经历了数轮救市后，2023年中国房地产仍然在转型调整中度过。

7月24日召开的中央政治局会议对房地产形势作出最新判断，“我国房地产市场供求关系已经发生重大变化”，这一定调被认为是楼市调控的政策转折点，随后政策进入新一轮的调整优化。

从数据上来看，短期内效果并未达到预期。即便是热点城市放松限购，一线城市实行“认房不认贷”，也只是让市场热情短暂冲高，随后开始回落。根据统计局数据，前十月商品房销售面积和销售额同比分别下降7.8%、4.9%。

市场的低迷加重了悲观的情绪，更多的房企陷入流动性危机。

2023年10月份，碧桂园宣布债务重组给了整个行业猛烈一击，霸榜数年的房企四大巨头——碧万恒融，只剩一家有国资股东背景的万科。但很快，“枪口”指向了这家一贯贴着“稳健”标签的模范生。

万科董事长郁亮10月下旬刚在媒体交流会上表态“政策肯定是有用的，但是不能全部指望政策”，月底万科就遭遇了一场大规模做空。

这场做空引起的震荡超出了很多人的想象，以至于万科罕见召集了深圳国资委、大股东深圳地铁的代表现场“支持”，才将恐慌平息。

会上郁亮仍然坚持对市场长期的信心。他说，冰冻三尺非一日之寒，当前市场局面的形成非常复杂，所以也不能指望有一招政策就能够解决所有的问题。

这是中国房地产史上历时最长的救市，也是整个国民经济支柱产业最关键的转型期。

“从2021年底、2022年初一直延续到现在，差不多长达两年时间。跟过去相比，需求不足、居民杠杆率低这些优势没有了，最大的不同是，这一轮周期供给侧的风险出现爆发，房企爆雷对行业影响比较大。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析。

2023年11月，官媒发布了一则住房城乡建设部部长倪虹的专访。

“从供给看，整体上‘有没有’的问题基本得到解决，但结构性不足的问题仍然存在。从需求看，人民群众对住房的品质有了更高的要求，希望住上更好的房子、获得更好的服务。”谈到2023年的房地产市场，倪虹说，“总的看是前高、中低、后稳”。从去年（2022）到今年（2023），从部门到地方，出台了一系列稳定房地产的优化政策，“政策的实施有个过程，从现在实施的初步情况来看，积极的效应正在逐渐显现。”

根据中指研究院分析，从10月单月来看，销售金额同比降幅连续3个月收窄。11月前两周重点50城周均销售规模较10月同期降幅也有所收窄。从二手房市场来看，11月前两周重点10城周均成交套数较10月周均增长17.3%，同比增长25.5%。

几家出险的规模房企也陆续有了新的进展。融创中国在11月20日宣布债务重组方案正式生效，这是首家完成境内外债务重组的大型房企。花样年、中梁控股等多家出险房企的债务重组也有了不同程度的进展。

最新消息称，监管部门正在拟定房企白名单，并提出“三个不低于”等多项房地产金融放松政策。截至发稿，多家银行已先后召集房企座谈。

“中国房地产最糟糕的时期已经过去, 中国政府为支持房地产行业所做的努力正在发挥作用。”汇丰银行CEO祈耀年在公开场合称。

标普信评在11月底发布了一份报告，从长期趋势来看，中国房地产市场已由“住房紧张、供不应求”过渡到住房供需趋于平衡的新阶段。“2024年仍是房地产销售的筑底之年，但市场也不会再度大幅下跌。”

一次不同于以往的救市

“这一轮房地产调控政策有所松动，是从2021年四季度开始的。”

中银国际在一份研报中分析，这主要是基于房地产企业债务风险集中爆发、或成为经济增长的隐忧出发。为防止系统性风险、稳定市场对地产的预期，高层多次释放稳定信号，政府对房地产信贷态度首先出现转向，房地产信贷边际调整开启。

