上海市普陀区长寿路街道莫干山路600号，苏州河畔，这是上海寸土寸金的宝地。

天安千树矗立在这块宝地上。这座被网友称为“2022年最丑建筑”的大厦虽然在外形上得到的评价不怎么高，但它却是RICS中国奖“2022获奖单位展之年度建造项目”冠军。这是一个在地产和建造领域享有盛誉的奖项，每年都有数百家单位申报。

这个矛盾聚合体背后的开发商就是天安中国投资有限公司，一家主营房地产、产业园的香港公司。

国资林立的上海土拍市场，近期已经鲜有民企的身影，但有意思的是，天安这个名字却经常出现。10月24日及25日的上海第三批次土拍中，几乎全是TOP级别的大国企，仅有的两家民企美的、天安，均未能拿地。

而在此前7月12日的上海土拍中，天安也曾联合象屿、同进竞拍华漕镇纯宅地，但也未能有所收获。

仔细搜寻可以发现，天安与近两年拿地激进的象屿合作密切，在上海、天津等地均有合作开发的项目。

这家老牌具有港资背景的企业在内地房地产狂飙的时代未能实现规模逆袭，但在新的周期来临之际，再度频繁入局土拍，显示出较为强烈的投资渴望，而上海正成为其主战场。

老港资再战上海滩

上海土地市场正在被国资包场，不仅仅是全国性的企业，周边的浙江平台公司、远到而来的闽系都意图在这里分一杯羹。

在这些房企之中，天安并没有吸引太多的注意力。虽然下半年多次拿地未果，但其实际上进入上海已久。

上海外滩南侧的联谊大厦，是上海对外开放后的第一幢现代化办公楼，也是中国内地第一幢玻璃幕墙结构建筑。它于1985年5月建成，当时上海市长汪道涵亲自指示项目的立项，并且在落成时亲自剪彩并题写大厦名。

这座107米高的联谊大厦是由沪港合资建造，港方投资商为新鸿基证券有限公司。

而新鸿基就是天安的母公司，但该“新鸿基”并非外界熟知的李兆基家族的公司。

1969年，人称“三剑侠”的冯景禧、郭得胜、李兆基共同创立新鸿基公司。同年年底，冯景禧将手上大部分新鸿基公司的股份卖出，独自成立专做证券的新鸿基证券有限公司，1983年于联交所上市。

但1996年，冯景禧次子将公司卖予联合地产的李明治家族，公司仍然叫新鸿基。李明治是香港资本市场的老手，曾被称为“股坛枭雄”。而现在天安集团的大股东就是联合集团，老板为李成辉，是李明治的儿子。

“天安这种港资一般都是囤核心地段的土地，像天安一号这种，而且做派也是典型的港资风格。”一位上海开发商投资人士表示。

天安一号是上海传统豪宅天安豪园的二期，2023年上半年开启预售。而一期距今已经过去10多年了，这样的开发节奏，很“港范儿”。这幅地块的价值在这10多年中也翻了10倍不止，这也让天安一度陷入“捂地”的争议之中。

天安1号建筑效果图

2022年10月14日官宣了上海第六批次新房名单天安一号售价8.75万/平方米，对比周边二手次新房已经10-11万的单价，差价非常明显。

不过，总体来看，天安集团销售规模并不大。半年报显示，今年上半年天安集团（包括来自合营企业的销售及发展中物业的预售)为17万平方米，增加16%。已竣工楼面面积约16.8万平方米，增加20%。在建楼面面积于期末约133.8万平方米较去年同日减少34%。

“南天安，北联东”

一位上海开发企业内部人士告诉《凤凰WEEKLY地产》：“天安背后不光有房地产，还有庞大的产业园业务，旗下有天安数码城，做实业的企业实力还不错。以前有个说法，‘南天安，北联东’。”

天安数码城(集团)有限公司在中国内地从事物业投资及开发和物业管理业务。天安集团旗下所有数码城项目目前均由天安数码城(集团)有限公司管理。根据天安集团半年报，天安在13个城市共有20个已开发或发展中的天安数码城。

