净利下滑三成，并没有让连续六年的杭州销冠滨江变得缩手缩脚。

尽管2023年滨江营收增长了近70%，但归母净利润25.29亿元同比下滑了32.41%，这一利润水平还不及2021年的水平。特别是四季度，归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润竟然亏损了3875万元。

滨江解释，主要受本期计提存货跌价准备增加影响。杭州一些偏远区域的项目销售不佳，成了拖累业绩的主因。

但从一季度的动作来看，滨江并没有减少对外投资力度。截至4月16日，滨江集团今年已获取土地9宗。杭州一季度拿地榜单中，滨江以103亿元位居第一，比第二位的绿城高出近60亿。

今年以来，杭州土地市场温度急转直下。4月份杭州的两场土拍，16日那场8宗宅地仅新街单元地块溢价率1.8%，剩下7宗地块均仅有1轮报价，且迅速以底价成交。29日开拍的5宗宅地，1宗因故终止，其余两幅溢价率超过10%，另外两宗基本没有溢价。

不仅如此，一向固守杭州本地的滨江集团董事长戚金兴再一次萌生出去上海试一试的想法：“开发比例上保证杭州要占到60%，杭州外浙江省内30%，省外不超过10%，省外主要目标在上海。”

销售的压力还是传到了财务报表

公告显示，滨江资产减值准备计提共计43.07亿元，含计提信用损失准备5.27亿元及存货跌价准备37.8亿元，由此导致归属于上市公司股东的净利润减少21.75亿元。

计提的原因是，滨江的部分房地产项目销售未达预期。

作为杭州市场的“老大”，滨江在杭州重仓的区域都能够取得不错的销售成绩，但一些偏远区域的销售就不太理想。

比如，杭州千岛湖湖滨印象项目，2022年已经开工，可售面积达到了10.4万平方米，而累计预售面积仅1.2万平方米。本期预售金额为7178万元。

义乌福田里项目，2021已经竣工，预计投资19.19亿元，累计已经投资17.24亿元，可出售面积7.9万平方米，累计出售2万平方米。也就是说已经竣工2年的项目，出售面积也仅有25%。

除了在售项目，滨江在2023年3月提出清除沉淀资产的“三大战役”，希望清理滞销项目，其中包括了商铺车库、大平层、偏远地区的滞销产品。

据了解，这三项总共要清理的库存234亿，其中商业大平层133亿，车位/商铺51亿，外地滞销的房子50亿。

到了2023年12月，滨江集团董事长戚金兴对外界表示：“三大战役剩余的总货值约167亿元，计划三年左右去化80%。”

这“三大战役”是2014年滨江针对去化困难的项目提出的，针对的几个项目完成了相当高的去化，千岛湖东方海岸半天去化就近9成，衢州月亮湾991套房源一日去化800余套。

但通过这次滨江对资产消化的排布可见，此类资产去化压力比较大，当然市场情况也不可同日而语了。

望向外面的世界

实际上，对于计提减值，滨江在2019年就吃过一次亏。

2016年，滨江希望借道旧改进入深圳市场，借出11.6亿给安远控股，入局安丰工业区旧改项目。

哪知因政策变化和安远控股实控人入狱，这笔投资有了“打水漂”的风险，滨江就对其深圳项目计提了7.24亿元的坏账，截至目前已收回1500万元。

对于滨江来说，长三角外的市场并没有给其发展带来好运。

目前，滨江在在深圳的三个项目，其中两个商业和一个住宅，最早的项目滨江爱义南方大厦从2019年就开工建设，目前仍在建设。

《凤凰WEEKLY地产》查询了该项目的预售和现售情况，可售面积2.3万平方米的项目，目前预售金额为4.8亿元，累计预售了1.03万平方米。

另外两个项目目前仍未有预售信息放出，深圳浪口屋村项目已于2023年11月领到施工许可证并开工建设。

另一个商办项目滨江爱义尚华大厦，根据世联行的报告，在2023年四季度入市3 .9万平方米.

除了在深圳的项目，滨江在广州还与越秀合作了一个项目——黄埔的越秀TOD·星航项目，这也是滨江首次参与广州项目的开发。不过，这个项目滨江的权益比例仅有35%，并不在并表的范围里。

早在2021年，滨江集团与越秀地产就达成了战略合作协议，双方表示将强强联手，立足各自优势区域，就长三角和粤港澳地区的房地产开发进行全方位深入合作。

不过，目前看，双方在大湾区合作的意愿都不太强。

一位越秀内部人士告诉《凤凰WEEKLY地产》：“双方的合作主要在杭州，滨江的战略重点不在广州，所以拿的项目很少。”

从拿地布局看，除了杭州外，滨江2023年在其他城市拿的项目很少，分别是宁波1个、南京1个、湖州2个、金华2个。

从销售额看，2023年滨江实现了1534.7 亿元，与上年基本持平，其在杭州的销售额达1276亿元，占比超七成。

去年年底，戚金兴提出“对于省外城市，将重点关注上海”。

这是个机会与风险并存的决策。

2024年的上海楼市，因为多个核心区域的豪宅热销再次向外界证明，中国富人追逐资产的热情会改变任何不可能。对市场操盘和产品能力都有自信的滨江自然不想错过这部分购买力。

但同时，上海核心区域的豪宅项目往往伴随着城市更新的业务共同进行，2024年下半年，上海豪宅市场供应将主要以城市更新项目为主。

据克而瑞上海机构不完全统计，上海市中心城市更新类豪宅存量达300多万平方米，已经浮出水面的风貌别墅达到42个。

漫长的投资周期和开发压力会给这家民营企业多少空间去应对这样的资产组合？

要知道，滨江在上海也有着一段不愉快的经历。2016年滨江集团与上海湘府、上海崇滨建设、中崇集团签署合作协议，不过之后的上海中崇集团出现了信用危机，湘府项目爆雷，拖欠滨江集团 3.3 亿元代建费和 7.06 亿元的借款和利息，还有 9200 万元股权款则待公司清算后偿还。

对于未来，戚金兴曾对外表示要“主动卧倒、匍匐前进”，这个在对外交流时经常用寓言做比喻的掌舵人，似乎又到了对外面的世界蠢蠢欲动的时候了。