深圳2023年的第四个如凤毛麟角一般的“日光”盘出现了。

前几天，前海时代第三期“前海时代尊府”以每平最低8.4万元、每套最低1600万元的价格，6小时内将270套房源全部售罄。这也极有可能是今年最后一个“日光”盘，深圳这周末即将开盘的是位于南山西丽的大盘，房源多，价格上也没有明显优势。

前海时代位于前海的桂湾片区，前海自贸区本就是深圳的黄金地段，桂湾又是前海目前建设最为完善的区域，可谓核心中的核心。而桂湾的新房价格从跌破10万到跌破9万，仅用了一年半的时间。上一次打响前海降价第一枪的是深圳本地国企天健集团，这一次又是本地国企——深圳地铁旗下的地产公司深铁置业。

深铁置业在“日光”后马上发出海报，宣布收金57亿。

深铁置业是一家极年轻的地产公司，成立于2019年。过去多年，深圳地铁唯一能被人记住的房地产标签就是“万科第一大股东”，而不是“深铁置业的坚强后盾”。

深铁置业大厦 图/深圳地铁官网

2020年，深铁置业第一个项目深铁阅山境花园开盘，当年它还未能挤进深圳销售TOP20的榜单，在全国榜单中同样寂寂无名。2021年，深铁置业突然冲上深圳榜单第六，2022年位居第三，2023年1-11月，深铁置业以销售额185.81亿元排名第二，与第一名华润置地还有54.46亿的差距。凭借前海时代的年底一搏，深铁置业极有可能在年底夺魁。

背靠深圳国资，成立时间短、晋升速度快，深铁置业成为房地产下行时期超速逆袭的代表型开发商之一。

不过，前海时代仅是深铁置业今年仅有的一个“日光”盘。事实上，深铁置业也没能扛住深圳疲软的新房市场，多个去年就已开盘的项目仍处在售状态。今年上半年，深铁置业给集团带来的收入骤降81%，本来靠地产反哺实现盈利的地铁集团，从今年一季度开始净亏损了。

“本来想卖10万+”

公开资料显示，目前前海时代第一期二手房挂牌价维持在11万-15万元/平方米左右，最新的成交均价是15万元左右。

前海时代的“日光”，说明了倒挂明显的豪宅对深圳千万级购买力仍具有吸引力。

从开盘情况看，前海时代第三期平均两名客户争一套房源，到100号购房者的时候，已经选了69套房，弃选率约31%。这明显强于今年上半年“日光”的海德园A区。当时海德园A区的弃选率有58%，房源数量更少，“日光”耗时更长。

前海时代第三期正在建设中 杨依依/摄

“一方面，前海时代同小区的二手房价格比新房高不少，存在价格倒挂现象；另一方面，桂湾片区的配套设施相对成熟，地铁等交通都比较便利，而且前海片区规划的住宅用地并不算多，存在稀缺性。”广东省住房政策研究中心研究员李宇嘉向《凤凰WEEKLY地产》分析。

今年第四季度，深圳多个楼盘和前海时代操作一致，在推出时就直接把价格“打”了下去，而不是此前等销售不佳再转介或再打折。

不同的是，其他开发商多多少少有项目本身土地的时间成本，而前海时代的这块地并没有特别迫切的回款需求，深圳地铁当年拿地的成本相当低廉。

2008年，深圳地铁以17.4亿的价格拿下前海面积141万平方米的地块，其中一块地属于保障房用地，两块地是商住用地。总的平均成本仅1234元/平方米，去掉保障房，成本也刚刚2000元/平方米，相比之下，近些年前海公开拍出的宅地楼面价动辄就在四五万左右。

事实上，前海时代前三次开盘价格是有明显上涨的。2014年11月，前海时代一期开盘，均价4.2万元/平方米；2015年12月，二期CEO公馆开盘，均价6.5万-9.8万元/平方米；2021年3月，二期20套尾盘开卖，均价在8.74万-11.05万元/平方米。

