从和平饭店到南京路，从黄河路到进贤路，王家卫和宝总让“海风”再起，这些地方都是上海的核心区域，既有历史的承载，又有商业的迸发。

“这些地标建筑无论从建造方式到建筑风格再到文化传承，都值得维护。上海无论是市民还是政府，对这些东西都是打心里珍惜。”戴德梁行华东区域董事总经理黎庆文称。

自2021年以来，上海已陆续公布并完成了13个历史风貌地块遴选项目，截至目前共公开了9个遴选项目，拿地总价超400亿，楼板价主要在6万-10万元/平方米范围之间。招商、中粮、华发等国央企纷纷跳入历史风貌保护的洪流。

但是，历史风貌的保护建设难度高，除了漫长的周期和大量的资金投入，对于历史建筑的保护、业态布局与周边建筑的融合等方面都对开发商提出了极为苛刻的要求。

这里面有地产的逻辑也有非地产的逻辑，有情怀的账，也有回报率的账，而如何算好账，实现预测的回报率，是对企业的巨大考验。

从“拆改留”到“留改拆”

2017年，上海推出了《关于深化城市有机更新促进历史风貌保护工作的若干意见》，其中提到将以前的“拆、改、留并举，以拆为主”转化为“留、改、拆并举”。

这一顺序的变化也彻底颠覆了历史风貌保护的逻辑。

“从整个的城市建设规划来看，这样的更新项目，它的容积率会提升，只是说在提升过程中，会尊重历史建筑，要给它保留下来的空间，但是实际上，地块的容积率是提升的。也就是说可能会在旁边拉一栋高层，把容积率装进去了，而以‘留’为主的改造思路，在2018年就开始显现出来了。”黎庆文表示。

当下在上海市中心的城市更新项目，大多数里面都有一些老建筑，比如红作坊，里面有个老的工改商；再比如说苏州河边的华润苏州河中心，里面也有一堆老的里弄；还有瑞安新天地新一期，它是一个办公项目，里面也涵盖了老里弄。

“市中心的城市更新项目，因为存在这些老建筑，它的规划思路和设计方案都发生了改变，需要考虑方案跟原来建筑的协调性。”

但另一方面是，以“留”为主的思路也提高了企业的改造成本。

“以前维护建筑的做法有两种，比如新天地的做法，基本上是结合了保护与重建，这种做法成本较低；另外的做法就比如张园，在留的基础上进行修缮，成本比较高。因为它的材料很考究，甚至有的历史保护项目的材料需要到欧洲去订。”

图源/上海新天地

正是因为这种改造思路，上海的历史风貌保护项目基本都是由国资委平台再联合一家央国企来承接，民营房企一般很难进行开发。

一位上海城市更新业内人士透露：“上海政府对这样的项目还是起主导作用，遴选的企业标准也比较高，基本上直接让本地的国企来介入，因为确实用一般的地产的逻辑很难去算账。”

他解释称，历史建筑的修缮需要找专门的设计院和施工单位，比如华东设计院下面有专门的历保设计院，他们的专业程度很高，生态已经很完整了，甚至一部分建筑是需要平移的，因为它可能跟现在规划有冲突，听起来就成本很高。

住宅回血与商业运营

在开发商拿的历史风貌片区项目中，很多都包含了住宅地块，这些区域基本都处于核心地段，价格不菲。

比如招商蛇口上海公司与上海地产合作的弘安里项目，别墅项目总价5500万起，最贵的达到1.2亿。

“如果房价太低的话，我们都算不过账，毕竟不能够所有的项目都让政府直接贴钱。”一位参与历保项目的房企人士表示。

但是这部分住宅也有限制，地块体量不大，在规划上也有一定要求。

比如中粮拿下的北外滩116街坊地块，从项目此前的概念设计来看，该地块的体量其实不大，200套不到房源，包含一栋高层大平层公寓，及一片历史风貌别墅。

而上海金桥与上海北商发拿下的北外滩hk356B-01地块（138街坊）、hk311-01地块（135街坊），hk311-01的开发指标要求除了仅1.35的低容积率外，其限高要求也比较苛刻，沿周家嘴路建筑檐口高度不超过15米，沿岳州路建筑檐口高度不超过9米。

