融创中国董事长孙宏斌已经1年没有发朋友圈了，4月21日，他的朋友圈更新，内容是融创外滩壹号院首开售罄。

当天，这个融创的核心项目卖了99.97亿元。

最近一段时间，上海核心地段的豪宅项目异常火热，中海顺昌玖里、滨江凯旋门等项目不仅实现了售罄，还都以吸引眼球的销售额带动了上海楼市的热度。

上海核心地段豪宅的吸引力，以及倒挂空间下，投资者的青睐并不意外。

但上海楼市真的能凭借豪宅逆势崛起吗？

命运波折的董家渡

“305号一次，305号两次，305号三次”，在融创外滩壹号院的选房现场，工作人员的每一次唱号都仿佛是一次拍卖。

最终，这些千万豪宅被“一扫而光”。

这个充满波折动荡的项目终于在经历层层转手后实现了自身的价值。

外滩壹号院所在的董家渡地块，是融创中国在2018年从泛海手中收购而来，包括了10号、12号、14号三个地块，约12万平方米。2019年，一期开盘共售出440多户，均价12.1万元/平方米，套均总价约4000万元。

此次开盘的是二期项目产品以建筑面积约255～380平方米的大平层为主，套均总价在5000万元。

一位熟悉融创的人士告诉《凤凰WEEKLY地产》：“泛海转让给融创的时候是包含债务的，后期拆迁成本太贵，融创有些吃不消。”

在泛海遭遇资金链问题将其转手后，融创也面临着同样的问题，董家渡项目不得不再次引入合作方，包括中国华融、以浦发银行牵头的6家银行组成的银团、中信信托达成融资合作，拉来了120亿元的资金。

项目得以入市，但是融创的持股比例已经从100%下降至10.322%，也就是说，尽管目前外滩壹号院热卖，但大部分的销售资金将用于兑现对投资方的回报，融创能够收回的资金有限。

上述熟悉融创人士告诉《凤凰WEEKLY地产》：“2022年底，融创在北京的可售住宅在150亿，上海的董家渡、唐镇、亚龙、北京东路项目这些项目的可售货值超过1000亿元，但这些项目的销售，大部分是要冲抵掉信托和AMC的资金。”

一位知情人士称，继北京融创壹号院、外滩壹号院二期后，上海黄浦亚龙项目也将于年内入市。这是融创中国与新湖中宝合作开发的别墅项目，位于上海市黄浦区，总建筑面积约为43万平方米。项目所在的地理位置也在核心区，南侧是复兴珑御，西侧是翠湖天地和新天地商圈，东侧是豫园，周边均价在16万元/平方米左右。

热点豪宅之下

在经历中海顺昌玖里、滨江凯旋门的热销后，融创外滩壹号院售罄的消息已经没有那么稀奇了。

3月28日，中海的豪宅项目中海顺昌玖里开盘，销售金额196.5亿；4月10日，上海陆家嘴豪宅滨江凯旋门开盘售罄，总价1.1亿元“楼王”开场即被选购，单日收金70.27亿元。加上这次的融创外滩壹号院，在一个月内，上海仅三个项目就完成了366.74亿元的销售额。

从参与认购的人群来看，大家对豪宅的热情只多不少，滨江凯旋门的有效认购数为1043组，是供应房源的5倍左右。

当然，上海的豪宅火热还不止于此。

上海中原地产市场分析师卢文曦向《凤凰WEEKLY地产》表示：“今年将是上海的豪宅年。前两年，上海对豪宅的价格管控比较严格，天花板就是翠湖项目，价格在16万元/平方米。但是今年价格开始松动了，比如中海就达到了17.2万元/平方米，价格空间打开了。另外，开发商面临去化压力，尤其是去年下半年，位置不是很好的项目压力很大。这个时候，如果核心的项目不卖，资金回笼就成问题，所以今年高端项目入市的很多。”

据了解，在今年前四批次新房中，总价2000万元以上高端住宅供应总量已接近去年的八成。无论是供应还是价格，今年上海豪宅的走势都是一大热点。

但是，局部的项目显然掩盖不了上海市场整体的疲态。

一位上海开发商人士表示：“现在卖得不错的基本上就是核心区的高价房，是绝对的市中心，还有几个人拿一套的，但并不是说绝对市中心就卖得一定好，也有去化不理想的，产品之间分化得很厉害。”

比如此前曾热销的浦东金桥板块的金鼎睿府，在今年3月30日推出636套房源，然而仅收到了20组认购，最终由于认购人数太少而取消摇号。

而在两年前一期开盘时，这个项目的508套房源，吸引了1338组客户；一年前二期开盘时推出991套房源，也在1个月内全部卖完。

另一位开发商表示：“上海整体的市场也不好，尤其是二手房，也就是这几个核心区的倒挂项目是热点，属于孤掌难鸣。”

中指研究院最新公布的《百城价格指数报告》显示，3月上海二手房均价为6.35万元/平方米，环比下跌0.55%，同比下跌3.18%。

而在新房市场，大部分楼盘都面临着去化压力，很少有项目能够实现开盘售罄，甚至有的项目认购率只有个位数，这些项目基本集中在外环。

北京豪宅失速

在上海核心区火热之际，去年也曾出现大量豪宅红盘的北京在今年没能掀起波澜，缺少了这部分市场活力，让北京楼市在2024年显得较为平淡。

在2023年，北京和上海的豪宅市场就已经领先了一线城市的深圳和广州，特别是核心区域的豪宅，北京也走出了独立行情。

在2023年的前5个月，北京西城区的中海都阙台（中信城四期）以509套的成绩冲上北京豪宅榜单的首位，均价达到了16.5万元/平方米，成交金额89.36亿元。

而从2023年北京豪宅成交的前三名看，中信城、天坛府、信达中心东外39号都是位于城市的核心地段，三个项目合计成交了906套，占比超过一半，可见相比于位置较偏远的豪宅，核心区域的资产还是硬通货。

但是到了今年，北京的豪宅格局出现了变化，整体的销售情况不乐观。

“今年核心区没有太多新豪宅上市，去年卖得比较火的是东西城，但是今年新的豪宅项目基本是在四环周边的丰台，跟去年内城核心区以及内城强产业的豪宅分布不太一样，所以大家对这种项目的价值判断也不一样。”合硕机构首席分析师郭毅告诉《凤凰WEEKLY地产》。

区位的变化也导致了购房需求的变化，买豪宅从去年的保值功能变为了自住功能。

“自住就会受到二手房成交周期和成交价格的影响，所以二手房市场的成交量和价格的下行，对北京的品质改善高端项目的去化影响，还是存在比较大的负面作用。”郭毅表示。

据CRIC数据监测显示，2024年1-3月北京新建商品住宅新增供应7732套，同比下跌32.9%；成交7115套，同比下跌38.8%；二手住宅成交32863套，同比下跌27%。

而从克而瑞公布的3月份北京楼盘成交榜单来看，成交额最高的是梧桐星辰项目，9.57亿元。