此时距离最后一次开盘已经过去近三年，但价格不涨反跌。

原本前海时代的吹风价是11万-12万，但拿证时公布均价9.9万，当时就已经开始引起市场的热议。

为什么明明土地成本低，还会出现与吹风价差距很大的情况？

“本来准备10万+，但没批下来，结果只能9.9万。”深铁置业的一名营销部门员工对《凤凰WEEKLY地产》透露。

前海时代第三期“日光”的第三天，深铁置业在官方公众号上称：深铁集团大力推动构建房地产发展新模式，落实市委市政府“稳地价，稳房价，稳预期”的工作要求，本次深铁前海时代·尊府270套住宅全部售罄，成功担起了深圳楼市年末压舱石之重任。

复制港铁

前海时代项目，是深圳地铁用房地产业务反哺地铁的起点。

2008年拿下前海地块时，深圳地铁效仿的是香港地铁“以地养铁”的模式，通过地铁上盖地块完成房地产开发到运营，从而获取收益。深圳地铁开启房地产路线的时间非常早，万科推出第一个TOD产品“上海天空之城”远在七年之后。

自1996年以来，香港地铁公司就是全球少数能盈利的城市地铁公司之一。而在2022年之前，深圳地铁连续5年都是内地最赚钱的地铁公司。到2022年度，深圳地铁的净利润高达5.11亿元（除去政府补助）。

深圳地铁集团2022年报显示，其“站城一体化”项目的营业收入160.48亿元，占集团总营业收入的66.94%，为集团带来了87.66亿的利润。“站城一体化”就是TOD模式的地产开发业务，去年全年深铁置业实现认购销售额约269.87亿元。

在深圳地铁的官方介绍中，对于深铁置业的定位就是“肩负着轨道交通沿线土地综合开发、反哺轨道交通建设运营的历史责任”。

深铁置业项目布局图 图/深圳地铁官网

然而，多年前港铁在深圳一次并不顺利的开发尝试，揭示了这个模式的关键挑战。

在港铁与深圳合作之初，港铁本有望取得4号线沿线290万平方米的上盖物业开发权。以至于前港铁行政总裁周松岗称，4号线总投资为60亿元人民币，但之后这种合作模式没有得到批复。

深圳市官方在2009年公开承认，不再将地铁4号线的物业开发权打包交给港铁。对此，当时的深圳市政府副秘书长、主管轨道建设的赵鹏林在某个公开活动中谈及深铁学习港铁模式的问题，他的结论是：港铁物业模式无法移植深圳，原因是两地土地政策的不同。

“港铁在香港取得土地的方式是由政府无偿划拨，但是内地所有出让土地都要经过‘招标、拍卖、挂牌’，如果采取这种方式让地铁公司和其他开发商同台竞拍，将大大增加地铁的建设、运营成本。”赵鹏林当时称。

2011年8月，不死心的港铁高调宣布，通过公开的招拍挂程序，以近20亿元的底价拿到在深圳的首宗土地—— 龙华地铁4号线20余万平方米的上盖地块，这也是港铁模式首次成功挺进内地。龙华地铁4号线就是由港铁运营的第一条内地地铁线。这块地后来开发为住宅项目“港铁天颂”，2015年开盘正赶上深圳楼市领涨，开盘当天去化率98%，大获成功。

不过，“港铁天颂”再没能复制。

成也地产，危也地产

如赵鹏林所说，土地仍然是“以地养铁”的关键。

2019年，深铁置业成立，马上开始在土地市场活跃起来。2020年，深铁置业还在深圳外围试探性拿地，和万科合作以43.88亿元竞得佛山地块。到2021年11月的深圳土拍，深铁置业大手笔以总价178.51亿元一口气包揽5宗地。2022年全国地铁公司中，广州地铁的拿地金额排第一达174.16亿，深圳地铁排第二达139.36亿。克而瑞统计的2022年全国拿地货值榜中，深铁强势挤进TOP20，位列第13名。