“通常这种项目内部收益率至少要在15％~20%，如果没有这样的内部收益率，董事会怎么过，这也是行业内比较普遍的状态。如果要在10%以下我觉得风险太高了。”上述城市更新行业人士表示。

黎庆文则表示：“历史风貌保护中加入地产项目也不能一概而论，有部分项目没有。如果从城市规划角度的话，它应该是按城市功能片区划分。比如杨浦滨江有一段就没有放住宅，它的指导思想就是全部放公建，要打造杨浦滨江国际商务示范区。”

而对于历史片区的更新、运营则是决定这个项目成功与否的关键。

对于如何让历史风貌建筑既能得到保留，还能让其与周边商业化改造相互融合，黎庆文称：“因为文物的商业使用证要求很高，所以用做商业运营难度比较大，通常这种优秀历史建筑则可以，一般的老建筑采用的则更为广泛。”他认为，历史建筑是有商业魅力的，是能够打动消费者的，因为它沉淀的文化气质，能够赋能这些商业运营，特别在目前消费场景化时代特征很明显的阶段。

比如戴德梁行参与的万科上生新所项目，它的功能分成两大块，一块是办公，另外就是商业，涉及到的文物建筑包括了海军俱乐部和孙科别墅。

其中海军俱乐部已经实现了商业化，包括了规模很大的餐厅、艺术工作室、轻餐咖啡等等。

“这个项目本身有几个客群，一是它本身办公的客群，另外是网红客群，还有一些游客。建筑的气质吸引了商家，商家的气质跟人的气质也互相赋能。所以成为了网红打卡地。”黎庆文分析。

融资与退出

“上海城市更新的退出方法很多，跟其他城市也不一样，像广州的旧村改造，基本上都属于房地产逻辑，住宅卖掉就实现了退出。上海是通过基金的模式，把办公楼商业运营好之后，卖给基金公司，这种模式在上海很普遍。”黎庆文表示。

这与上海整体的商办类资产受到投资者青睐有关系。

2021年6月，上海城市更新基金正式成立。基金总规模约800亿元，为目前全国落地规模最大的城市更新基金，参与方既有上海地产集团这样的国企，也有万科这样的民企。

2021年，上海地产集团与7家企业签署战略合作协议

该基金为上海地产集团做普通合伙人（GP），负责基金管理运营，招商蛇口、中交集团、万科等7家企业做有限合伙人(LP)。该基金采用母子基金结构，分为城市更新母基金、一级开发子基金和针对自持商业的子基金。

这800亿是各方出资入股上海地产，并非直接形成资金池。

该基金的退出机制为约定综合收益率，参与方退出时拿保底收益和分红，投资期限为5311，投资期5年，回收期3年，普通合伙人可单独决定延长两次，每次一年。

不过，目前上海的写字楼租金也承受着不小的压力。

“住宅我觉得问题不大，但是如果说是商办的话，因为这两年消费不给力，加上之前几年积压了一些资产，办公楼竞争很大。”

机构数据显示，2023年上海写字楼市场共录得18个新增供应，共计110.6万平方米，同比上升31.1%。全市空置率攀升至19.8%，同比上升2.4个百分点；租金报价为268.5元/月/平方米，同比下降2.2%。

而随着消费类REITs的推进，尽管首批项目中没有上海的资产，但房地产信托资金未来也将是上海存量资产实现退出的通道。

而对于整体的改造，后期的商办类资产，以及房企在资金和融资上面除了银行之外，也会找一些 LP去做投资人。

“但是最近好像不行了，不能够投房地产项目。现在就是完工之前申请开发贷，完工后去做债券融资，发CMBS、ABS，第三个阶段就是发REITs。”黎庆文表示。

《繁花》让旧日上海再度火遍全国，但旧物也需要焕发新生，上海历史风貌保护正在激流中前行。