下半年的拿地排行榜，一个陌生又熟悉的名字出现在第二的位置——“中国铁建房地产集团”（下称“中国铁建地产”）。

它的母公司如雷贯耳，是五大建筑央企之一的中国铁道建筑集团（下称“中国铁建”），前身是中国人民解放军铁道兵。

但中国铁建地产此前在房地产开发行业内的知名度并不高，一是它没有单独的上市平台，仍被中国铁建并表，仅仅是中国铁建旗下34家二级公司中的一员，年营收不到中国铁建的零头。二是，它的市场化程度还不够高，相比同为建筑央企旗下的中海地产，中国铁建地产直到近两年，才因为频繁出现在公开土拍市场，逐步进入外界的视野。

事实上，中国铁建地产在2019年的新签合同额就已经破千亿，2022年实现销售金额1296亿元，在全国房企中排名第15位。

在8月初召开的中国铁建地产内部年中会上，管理层提出的目标是：“做精传统招拍挂”，“打造中国一流房地产企业”。

拿地“新星”

从默默无闻到一鸣惊人，中国铁建地产只花了一年时间。2020年中指研究院统计的拿地排行中，前40名都不见其身影，当年仍是民企的天下，碧桂园和万科霸榜，拿地金额分别是1512亿和1349亿。中国铁建地产拿地金额仅243亿，排名41，排在它身后的是深圳卓越地产和广州奥园集团。

2021年，中国铁建地产的拿地金额突然闯入TOP10，以623亿排名第九，大跨步向前迈进31个身位。2022年，其拿地金额371亿，继续向前进至第八位。2023年1—7月，中国铁建地产掉回第九，但7月单月的拿地金额冲到了全国第二。

“房企拿地分化显著，中国铁建、建发、华发等央国企拿地规模较大。”中指研究院对1—7月的拿地榜单排行点评道。

今年截至目前，中国铁建地产频繁出现在一、二线城市。

5月31日北京第二批供地，中国铁建地产联合体底价23亿摘得昌平区北七家地块；7月12日，中国铁建地产超61亿元竞得上海闵行宅地，房地联动价6.95万元/平方米；8月10日，中国铁建以熔断摇号的形式首入成都麓湖，拿下当天成都土拍限价最高的一宗，约32000元/平方米。

除了传统开发，中国铁建地产还把业务延伸到了旧改领域。今年8月，中国铁建地产在大湾区的首个城市更新项目取得重大进展，广州坦尾村更新改造项目全面完成用地报批。

不过能看到的是，中国铁建地产的投资风格并不是大开大合的。过去几年，中国铁建地产的布局城市多达40多座，最新的投资方向开始收缩。

“我在的区域公司已经算是比较小的了，今年已经拿了两块地，下半年还打算拿1—2块。集团目前拿地积极性确实很高，筛选了12个城市加大投资。”一名中国铁建的内部员工介绍，这12座城市（和地区）分别是北京、上海、广州、深圳4个一线城市，以及合肥、长沙、宁波、苏州、成都、南沙（广州）、南京、杭州。

他还称：“也不能说看好所有的房地产市场，主要是因城施策，好的地方加大投资，比如武汉目前存量特别大，这一两年投资意愿就很低了。”

2022年的三季度会上，中国铁建总裁庄尚标称：“公司未来房地产业务将继续在经济发展较好的一二线城市布局房地产项目。从中长期来看，房地产仍有稳定的市场和需求空间，市场仍有结构性潜力，对公司基建业务有较强拉动作用，能实现房地产和工程承包业务良好协同。”

“类似中国铁建这样的建筑央企下的开发商，拿地规模突然就起来了，他们之间的拿地差异不是很大，就是各地政府推的好地段的住宅用地，这些地块的总价也相对可控，不太会去抢特别核心市中心的地。”易居研究院研究总监严跃进分析。

严跃进补充：“核心地段并不是建筑商的优势，他们更偏向普通刚需产品，在近郊地带，更适合他们做产品研发。”

从幕后到台前

在拿地冒头之前，中国铁建经常出现在开发商的合作伙伴名单中，比如曾和恒大有过非常深入的协同。

2020年12月26日，中国铁建与恒大集团达成战略合作，时任中国铁建党委书记、董事长的陈奋健，恒大集团董事局主席许家印出席活动。合作仪式上，双方表示将围绕工程建设、房地产开发、投融资、新兴业务、物资物流等领域开展广泛合作，并在新闻通稿中宣称“开创了央企和民企合作的双赢典范”。