在这份名为《从历史复盘中探讨本轮地产调控放松的最佳路径与当前房企的生存法则》的报告，回顾了2008年、2014年两次地产周期的发展路径。“两成首付是一个明显的宽松政策信号”，2014年和2016年两次“降首付”配合其他行业政策调整后，房地产市场均出现了明显的销售回暖、房价上涨、库存上行速度放缓或库存量下降。

该报告发布时间是2022年4月，风险提示部分显示：“政策效果不及预期、销售超预期下行”。

2023年，这两个风险变成了现实。

春节后的“小阳春”行情，曾经让很多人都以为看到了黎明。一是“金融十六条”在2022年年底发布，监管救市的信号非常明确；二是，市场做出了久违的积极回应。

2023年2月70个大中城市中，新建商品住宅和二手住宅销售价格环比上涨城市分别有55个和40个，比1月分别多了19个和27个。北京新房、二手房价格环比分别上涨0.2%和0.8%，上海二手房成交超1.9万套，成都二手房同比大增160.43%创下了历史新高，杭州十区二手房成交量环比1月增幅为133%。

现实的案例更能撩动人的情绪，二手房房东跳价15万成交，售楼处排长队看房，千人摇号，又有不少人在上车与观望之间反复纠结，陷入焦躁。

但这样的热闹在三月份开始迅速消退，原因并不复杂，当疫情积压的需求集中释放，后续的走势需要更多的动能。

二季度市场快速降温后，下半年房地产销售开始进一步下滑。7月24日政治局会议后，新一轮优化房地产政策启动，一二线城市也开始加入。

“认房不认贷政策发布后，短期内确实一些好的项目销售井喷，但是还是分产品。”一位房企北京区域的销售负责人彼时就判断出这种“井喷”的态势不会持续蔓延，“政府的基调已经定了，就是平稳健康发展，把供需关系从以前的模式调整过来，现在想要更好更健康的房地产市场。”

短暂热闹起来的市场很快就恢复了平静，2023年下半年的热点城市销售市场虽然不乏“热盘”，但总结一下它们的共性就会发现，市场的“要求”非常苛刻：核心城市、核心地段、价格不高、品质不差。即便是这样的项目，销售的成绩也跟市场好的时候有明显差距，以前能轻易日光的楼盘，再推则需要几天甚至更长的消化时间。而那些不具备这些条件的项目，则只剩一个办法：“降价”。

“跟此前相比，这轮救市时间长，力度也很大，但目前来看效果不及预期。”李宇嘉分析其中的原因认为，过去房地产市场需求不足，城镇化潜力大，都市圈建设还没有开始，同时居民的杠杆率低，“所以只要需求端的政策一刺激，市场马上就起来了。现在这些优势基本上都没有了，同时又叠加了供给侧风险的爆发，也就是房企爆雷，对市场造成了较大的冲击。另外房地产、金融、教育、医疗等行业也经历了调整，影响了对房价有支付能力的高收入群体。”

镜鉴咨询曾在一份报告中复盘了本轮救市政策的逻辑和特征：“金融16条”等三支箭针对B端的措施不奏效，需要从需求端解决销售问题化解一系列矛盾，避免系统性风险的发生。但政策出台循序渐进，暂无“国X条”的政策出台。除了一线城市自2011年以来限购等“五限”、土拍摇号等所有行政手段逐步退出，房地产行业调控逻辑在发生重大转向，政策端正在重新回归到让市场决定一切的轨道上来。

政策的松绑还在继续，此前一向谨慎的一线城市，也开始陆续行动。11月下旬，深圳调整普通住宅标准并降低了二套房首付，广州新挂牌的地块也取消了“限地价”出让政策。在此之前，大约20个城市已经取消土拍限价，实行“价高者得”。

国家统计局新闻发言人刘爱华称，“从10月份当月情况看，房地产开发投资、商品房销售额等指标出现了一定的边际改善迹象。”

