“你如果现在有700万，是买深圳的三房还是香港的一房？”3月6日深圳一场业内交流中，中原地产华南区总裁郑叔伦在台上问，台下的听众打趣道：“都买！”

自2月28日香港全面取消楼市调控政策（本地称“撤辣”）后，由于税收大额减免，以及香港新盘在过去一两年一直降价促销，香港“上车”（购买首套房）的门槛降至300万，而在九龙这样的核心片区，也出现了400万就可入手的一房单位（一室一厅）。

据香港美联数据，财案后5日(2月28日至3月3日)，香港新盘平均每日成交累计急升近10倍。香港开发商终于盼到了“春天”，3月3日首开的由恒基兆业开发的Belgravia Place，成为“撤辣”后的第一个“日光”盘，信和置业宣布“撤辣”后已套现5.8亿港元，新世界发展在近日的业绩会上明确表示将在半年内推出2500套单位。

加上二手房买卖税的减免，香港楼市出现了明显的投资套利空间，短短几天内，香港楼市涌进了来自内地的投资客。要不要去香港买房，成为不少深圳人茶余饭后热聊的话题。

不仅深圳，在社交网络上，有上海、北京的购房者自称连夜“打飞的”前往香港买房。3月5日，《凤凰WEEKLY地产》在Belgravia Place售楼中心看到，大约有1/10的看房者说的是普通话。

不过，热闹的背后，一些清晰的数据在告诉我们当下的香港楼市还是理性的，热卖的多是500万上下的小户型，开发商并没有因“撤辣”调高新房价格，二手房业主的返价情况也并不明显，实际上的内地购房者比例仅2-3成。

更多的香港“刚需”还在观望中。

贫民窟的“日光盘”

3月3日，香港全面“撤辣”后第一个开售的新盘Belgravia Place推148伙（套）单位，迎来了超过30倍的摇号客户，其位于尖沙咀的售楼中心，面积不大，过道都挤满了人，最终148伙在4小时内售罄。

Belgravia Place的火爆迅速在内地各大媒体和社交平台上引起热烈反响，成为近些年第一个进入内地人视野里的香港楼盘。

“我看到内地媒体写‘日光’，我开始还不明白，后来听人解释，原来是一日之内卖光的意思，很有趣的说法哦。”3月5日的Belgravia Place售楼中心现场，香港中原地产的一名经纪人对《凤凰WEEKLY地产》说。

Belgravia Place真正的位置在香港石硖尾，在Belgravia Place的对外宣传中，开发商称它是“长沙湾”楼盘，不过香港本地人都知道，石硖尾属于深水埗。深水埗是香港著名的脏乱差片区，据称生活着20多万香港底层人士，还大量保留着香港上世纪六十年代的光景，因为物价较低，被称为香港“穷人的天堂”。

深水埗交通十分便利，是新界与港岛、九龙连接的交通枢纽，石硖尾地铁站到红磡地铁站中间仅5个站。《凤凰WEEKLY地产》在Belgravia Place项目现场看到，其与石硖尾地铁站步行时间不足3分钟，楼盘本身的交通确实相当便利。

Belgravia Place项目 图/杨依依 摄

但是，它的硬伤非常明显，就是居住环境较差。Belgravia Place除了一侧是石硖尾街市，三面均为密密麻麻的公屋，从高处向远处望，依然是公屋遍地，Belgravia Place被公屋“石硖尾邨”包围。事实上，石硖尾邨是香港公屋的起点，其最早建于1954年，从它开始，香港掀起了大规模建设公屋的历史。

《凤凰WEEKLY地产》观察到，相比地段偏僻的公屋“天水围邨”，石硖尾邨更为逼仄，楼体更为老旧，卫生状况也较差，与Belgravia Place一街之隔的餐饮店，直接将脏水泼在了街道上。配套方面，除了Belgravia Place正在修建的底商，石硖尾的商业也多破落老旧，在斜对角的商场二楼，还有一些角落的商铺没有出租出去。

“深水埗这三个字就是楼盘最大的黑点，我想开发商自己都不会想说自己在深水埗吧。”一名居住在新界荃湾的香港本地居民对《凤凰WEEKLY地产》说。“我是绝对不可能买深水埗的，那边也没有太多好学校可以选。”一名来自内地、目前居住在何文田的陪读妈妈说。

低价引力

Belgravia Place最能吸引到买家的就是“低价”。

早在2月下旬，香港还未全面“撤辣”之前，恒基兆业公布Belgravia Place推售价格，折后入场价316.8万港元起，折实呎价为14978至17359港元，创同区新盘首批售价5年内新低，与周边二手房形成大约10%的倒挂。彼时香港新政还未公布，恒基兆业计划的是降价快销策略。“原心目中合理定价约17000港元，但因新开盘就以吸引的价格作招揽。”当时恒基物业代理营业(一)部总经理林达民对外表示。

更加“王炸”的是，Belgravia Place将小户型做到了极致，39平可以做到三房带露台，一应俱全。

如果单论投资，Belgravia Place的优势是很明显的。

Belgravia Place项目被公屋包围 图/杨依依 摄

香港人之所以将取消楼市调控叫做“撤辣”，是因为香港人普遍不擅食辣，当吃到辣东西后会惊呼“太厉害了”，所以“辣招”是很厉害的政策的意思。

香港此次撤销的楼市调控已经执行了14年之久，在过去14年间，虽然香港的房屋名义上是可以自由买卖的。但香港政府对非港人、第二套房都施以了重税，以压制投资需求，以1000万港元的住宅为例，最高峰的时期，非港人购买它要缴的税高达300万港元，也就是总代价为1300万港元。

