方米，装修标准（集采价）4000元/平方米。

“像上海这样的高能级城市，目前是房企布局的重仓所在，不仅是北京城建，大量华南和华西房企都会积极布局。北京城建本身当然也会选择在北京拿地，但北京的市中心地块近几年供应量少。”58安居客研究院院长张波分析。

实际上，北京城建并非是初次离京发展，其项目已经覆盖到诸多二线城市，但相比北京，在这些城市，北京城建的发展难言成功。

此次进入上海，是其第一次进入北京外的一线城市，也正赶上上海政策放松的红利，踩对政策节奏的北京城建能不能踩对市场节奏，这一战将成为其最大考验。

入沪的决心

北京城建此次入沪实际上是动了心思的。

其单独报名的地块均不大，最终成交的地价分别为5.3亿元、13亿元。本次出让地块中最贵的闵行区梅陇社区03单元01-26-01地块，起始总价为49.67亿元，最高限价54.64亿元，尽管北京城建也报名，但联合了首开和金茂，三大国企拿这幅地块，压力也不算大。

另外，此次土拍的参拍企业数量并不多，其拿下的杨浦长海社区地块仅有三家企业报名，这也使得北京城建成功入沪的概率大为提升。

北京城建拿下的这地块质量较高，位于杨浦中外环，周边建成和规划了多条轨道交通，配套也很成熟。价格方面，地块联动价10.7万/平方米，地块南侧杨浦城投悦江湾均价9.9万/平方米。两个多月前，广州国企越秀花费7.5亿摇中的周边1宗商住地，溢价率9.58%，房地联动价9.2万/平方米。

按照地块要求，本地块内中小套型住宅建筑面积不得低于该地块住宅总建筑面积的70%，大部分是中小套型。这意味着，这块地未来大概率被打造成刚需盘。

此前北京城建在北京的楼盘多为豪宅盘，首次进入上海，能否打好第一炮？

“杨浦区长海社区地块区位和价格优势都相对较好，也更易控制风险。”张波对《凤凰WEEKLY地产》称。

从时机来看，就在土拍前一天，上海发布放松限购政策，主要包括外地户籍居民购房社保个税年限5年变3年，外地户籍单身人士购房范围增加了外环内二手房等。除此之外，首套房首付最低降至20%、商贷利率降至3.5%。

某种程度上来说，这些优化的政策和政策放松的群体，也给不熟悉上海市场的北方来客提供了更多的机会。

新“京企一哥”

作为北京“地头蛇”，北京城建在地产领域的发展一直被首开压制。

直到2023年，北京城建实现销售额326.0亿元，同比增长7.4%，在北京房企销售排名中位列第二，力压首开成为北京本土企业的“一哥”。

特别是北京城建天坛府，在去年2000万豪宅的成交排行中位列第二，成交金额达到了71亿元。

今年以来，北京城建在北京相继拿下了房山拱辰街道地块，房山区长阳镇FS00-0101-0002、0003地块，拿地总额超过了38亿元。

北京作为北京城建压舱石一样的城市，成为其绝大部分销售来源。

但北京城建的业务布局并非只在北京，其开发项目已经覆盖了天津、青岛、重庆、成都等多个城市。

根据上市公司城建发展的业绩报告，2023年，城建发展通过股权收购、摇号、联合竞买等方式获得海淀双新村、朝阳奶西、三亚抱坡、黄山谭家桥4宗用地。

但在北京销售顺利的北京城建在其他城市的开拓并不顺利。

首先是，大部分城市对营收的贡献都很低，像成都市场虽然营收增长了594%，也仅有17亿元；南京市场则出现大幅度下滑85%的情况，证明基本没有项目了。这使得北京城建的房地产业务营收在去年下滑了17.75%。

另外，即便是那些营收出现增长的城市，与之相随的是成本的大涨，使得利润下滑，北京城建布局的7个城市，除了北京，其他6个的房地产业务毛利率都出现了3％-18%的下滑。

从进驻的城市来说，这些城市的能级不算低，但是北京城建在这些城市既要面临着市场占有率下降，又要面对着即便营收大增也很难赚钱的局面。

另外，建筑行业出身的北京城建还承担着回迁房、保障房等政策性住房的建设任务，但这部分项目大多还处在前期阶段，并且都在北京，无法成为其外拓发展的优势。

从北京城建此次大举进军上海市场的举动来看，到更高能级的城市拿优质的地块，显然已经成了其外拓的关键一步。