之后，中国铁建还入股了恒大深圳公司恒大置业（深圳）有限公司。

“恒大以前和这些建筑商的战略合作很多，大多应该是资金和工程的合作。”恒大深圳公司的一名前员工回忆道。

9个月后，中国铁建突然发生高层巨变，陈奋健意外坠楼身亡。

再过了一年，恒大爆雷，引发行业剧震。

2022年6月，中国铁建宣布与恒大“分手”，26.6亿底价转让恒大置业（深圳）有限公司49%股权，恒大置业2021年亏损2.5亿元。此前有投资者向中国铁建提问，为何要控股恒大置业49%股权，中国铁建表示：“恒大置业是项目公司，这属于项目开发过程中的正常投资。”

近些年，中国铁建地产的销售额一直在保持逆势高幅度增长，过去7年（2017年—2022年），其房地产销售额分别是684亿、934亿、1254亿、1265亿、 1432亿、1296亿元。

“中国铁建地产的产品品质其实还挺不错，在央企里是有名气的，有一个‘西派’的产品系列，在成都有时候排名比中海还靠前。”中海地产成都公司的一名员工说。

国资也“钱紧”

值得注意的是，中国铁建因房地产业务的扩张，出现了明显的财务紧张。

据中国铁建A股的财务数据，截至今年3月31日的一季度，流动负债合计比2022年底增加了404亿元，主要源于短期借款比2022年底大幅度增加了75%至898.3亿。非流动负债增加233亿元，负债合计增加640亿元。

从2022年开始，中国铁建地产明显开始密集发债“输血”。东方财富网的数据显示，带有“中铁”的15笔现存债券中，有12笔的发行方是中国铁建房地产集团有限公司，总发债规模是205亿。这12只里，有一半是2022年发行的，2023年至今发行了一笔，大部分发债的用途是替换旧有债券。

在2023年发行的公司债募资说明书里，中国铁建地产介绍：“公司2019-2021年度及2022年1-9月资产负债率分别为82.54%、83.68%、83.12%及84.01%，资产负债率处于较高水平。”

中国铁建地产称，随着公司房地产开发业务规模的逐步扩张，项目开发支出将相应增加，公司的债务规模及资产负债率可能进一步上升。如果公司持续融资能力受到限制或者未来宏观经济环境发生较大不利变化，公司可能面临偿债压力，正常经营活动可能因此受到不利影响。

同时，公司的现金流也因为房地产开发业务时正时负，上下震荡。

中国铁建地产在2023年发债说明书里介绍，公司2019-2021年度及2022年1-9月经营活动产生的现金流量净额分别为-26亿元、27亿元、43亿元及-10亿元，原因是：支付新增土地储备价款及房地产项目开发的工程款。

“公司房地产开发业务近年来发展较快，经营活动产生现金流出规模增大，项目销售回款不能完全满足在建项目的推进及土地储备资金需求的增长，导致经营活动现金流波动较大。”中国铁建地产警告投资者。

除了应付财务上的压力，中国铁建地产还有一项更重要的任务需要完成。

按照中国铁建地产的官方表述，除了地产开发，中国铁建地产已经覆盖了物业和商业地产等其他领域。

截至2022年9月末，中铁建物业管理有限公司负责管理的物业项目个数 183 个，外拓项目 17 个，主要分布在全国45个城市。近三年的物业收入分别为5.4亿元、7.2亿元、8.4亿元，占主营业务收入比重分别为 1.77%、2.71%、2.85%。

商业地产持有四个项目，分别是万通国际广场、水岸广场、成都中国铁建广场、天津中国铁建广场，过去三年，中国铁建地产的物业出租板块收入分别为1.2亿元、1.5亿元、1.6亿元，占主营业务收入比重分别为 0.39%、0.57%、0.57%。

可以说，中国铁建地产已经是一家成型的房地产公司。中国铁建地产希望逐步加大商业地产的投资力度，并成为房地产板块的领头羊。

要完成目标，它首先要解决市场化能力问题。

与正在崛起的如华润、中海、建发、越秀等央国企开发商不同，中国铁建地产这样的建筑商旗下房企的任务更为艰巨，它们一边在弯道超车，一边还在尽快赶上市场化的脚步。

一般而言，央企的灵活性和市场化程度不如民营房企，拿地之后的研发、建造、销售、物业等各个流程都需要向市场化升级。

2022年，中国铁建地产开启营销体系市场化改革，组织架构也随之精简实现扁平化。其中中南公司区域总部部门由15个精简为12个。

8月11日，中国铁建地产召开资金市场化推进会。“全力缩小与标杆房企的管理差距。”中国铁建地产的管理层在会上说。