20余年的长周期落幕

对于经历过行业多年高速发展的房企来说，这轮调整所带来的冲击始料未及。

2022年下半年开始，多家房企面临流动性压力，被归为示范房企的巨头碧桂园、国企远洋出险，同为国企的金地也多次上演股债双杀。

市场低迷导致房企自身“造血”功能有限，承担“输血”功能的融资规模也在缩减。

根据机构统计的10月房企融资数据，债券融资总额同比下降46.2%，环比下降19.5%。前10月同比降幅较上个月（前9月）扩大3.2个百分点。其中，80家典型房企融资总量环比减少41.5%，同比减少51.9%，单月融资规模大幅减少，创下了2020年以来的新低。

针对房企的融资困境，11月17日，中国人民银行、金融监管总局、中国证监会联合召开金融机构座谈会。会上流出“三个不低于”的新要求，即各家银行自身房地产贷款增速不低于平均房地产贷款增速、对非国有房企对公贷款增速不低于本行房地产增速、对非国有房企个人按揭增速不低于本行按揭增速。

另有媒体报道，监管正在起草一份涵盖50家房企的“白名单”，在列企业将获得包括信贷、债权和股权融资等多方面的支持。市场对这份“白名单”有诸多版本的猜测。一位龙头民企相关人士透露，央行正在评估。也有来自外媒的消息称，监管部门或考虑允许银行首次向房企提供无抵押的流动资金贷款。

不过机构在报告中透露了市场的担忧。对于商业银行而言，如何在实操中把控风险将会是一大难点，考虑到高风险贷款可能出现的坏账率，银行对于这类贷款投放或仍保持相对谨慎。

但无论政策最终如何落地，对于整个行业来说都是积极的信号，意味着接下来一段时期，一些房企的融资环境有望进一步得到改善。而另一些房企，则将随着行业进一步出清，止步于这个周期。

“如果从大周期的角度去观测，中国的这轮房地产的大周期始于2001年。从2001年上海的房地产开始，房价起步，到2021年，这20年应该说中国的房地产已经走过了一个比较长的繁荣的大周期。”万博新经济研究院院长滕泰在接受媒体采访时称，中国的房地产已经从之前的一个上涨的繁荣的发展周期，进入一个震荡分化的周期。

虽然现阶段行业仍在筑底，但新的市场格局已经开始显露端倪。

克而瑞数据显示，2023年前十月的销售前五名分别是：保利发展、万科、中海地产、华润置地、招商蛇口，而2022年同期，这一排名分别是：碧桂园、保利发展、万科、中海地产、华润置地。

保利发展坐稳头把交椅，招商蛇口进入五强，前十名新增了黑马国企建发房产，固守一方的滨江集团与第十名金地集团的差距，仅不足7亿。地方国企越秀集团、华发股份以及央企巨头中铁建整体位次前移。

对比拿地数据，或许更能直观地反映出各家房企对未来的野心。中指研究院的1-10月权益拿地榜单中，中海地产排在首位。新贵地方国企建发、越秀、华发全部进入前十。还有一个“隐形”地主中国建筑，地产业务被分散在旗下各个工程局，也在土地市场高频现身。

传统的开发业务领域，巨头们的竞争还在继续，同时，当房地产向新的阶段迈进，新模式和新战场也将随之到来。

“以高杠杆、高负债为代表的传统发展模式已难以为继，需要探索具有生命力的新模式。”绿城中国董事会主席张亚东在公开场合谈到绿城的转型方向——代建。

2022年开始，多家房企宣布进军代建领域。张亚东介绍，入局代建的房地产企业已近百家，头部代建企业走出了多元化、差异化的发展道路：华润置地、招商蛇口更多地承担政府保障房、大型市政场馆及公建配套开发及运营等项目；信达地产深度参与纾困类代建项目；金地管理集中在商办领域；中原建业深耕本土等。