天安数码城集团1990年成立于深圳，由香港天安中国投资有限公司和深业泰然(集团)股份有限公司合资成立，以综合开发和运营国家级民营科技园"深圳天安数码城"而著称，双方各占50%股份，深业泰然的实际控制人为国资深业控股。

尽管双方持股相当，但整个天安数码城的发展是由天安主导发展的。2009年，拥有产业地产十数年经验的职业经理人戴宏亮担任总裁，将天安带入新一轮的扩张道路。

但在2014年，国资股东派出了年仅38岁的李可担任天安数码城董事长，2015年戴宏亮离职，深国资掌控主导权，天安数码城一改此前扩张风格，开始战略收缩，具体表现在以去库存为主，强调轻资产。

根据方升研究所报告显示，虽然天安数码城的营业收入并没有随着管理层的离开而出现明显的下降，但是净利润却已不复当年。

2011-2014年，其净利润水平均高于6亿元，2013年达到8.06亿元，成为近7年净利润水平最高的一年；虽然2015-2018年，净利润水平波动较小，基本维持在4.5亿元左右，但相比之前，天安数码城的盈利能力明显下降了。

另外，净资产收益率指标也下滑明显。2012-2017年的，其净资产收益率一路下滑，5年间跌幅高达19%。实际上2012-2014年间天安数码城的净资产收益率处于较高的水平，特别是2012年，达到了26.83%。但是2015年后，净资产收益率已经低于10%，2017年仅为7.72%。

对此，方升研究所称，虽然2011-2014天安数码城发展较快，但是港资方和国资方的博弈一直没有停歇，国资方在天安数码城占据主导地位后，天安数码城将项目拓展的重点区域收缩为深圳周边以及粤港澳区域，这显然与天安数码城之前全国开花的布局存在明显差距。

并且，国资主导的背后对于公司的盈利性要求并不如上市公司那么强烈，就天安数码城目前现状而言，它已经不是曾经那个高度市场化的、引领行业发展的园区运营商，相反，它的行事风格已经逐渐转变为一个准国有企业。

不过，在目前的产业地产商中，天安数码城仍旧占有一席之地。“名气还可以，产业地产商里能排进前10。”一位产业地产行业人士告诉《凤凰WEEKLY地产》。

象屿的好朋友

尽管自己的项目并不多，但天安却与新晋的闽系房企象屿走得很近。近两年，双方在上海合作了多个项目。

2021年，象屿与天安接盘阳光城在上海美兰湖的项目，改名天安象屿西江悦。2022年，象屿和天安又联手以11.24亿在上海拿地，即现在的天安象屿萃湖臻境。

在天津，双方还合作了天安象屿智慧城项目。

不过双方合作的项目销售似乎并不顺利，作为上海2022年的第一批新盘，天安象屿西江悦当时推出总计334套房源，只有100余组客户认购。

当年9月，该项目再度推出82-138平方米公寓、叠加共402套，备案均价44392元/平方米，合计52组客户参与摇号，摇号比约12.9%，仍旧不尽如人意。

在此之前更早的时候，天安和象屿便已经有过几次成功的交易。

2016年7月11日，天安中国投资有限公司发布关于出售福州项目的公告，买方为阳光城控股集团有限公司，交易内容包括福州晋安区一宗163万方地块，交易对价合计24.1亿港元。登云生态城（即天安登云山庄）正式成为阳光城旗下项目。

随后的11月6日，阳光城集团股份有限公司发布公告透露，阳光城控股及磐基房地产已透过厦门象阳投资有限公司收购天安投资全资子公司持有的Full Choice 100%股权，磐基房地产就是象屿旗下的公司。

通过此次收购，象屿也得以进入福州市场。而当年12月，天安中国又以4.5亿港元出售天津商住项目50%股权予象屿。

那几年，天安在内地频繁出售资产。早早进军内地房地产业并取得大量成本低廉的土地，在上行周期卖地套利，已经成为一批港资的常规操作。

多年后，天安又出现在上海的土拍市场。经历过中国房地产多个周期的这家老牌港企似乎并没有改变其金融的底色，在行业下行之际，核心城市的核心地块将是穿越周期的保障，这点天安非常清楚。而与象屿，这个更为激进的伙伴走得近，或许也能成为其近水楼台之便利。