香港龙头开发商新世界发展，度过了艰难的一年。

最新披露的2023/2024中期业绩公告显示，2023年下半年，新世界发展的总收入为170.66亿港元，同比下挫25%。

一年前，新世界发展突然急转掉头、开启降杠杆之路。在此之前，它是香港负债率最高的大型房企，远高于新鸿基地产、长实集团等。减少经营开支、出售新创建公司，经过了一年的努力，新世界负债率未达到40%的目标，净负债率为49.9%，相比2022年财年的43%还上升了6.9个百分点。

“物业发展本质上，更容易受到市场逆风的影响。”新世界发展管理层在2月29日的线上业绩会上表示。

就在业绩会举行的前一天，香港迎来14年来最大的“顺风”，全面撤销所有楼市管控措施，包括额外印花税、买家印花税、新住宅印花税等，香港金管局同时还将建筑融资的最高限制从40%提升至50%。新世界发展在业绩会上表示，这些举措预计将对新世界发展带来20亿-25亿港元的利好。

即使如此，新世界发展还在加速出货，其将2024年非核心资产出售的目标从60亿港元提升至80亿港元。业绩会结束的第二天，新世界发展以40.2亿港元价格出售愉景新城。

看来，到底是“逆风”还是“顺风”？新世界发展仍有自己的判断。

20个“K11”

2月29日的业绩会上，新世界发展管理层兴奋地介绍着对香港“全面撤辣”后的影响：“我们认为在政府去除楼市辣招之后，在接下来的几周或者几个月里面，楼市的交投量会上升40％-50%，这是在去年移除了部分楼市辣招上升了20%之后的又一个重要的进步。”

基于此，新世界发展计划在接下来的半年推出2500套住宅，预计将会对他们有20亿到25港币的利好。

业绩会上，新世界发展对开发部分披露的并不多，更多的是浓墨重彩地介绍投资性物业。虽然营收出现大幅下跌，不过新世界发展在2023年下半年扭转了此前增收不增利的不利局面，核心盈利增加12%达到了49亿港币，对股东来说，“赚到手”的钱变多了。

“主要是由于我们的投资物业在今年有上佳的表现，核心盈利率是29%。”新世界发展执行董事、首席营运总监马绍祥解释称。

2023年下半年，新世界发展的K11香港收入和分部业绩，分别上升21%及28%。其中，K11 MUSEA与Art Mall人流及销售额更破纪录，分别创2019及2008年开店以来新高。新世界发展介绍，由2024年起，香港及中国内地将有20个K11项目开业。

展望至2026财政年度，新世界发展的经常性收益与物业发展收益将各占一半。

越努力越上升的杠杆

新世界发展由郑裕彤创立于1970年，在过去，它一直奉行低杠杆的运行模式，净负债率多年维持在40%以下，直到“三代”接手。

2015年4月，郑裕彤之孙、郑家纯的长子郑志刚升为执行副主席，负责策略、方向、运作及执行情况。2019年8月，郑志刚一手创办的K11

MUSEA开业，这座被称为“香港时尚颜值最高的”购物中心，迅速成为香港尖沙咀的地标性商业。新世界发展为它耗费了26亿美元的资金成本。

2020年1月，郑志刚升任新世界发展的行政总裁。

从郑志刚任职行政总裁开始，新世界发展负债率一路飙升。过往财报显示，其资产负债率在2019年底、2020年底、2021年底、2022年底、2023年底分别为45.29%、53.39%、51.49%、54.69%、56.45%。

图/Adrian郑志刚

在2021年底度过53.39%的负债率高峰时，新世界发展还在准备抄一波内地的底。在2022年2月，郑志刚在业绩会上直言：“整个大湾区的内地开发商没有钱了，新世界有钱，又是香港开发商，是比较靠得住的。所以有100个找我们谈项目收购，最后选了三四个。”彼时，郑志刚公布“quick win ”战略，即计划耗资200亿港元在内地收购项目，吹起了大举进攻内地的号角。

不过，激进的郑志刚仅仅进军了1年，200亿收购计划就不了了之。

2023年2月，新世界发展在总收入仍同比增长13%的情况下，提出降杠杆计划。同时执行13年来首次减息操作，派息0.46港元，同比减少17%。

为什么会出现如此转向？或与净利润有关。2022年下半年，新世界发展的股东应占净利润大跌15%。

过去一年，新世界发展将旗下新创建集团出售给母公司周大福控股集团，回笼约200亿港元的现金。还在2023年12月5日完成总额超6亿美元的美元债回购，“在当前高息环境下，回购永续债等债券是优化融资成本和债务状况的最佳时机。”当时新世界发展方面表示。

即使如此，到2023年底，新世界发展降杠杆仍未达目标。

“负债率在过去6年出现提升是有几个原因的。首先香港的楼市比较疲弱，其次非核心资产处理的进程并不像我们预期的那么快。”新世界发展管理层在2月29日的业绩会上称，“我们将会继续采取大刀阔斧的政策来去稳定我们的负债率。”

新世界发展管理层介绍，其非核心资产出售的目标在2024年从60亿港币提升至80亿港币。“而这个目标的调整将会能够降低负债率3.4%左右。”其在业绩会上介绍。

3月1日，里昂发布研究报告指出，尽管新世界发展的中期业绩显示债务状况有所改善，但里昂维持对新世界发展的“沽售”评级，认为其需要更加努力降低杠杆。

“三代”接班仍有变数

郑志刚有着许多房地产“二代”、“三代”的共同特征，就是对于新经济形态非常热衷，除了新世界行政总裁的头衔，郑志刚还任职香港文化艺术盛事委员会主席。其本人一直是中长发、络腮胡的艺术家打扮，香港K11对外标榜的也是“艺术博物馆”。

除了艺术行业的投入，郑志刚还热衷区块链、新能源等。2021年12月，郑志刚在元宇宙平台The Sandbox花费500万美元购入当时最大的虚拟土地。不仅如此，郑志刚还曾在香港二级市场炒作股票，2019年，郑志刚旗下的基金以2.8亿港元收购民众金融，后者是香港著名“妖股”。

郑志刚在多领域表现出澎湃的热情，但其核心的战场还是新世界发展。新世界发展接下来的降杠杆成果，或许会在一定程度上影响郑志刚最终能够顺利接班。

2017年，新世界集团“二代”掌门人郑家纯突发中风、被迫隐退，1979年出生的郑志刚由此才走向台前。

2023年年初开启降杠杆之后，新世界发展风波不断，陆续流出与银行关系紧张、家族不合等传闻。

2023年11月20日，郑家纯时隔多年首次露面，在接受周大福企业旗下HOY TV节目《与郑家纯博士对话》中，对“接班人”一事正面回应，称“正在物色接班人”。郑家纯详细谈到自己对接班人的看法，提出两大要求，即“才德兼备”。在视频专访中，郑家纯明确表示自己仍然是集团的决策者，并称在2010年至2017年的七年间，许多决定都是由他个人做出的。

一天后，郑家纯以主席的身份参加新世界发展的股东大会，郑志刚也在台前，二人并没有接受采访。1个月后，即2023年12月，郑家纯家族接连增持新世界发展，涉资1721.87万共增持80万股，持股占比由45.24%增至45.3%。

香港四大豪门之一的郑家，接班人是谁？仍有悬念。