“撤辣”后，Belgravia Place的实际购房成本接近房价，如果按照首付近一半计算，一房单位月供不到10000港元，对外放租可达10000港元/月，2房单位月供13000港元，对外放租可达15000港元-18000港元，可以轻松实现“以租养房”。

“现在客人想来看这个盘，我都会问是自住还是投资，如果投资的话完全不用看啦，直接买就可以啦，3号开盘那天，有客人压根没去石硖尾看楼就下单了。”上述经纪人回忆道。

来自内地的客户，多数着眼的就是投资需求。

3月5日，《凤凰WEEKLY地产》在售楼中心现场看到，大约每10批看房客中，就有一批说着普通话。恒基物业代理营业(一)部总经理林达民介绍首批开售的148伙客户中，有约2成的比例为内地客户。

Belgravia Place明显清楚其对内地购房者的吸引力，售楼中心的户型示意图中，在面积标注一栏，除了香港通用的单位“呎”，还有内地常用的“平方米”，这在香港楼盘中是较为少见的。

Belgravia Place项目户型示意图 图/杨依依 摄

中原澳门及横琴董事总经理潘志明介绍了更极端的投资案例，“香港现在总价300万以下的房子的购买成本只有100港元的税和地产代理的佣金，有内地客就只买300万以下的房，之后随便再加几十万卖掉，如果拿1000万去香港炒3个‘猪仔’，三套就简单赚到100万。”

龙湖地产“尚‧珒溋”项目的营销经理也对《凤凰WEEKLY地产》介绍：“此次‘撤辣’之后成交的主要以小户型为主，占比约70%，价位主要在1000万港元左右及以下。部分为刚需自住，而由于香港的高租金回报率，也有部分购房者考虑买楼收租。”

“一些以前卖不出去的500万元左右的尾盘，这几天都被扫了，有内地客一口气扫了5间。”一名香港九龙片区的中介经纪人对《凤凰WEEKLY地产》称。

更多香港人还在理性观望

“撤辣”已一周，事实上，除了高性价比的小单位户型，香港楼市离全面复苏还有一段距离。

从开发商和业主的反应也可看出来。经过两年多的下行，香港楼价已回调至2016年年底。此次全面“撤辣”后，除了Belgravia Place坚持低价促销，其余楼盘也都没有明确表示要“涨价”，即使是位于港岛的新盘，当下售价依然低于两三年前。

二手房方面也没出现让购房者害怕的大面积返价现象。“二手业主较理性，现时放盘的, 皆是以往有套现需要的业主, 返价的业主不足1%，反价幅度3％-5%左右。”中原地产亚太区副主席兼住宅部总裁陈永杰对《凤凰WEEKLY地产》说道。

天水围地铁站内中原地产门店 图/杨依依 摄

去年为香港人口数量做出杰出贡献的、通过“优才”计划移居的新港人，成为此次新政后被寄予厚望的楼市“新军”。但实际上，早在2023年10月“减辣”，也就是松绑部分调控措施时，就已经消耗了部分购买力了。去年10月25日，香港政府宣布为外来人才置业印花税实施先免后征安排。当时香港财政司司长陈茂波就表示，“先免后征”安排深受欢迎，已有超过500宗申请获批。

“我身边的‘优才’基本都在去年部分‘撤辣’后就买了房了。”一名在香港中环上班的金融公司员工对《凤凰WEEKLY地产》说。

作为早些年就已购房的港人，她最近也曾冒过买二套房投资的念头，不过经过多方考量后最终作罢。“换房我要多背四五百万的贷款，这些钱放银行一年的利息就有20多万。还有放租后，还有各种成本都要算。”

如她所说，投资香港楼市，看起来像是能够400万上车，进可快买快销赚一波“快钱”，退可长期持有“以租养房”，但深究之下，购买以及持有香港房屋的成本是不低的，想在香港当房东并没有看上去那么“美丽”。

首先就是香港当下的高息环境，以汇丰银行港元三个月定期为例，存款利率为3%，招商永隆银行为4.15%，还有更多的小型银行存款利率更高，而当前的房贷利率则在4.1%左右。

瑞银在2024年1月的一份关于香港楼市的报告中预测：“2024年香港房价再跌10%。”其依据是“利率、失业率和BNO政策”。

“来假设2024年房租涨10%、新做按揭利率下滑0.5ppt, 香港房价还需要下调10%才可以令到租金回报(3%)与按揭成本一致 (4.13%)。”瑞银在报告中称。

再就是持有成本。香港通行的租房规则是，房东负责各种税费以及管理费，税费是差饷税，一年按5%征收，每3个月缴一次。香港现在较新一些的房屋物业费在4-5港元/呎。如果以一套深水埗的一房单位计算，租金1万港元/月，除去税费和管理费，实际的收益率约2%。

“香港现在的租金回报率没有那么高，大概都只有2厘。”深圳中原郑叔伦介绍。租金回报低于3%、房贷利率高于4%，简单计算之下，按揭投资是没有利润可言的。

无论如何，香港终于走出了全面“撤辣”重要的这一步。观望后市，中原集团行政总裁施俊嵘预计：“撤辣的效果比减辣明显得多，可以令非香港人加快做入市的决定，亦能令香港人对后市有更大信心，总体会让香港成交量急升，三月份成交量预估会是二月的一倍以上。”