房企经营性业务领域也出现重大变化。“华润商业REIT”、“中金印力消费REIT”、“华夏金茂购物中心REIT”3只消费类基础设施公募REITs正式获批，商业地产的投融管退商业模式实现闭环迈出关键一步。

中指研究院在房地产市场趋势及投融资策略闭门研讨会上称，银行及外资主要关注两个业态，一个是物流地产，一个是长租公寓。

“政策导向正在推动长租公寓的建设和供应加速。”仲量联行中国区研究部总监姚耀认为，目前中国长租公寓市场已经步入“快速成长期”的崭新阶段。

十万亿市场的深度转型

与以往周期的种种不同背后，是一个十万亿市场前所未有的深度调整和转型升级。

人民银行行长、国家外汇局局长潘功胜在2023金融街论坛年会上称，我国房地产市场经过20多年的长周期繁荣，正在进行重大转型并寻找新的均衡点。

倪虹在接受媒体采访时称，过去在解决“有没有”时期追求速度和数量的发展模式，已不适应现在解决“好不好”问题、高质量发展阶段的新要求，急需构建新的发展模式。构建房地产发展新模式，是破解房地产发展难题、促进房地产市场平稳健康发展的治本之策。

这个“新模式”落地的抓手，就是10月底的中央金融工作会议中提出的，加快保障性住房等“三大工程”建设。

10月底，《经济观察报》以《中国将推动新一轮“房改”》为题报道称，8月25日国务院常务会议审议通过的《关于规划建设保障性住房的指导意见》文件（简称“14号文件”）已下传。文件明确两大目标，一是加大保障性住房建设和供给，“让工薪收入群体逐步实现居者有其屋”；二是推动建立房地产业转型发展新模式，让商品住房回归商品属性。

这份被认为是构建未来住房制度的指导性文件，方向与“新加坡模式”类似，让“市场归市场，保障归保障”的双轨制再次成为市场讨论的中心。

早在2021年，国务院办公厅就发布了《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，首次明确国家层面住房保障体系的顶层设计。随后相关内容在多次重要会议上被提及。

中信建投认为，根据媒体披露的14号文件内容：“在大城市规划建设保障性住房”、“重点针对住房有困难且收入不高的工薪收入群体，以及城市需要的引进人才等群体”、“采取市场化方式运作，按保本微利原则，公平公正配售。配售价格按基本覆盖划拨土地成本和建安成本、加适度合理利润的原则测算确定”，该表述更加倾向于产权类的保障性住房。从历史经验来看，这一方面需要加大政策方面的配套支持，例如户籍政策和购房资质认定等，另一方面也需要进一步吸引社会资金。

在强调保障性住房建设有利于缓解大城市住房矛盾、推进房地产转型和高质量发展、拉动投资消费等意义的同时，9月4日召开的规划建设保障性住房工作部署电视电话会议上，高层坦言，“保障性住房建设是艰巨复杂的系统性工程。”会议指出，“从当前形势看，建设保障性住房面临的困难较多，要着力解决好‘建多少、怎么建、资金怎么平衡、怎么配售、怎么管理’等一系列重点问题。”

在李宇嘉看来，新模式能否落实，有几个观察指标：地方政府是否愿意把优质地块拿出来，是否能攻坚克难把存量土地盘活（低效供地占比40%），以及区位和品质比肩商品房。

综合各方信息来看，相关工作已经开始逐步推进。10月以来，住建部已赴湖南、江西、四川等多个省区市调研“三大工程”。央行发布的《2023年第三季度中国货币政策执行报告》中称，加大对城中村改造、“平急两用”公共基础设施建设、保障性住房建设等金融支持力度。

“房地产市场转型带来了一定挑战，同时也蕴含了新的发展机遇。”潘功胜在发言中称，“我国城镇化仍处于发展阶段，新市民规模较大，刚性和改善性住房需求有很大潜力，房地产市场长期稳定发展具有坚实基础。”