在北京楼市，朱辛庄正在和西二旗一样，成为一个流量密码。

“三站朱辛庄，五站西二旗”，位于昌平区的梧桐星辰项目打出了这样的宣传语。这个项目由首开股份、北京建工、越秀地产三家拿地，越秀操盘，“朱辛庄”成了主打的关键词之一，最终开盘去化85%。

虽然周围大量的基建工地、堵塞的交通，让这片区域看起来显得嘈杂混乱，但开发商们看到的是未来以及周边强大的购买力。毕竟距离“宇宙中心”西二旗仅两站地铁，与均价8万的西二旗相比，6万多一平米的朱辛庄更有吸引力。

今年以来，朱辛庄在北京楼市热度一直位居前列，每一次推出地块都引起一片喧嚣，但在12月20日的土拍中，朱辛庄出让的地块却没能再度掀起波澜，只有中海和未来科学城联合体报名竞拍，以底价42.7亿元成交，住宅楼面价约3.92万/平方米，销售指导价6.6万/平方米。

高难度、高门槛

根据土地信息，这幅地块体量大、总价高、配建多。挂牌文件显示，该地块编号为京土储挂（昌）[2023]061号，涉及0022、0027两宗住宅地块，以及6003一宗F3其他类多功能用地。地块总用地规模6.5万平方米，地上总建筑规模18.6万平方米。

其中要求配建的设施有社区综合文化室、社区养老服务驿站、社区卫生监督所等，另外地块中还有1宗建面约7.7万平米的F3其他类多功能用地，且地块竞得人不得分割销售，可以整体转让。

大体量的地块加之较为高标准的配建要求，阻碍了这幅地块成为土拍的流量担当。

北京一位房企人士表示：“7.7万平的公建体量太大了，这种住宅+公建的一般房企是吃不下的，这个情况不意外。”

合硕机构首席分析师郭毅则告诉《凤凰WEEKLY地产》：“商办业态并不是在朱辛庄，而是在二拨子，而且要求整售，这样销售难度也很高，对开发商的准入门槛也很高。”

从目前北京商办市场看，在“326”限购之后，商办的整体均价只有两万多。

“相比之前，北京商办价值折损了三分之一，二拨子的商办将来成交价格能够有多少，能够为整个项目背负多少的土地价款，对于住宅部分的利润拖累会有多大，其实现在都很难判断。”

一位市场人士向《凤凰WEEKLY地产》表示：“中海有自己的商办资管部门，在商业和办公领域也有独立的团队，有一定的资源积累。在北京商办领域有独立公司去运营的很少，拿这块地的房企范围有限。”

红盘基地

朱辛庄无疑是今年北京楼市的流量担当。

此前，广州房企越秀再度返京的“开山之作”越秀星樾宣布开盘售罄，网签信息也显示，该项目去化率超过了90%，均价为6.18万/平方米。

紧接着上海房企大华在42家房企的竞争中突围，地块触顶后直接摇号，拿下朱辛庄0028地块。

这块地不用像越秀星樾一样竞现房销售，地块位置也更优越，距离地铁更近。被命名为“大华启宸府”的项目整体只规划了6栋楼338套房源，规模较小，成交均价6.2万元/平方米。网签数据显示，该项目去化也超过了90%。

这次中海拿下的地块就在这两个项目周边，地块销售指导价为6.6万/平米，比越秀星樾、大华启宸府高出4000元/平米。

“单价上涨4000元/平方米，市场接受度会受到影响，刚需和刚改人群对价格是比较敏感的。另外楼面地价接近4万，房地价差在2.6万左右，这个价差也不太能够支撑做很高品质的精装。”郭毅表示。

2024年，越秀星樾的现房将推出。在北京规自委网站发布的今年第三轮供应商品住宅用地清单上，除了中海拿下的地块外，还有一幅地块为中关村生命园三期及“北四村”棚改项目A地块CP00-1805-6003地块。

从越秀拿下朱辛庄地块填补了这一区域的新房空白那一刻，竞争就已经开始了，中海以及未来更多房企的加入竞争，朱辛庄的战火恐怕还要继续烧。