招拍挂会极大地增加开发成本，深铁置业也没能逃离市场化开发商所遇到的销售疲软难题。

除了前海时代“日光”之外，深铁置业有四个在2022年就已开盘的住宅项目还处于在售中，此外还有两栋写字楼在售。位于光明区的深铁瑞城二期，对外释放的开盘时间一拖再拖，从今年5月延期到今年三季度，直到目前都未开盘，而光明区正是今年深圳新房降价的重灾区。

2022年还在靠“副业”大赚特赚的深圳地铁，从今年一季度就开始出现净亏损；到今年上半年结束，录得2.69亿元亏损；到今年三季度结束，归属于母公司股东的净利润亏损高达7.46亿元。

从详细披露的深圳地铁2023年公司债券半年度报告可以看出，其2023年上半年的收入不足62亿元，降幅达48.55%，接近腰斩。其中，站城一体化开发的收入仅为16.36亿元，同比骤降81%。站城一体化就是深铁的房地产开发部分。

“2023年上半年内完工结转的站城一体化开发项目较少，因此导致该板块收入下降。这也致使深铁集团同期录得2.69亿元亏损。”深铁集团在报告中表示。

也就是说，今年持续疲软的房地产市场是深圳地铁由盈转亏的关键原因。

事实上，深铁置业虽然在排名上迅速向前，但总的销售额是在下降的。克而瑞统计数据显示，今年1-11月其流量销售金额为185.81亿，比去年的269.87亿少了约85亿。年初深铁置业宣布将一口气推售约10个新盘，销售货值大约350亿，实际的成交额大约还差100个亿。

“地铁本来就是亏的，之前靠卖房子和万科分红还能赚到点儿，今后肯定受地产影响。”深圳地铁一名内部员工对《凤凰WEEKLY地产》称。

除了地产销售额的锐减，影响深圳地铁净利润的还有成本的不跌反升。据深圳地铁今年三季报，截至三季度，在营业收入比去年同期大跌37%的情况下，营业成本跌了27%。成本下降低于营业收入的减少，无疑会吞噬净利润。

仔细来看，成本中的“税金及附加”一项还有2.58亿的回流，支出最多的是财务费用、管理费用和销售费用。其中销售费用降幅最低，仅少了14.7%，财务费用还增加了94亿元。

财务费用中除了汇兑损失、手续费等费用之外，变化比较大的就是利息支出，这些支出都是深圳地铁发行债券所付。今年2月和7月，深圳地铁两次发行超短期债券，总发行金额为47亿元，用途均是“偿还到期债务”，也就是借新还旧。

据深圳地铁的官网，其目前的融资渠道包括融资租赁、中期票据、企业债券、短期融资券和跨境人民币贷款等工具。

2019年6月，深圳地铁在一次日常的工作发布中提及“加快推进深圳地铁IPO各项工作”，引起市场对其IPO的猜想。但深圳地铁很快进行了官方辟谣，并删除了发布内容中的关键字眼。

今年以来，随着净利润转向亏损，深圳地铁在公开土地市场明显低调了起来。在克而瑞统计今年1-11月的新增货值排行中，深圳地铁的排名跌到第49名。

今年4月，《凤凰WEEKLY地产》曾报道深铁置业接手恒大位于深圳的巨无霸旧改“排榜村城市更新项目”，实际盈利空间并不大，更大可能是基于其他考虑的兜底开发。

今年11月深圳地铁为万科“站台”时曾表示，考虑耗资100亿接手万科在深圳的部分城市更新项目。11月8日，万科在互动平台回复投资者称：“有关大股东深圳地铁约100亿的合作或收购项目进程，目前与深铁集团双方正在积极协商，推进相关事项。”

直到目前，还未有落地消息。

从成立至今的短短4年间，深铁置地就经历了拿地的大开大合。这家曾经内地最赚钱的地铁公司，能走出赵鹏林所说的“土地困境”吗？