担任了两年中国建筑总经理的张兆祥，没能参加中建2023年的业绩会。他在业绩会开始前一周，被新任文兵取代。

在离开之际，张兆祥给中建留下了一个营收达到2.27万亿的巨无霸。特别是在房地产行业遭受周期调整的环境下，中建系各地产平台四处拿地，以4514亿元的销售额，占据房地产销售排名首位。

但巨浪之下仍有暗流涌动。

作为中建旗下最核心的地产平台，中海地产的物业销售、商业收入双双未完成目标，核心净利润率12.6%再次落后于华润置地；而中建旗下8个局的净利润分化也在逐渐加剧，最多的八局，净利润要比四、六、七局多120亿以上。

整体看，中建集团地产业务的利润仍受房地产行业周期性的影响，并且短期内无法得到完全修复，这使得新的经营团队不得不在地产业务之外开拓新的投资领域。

利润下滑，航母掉头

中建集团目前的三大业务房建、基建、房地产开发都面临着毛利下滑的局面，分别降了0.7、0.6、0.8个百分点。

整体毛利率为9.8%，下降了0.6个百分点，尽管房地产开发板块的占比并非最大，但毛利率是最高的，为18.2%。

压力或许来自于去年四季度。根据年报数据，2023年其归母扣非净利润分别为145.75亿元、118.59亿元、146.25亿元、74.79亿元，四季度环比近乎腰斩。在房地产板块，期末认购的销售额为26亿元，同比下滑43.4%。

中建集团财务总监黄杰用了跟大多数同行类似的解释，“当前地产行业调整转型周期尚未结束，行业毛利率呈现持续下降的趋势，公司地产业务毛利率同比也有所下降。”

从地产销售结构看，中建其他各局的地产板块赶上中海的趋势明显。

在2023年三季度的时候，中国建筑实现合约销售额3335亿元，其中中海占比达到了72%，而从整个2023年业绩看，中建的合约销售额为4514亿元，中海占比为59%。

应当说中建各局地产平台在2023年，实现了不错的业绩。

2023年，中建地产（中建各局地产品牌）新购置土地59宗，新增土地储备546万平方米，购地金额785亿元；全年实现合约销售额1844亿元，同比增长25.3%。

这其中，中建壹品以333.1亿元排在第43名，中建东孚以331.4亿元排在第44名，中建智地以168.6亿元排在第77名，中建玖合以165.6亿元排在第79名。

关于2024年中建地产业务的投资策略，中建集团副总经理吴秉琪表示，中海地产将聚焦于确定性相对较强的核心城市的核心地段，以及优质的改善型项目；局院地产将推进“农民工纳入保障性住房体系”、“城中村改造”、“银发经济”三大课题研究，积极推动相关优质项目落地，开拓投资新领域、打造增长新亮点。

这个信号说明，中建各局的角色将出现变化，除了住宅开发外，还要涉及多种形态的业务开发。

从拿地上看，中建已经拿下多个城市更新项目，比如中建八局拿下广州市黄埔区双沙社区、中建二局中建玖合拿下黄埔区文冲东两个城中村改造项目。

吴秉琪在业绩会上称，两个项目预计总投资额约为540亿元，目前项目整体拆迁签约率均超90%。

从今年一季度数据看，中建的地产板块的销售额778亿元，同比下滑了30.8%。从管理层的表态可以看出，中建集团也要从当年“猛冲猛打”拿地开发的思路中转变出来，通过各个平台进入不同的领域来对抗地产周期的影响。

新班子出炉

在业绩会开始之前，中建内部进行了一轮人事调整，所涉及的人员均为高管层面。

其中最重要的便是在4月12日，文兵任中国建筑集团有限公司董事、总经理、党组副书记；免去张兆祥的中国建筑集团有限公司董事、总经理、党组副书记职务。

一位中建内部人士告诉《凤凰WEEKLY地产》：“张兆祥是二把手，中建内部只有党委书记是63岁退休，其他人都是60岁。”

张兆祥出生于1963年8月，已经超期服役7个月。

另一位中建内部人士则表示：“应该属于到期后退休了，总体看是任期到了换届。不过，这个时间点，把总会计师和总裁同时调动，不太常见。”

他所指的“不太常见的调动”，是在4月18日，中建聘任黄杰为中国建筑股份有限公司副总裁、财务总监，前任财务总监王云林因为年龄原因，不再担任公司副总裁、财务总监职务。

新任总经理文兵本身就是出自建筑系统，曾任中国建筑设计研究院建筑院一所所长、副院长、院长，中国建筑设计研究院建筑设计总院院长、临时党委副书记，中国建筑设计院有限公司董事长、党委书记、总经理等职。

他很快进入了新工作岗位，4月18日，深圳市举行集中连片区域招商推介大会，文兵代表中建集团参与。

除此之外，业绩会上的副总经理、总法律顾问吴秉琪是在去年9月新加入的中建。

2022年，华润置地董事会主席李欣卸任总裁一职，吴秉琪获任为新任总裁。此前的2021年，吴秉琪被派去了华润华北大区，任董事长（非执行），并且获任首席人力资源官，进入党委。

随后在2022年，华润置地在更加激烈的市场竞争之下，挤入北京房企销售TOP3，销售金额达到413亿元。在华润置地全部大区销售业绩当中，华北大区从2020年、2021年排行第三，升至2022年位居第二，超过了大湾区。

1年之后，吴秉琪来到中建担任副总经理。

从中建的地产业务布局看，北京是重中之重。

2023年，中建房地产业务的新增土地储备最多的城市就是北京，总建筑面积达到了266.4万平方米，占比达到20.3%。

随着这一轮调整，中建集团新的领导班子已经形成了，这些调整基本都是涉及业务条线，新人大多有相关业务的专业背景，年龄均在50岁左右。在新舵手的操盘下，这家航母会发生何种变化？