进入7月以后，央行多次对调整存量房贷利率发声。先是7月14日，在国新办举行的新闻发布会上，央行货币政策司司长邹澜表示，“支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款”；8月1日，在央行和国家外汇管理局召开的2023年下半年工作会议上，央行行长潘功胜明确提出，“指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率”；8月4日，在国家发改委、财政部、央行等多部门联合召开的新闻发布会上，央行货币政策司司长邹澜再度表示：“指导银行依法有序调整存量个人住房贷款利率”。

一月之内，央行对存量房贷利率调整密集发声，并从此前的“支持和鼓励”到如今的“指导”，表明央行的政策已经明确，即将进入实施层面。今年2月，本刊曾在卷首语发文呼吁“银行应降低存量房贷利率”，央行此番表态无疑是对市场呼声的明确回应，引发了大量贷款人和媒体的热议。有媒体报道称，当前各银行关于存量房贷利率调整的咨询量明显增加，可见市场的期待。各家银行如何将存量房贷利率的调整落地，将成为房地产市场下半年的一个大事件。

需要下调存量房贷利率的主因，还是有一个阶段的房贷利率过高。统计显示，2017年至2018年，房贷利率大幅上行至5.55%，2019年至2021年基本在5.3%至5.6%区间内高位运行。有专家分析测算了2009年以来发放的个人住房贷款，发现2017年至2021年利率高位时期的房贷存量余额达到28.5万亿元，占整个房贷存量余额38.6万亿元的七成以上。而央行最新数据显示，今年上半年新发放个人房贷加权平均利率为4.18%，某些首套房贷款利率已低至3.8%。

当年的高利率不仅增加了这些房贷者的资产风险，也引发了从今年初开始的“提前还贷潮”。目前市场主要通过RMBS早偿率来分析民众提前还贷倾向。据一家机构测算，截至2023年一季度末，银行间RMBS早偿率指数跳升6个百分点，上涨至14.45%，是5年来最高值。除了利率差距大，还有房价下行、其他投资理财收益难以覆盖利息成本、部分贷款利率已明显低于一些存量房贷利率、收入预期下降等多种因素，都会促使房贷者产生提前还贷的意愿。银行如果执意要保住存量贷款的高利率，引来的博弈结果可能是房贷者提前把本金还了。这种结果显然也是银行不想看到的。

2008年央行就有过下调存量房贷利率的先例。当时遭逢国际金融危机，房地产市场低迷，经济下行压力大，为了稳定房地产和提振经济，央行发布了《关于扩大商业性个人住房贷款利率下浮幅度等有关问题的通知》，将最低加点倍数由0.85倍降到0.7倍，同时适用于存量和新增房贷，最低首付款比例也调整降至20%。当年一些大银行对于存量房贷利率的最高优惠可达七折。应当说，当年央行的这一政策，对中国平稳度过国际金融危机是有一定助益的。

下调存量房贷利率，除了能减缓“提前还贷潮”，可谓好处多多。对那些收入下降的房贷者来说，能减轻他们的经济压力，帮他们度过眼前困难，减少房贷断供的可能。因为一旦房贷断供，在眼下房价下行的情况下，对房贷者和银行是“双输”的结局；对那些有提前还款能力的房贷者来说，下调利率可让银行减少提前还贷造成的利息损失，有助于银行留下这些优质客户。

下调存量房贷利率，还有助于释放更多的资金进入消费领域。发改委7月底发布了《关于恢复和扩大消费的措施》20条，如果大量房贷者减少了房贷利息支出，就可能提振这部分人的消费意愿，有助于扩大他们在其他领域的消费，有效扩大内需，发挥消费拉动经济增长的基础性作用。在经济下行压力之下，金融机构应及时调整与贷款人及实体经济的关系，避免可能发生的利率及信用风险，以及违规转贷等带来的风险，促进整体经济运行的好转。

如今央行已明确了对存量房贷利率的下调方向，但同时也强调了“依法”和“有序”两个原则。这意味着银行与房贷者的利率变更，应在央行的指导意见下，由借贷双方依法协商一致；“有序”意味着存量房贷利率的下调，不可能搞统一模式，不同的银行、不同的城市、不同的利率下调幅度可能也各不相同，可能是永久式下调，也可能是阶段式下调。但无论如何下调，央行都应加快步伐，尽快出台可“指导”各银行下调存量房贷利率的总体原则，各银行才能尽快出台具体的下调方案，明确调整的标准和流程。

从防范经济风险、扩大民众消费的角度看，下调存量房贷利率，意义重大。房贷利率过高，已对民众生活构成巨大压力，也严重影响房地产市场的复苏及民众消费的增长。银行理应从经济大局出发，承担一些社会责任，老百姓都在期待！无论怎么调整，只要真正下调了存量房贷利率，对于中国的经济和市场都是利好消息。