作为唯一一家三次穿越地产周期的非国企开发商，万科在每个行业重要时间节点的发声，总被外界关注，尤其是当下。在今年未见起色的“银十”即将结束时，万科的声音可以说是“全村的希望”。

1个多月前，万科董事长郁亮说“市场跌过头了”，直到今年三季度结束，市场依然未见明显好转。国家统计局数据显示，前三季度全国商品房销售面积同比下降7.5%。前三季度万科自己的合同销售额2806亿元，同比减少10.8%，下降幅度相比上半年的5.3%扩大了一倍。

全国重点城市从8月底开始持续半个多月的政策释放，市场的反应有“暖意”但是不多。具体到9月单个月，9月全国30个重点城市新房成交面积为1205万平方米，环比微增3%。

“9月份销售数字其实是有好转的，”郁亮说，“政策绝不是没用的”。在他看来，“住房刚需压抑久了，总要释放出来。”

从最新的拿地和销售来看，万科的投资仍然非常保守。前三季度万科的拿地金额已经掉到了全行业第六，为280亿元，比第五名建发房产少了228亿元，不足第一名保利发展的一半。

比起谈公司销售额、拿地规模、债务结构这些关乎生死的数据，今年的年度媒体会郁亮把大部分的时间留给了万科其他业务条线的负责人，取消了过往固定的演讲环节，甚至还请了长沙公司两位员工上台展示最新的直播营销手段。

短暂的提问环节里，郁亮称：“短期有压力，长期乐观”。

还需不需要盖房子？

“目前我觉得市场情绪还是比较悲观的，这种悲观情绪可能受了一些舆论意见的引导。市场上有两种声音，一种声音是说过剩的房子太多了，以后人口减少了，当然不需要盖了。另外一种声音是，政策没用了。”郁亮说。

关于“过剩论”，郁亮认为是被平均后的错觉。

他认为，主要城市当前的住房条件被平均了，城市被小镇平均，大城市被小城市平均，住房市场需求已经从“有没有”的阶段，走向“好不好”的阶段。目前客户对居住的需求越来越多，类型也越来越多样化，但针对新需求的市场供应是不充分的。根据第七次人口普查数据显示，全国城镇人均住房建筑面积38.6平方米，折成使用面积只相当于日本1983年的水平，63%的城市住房还未达到配备电梯的基本门槛。

“从城市人口增长、改善、更新的需求来看，未来住宅建设的中枢值是10-12亿平方米。由此来看，现阶段住房建设水平超跌了。今年预计新开工不到7亿平方米，回到了2006年的水平，距离10-12亿平方米的中枢值有较大差距。住房作为居民生活的刚需不会消失，压制久了总要释放出来。”郁亮说。

对于“政策无用论”，郁亮坚决予以否认。他称：“政策从模型上讲它不是万能的，但它绝不是没用的。”

“9月的小幅好转是市场本质的修复力量跟政策发力互通的结果，所以说政策肯定有用的，怎么就没用呢？”

但他同时也认为目前政策仍然有很多地方可以做得更好一些，有更多发力的地方。“过去这些政策在需求端好像发力比较多，供给端关注不太多，如果一个城市库存比较多，是否可以放缓暂停土地供应？比如有些错配土地资源，有些闲置商业办公土地是否能够调整成市场欢迎的东西？”

房地产行业卷成咖啡

“客户现在要求越来越高，搞得行业特别内卷，我觉得有点像国内的咖啡行业。”

2021年3月，郁亮曾经公开称房企要向制造业学习，向家电行业学习。两年多过去了，学习的目标变成了咖啡行业。

“中国咖啡行业，刚开始咖啡品质好可以卖很高价钱，后来品质好不能卖那么高价钱，品质要好还要便宜。现在不仅品质好，还有花样百出，咖啡里加几滴茅台，但价钱还是那个价钱。所以我觉得咖啡从一线卖到五线城市去，值得我们好好学习。”郁亮说。

根据他的判断，当下城市向外扩张的机会已经很少，越来越多的是城市内部空间结构的更新调整。为此，万科选择开发经营服务并重的策略，其中的难点就是需要培养出赚小钱、赚慢钱、赚辛苦钱的能力。”

在10月21日与媒体长达3个小时的交流中，万科有2个半小时都围绕着“小钱、慢钱、辛苦钱”。

万科泊寓总经理胡冬华在媒体会上介绍，泊寓自今年6月起，已实现单月利润连续回正，9月份实现了累计权益净利润回正，预计今年内将实现整体盈利。

泊寓从成立到现在已经整整8年。相比之下，龙湖冠寓在2022年成立5年的时候就已经开始盈利。不过，胡冬华向《凤凰WEEKLY地产》解释，两家计算盈利的方式不一样，“冠寓用的是香港的增值法，泊寓用的成本法。”从这个层面上看，泊寓的计算方式更为严格。

万物云董事长朱保全重点介绍了刚起步的家装业务——研选家。目前，万物云已在63个蝶城内重点推动研选家业务，1-9月合同量累计近一万户，同比增长超150%。万科物流负责人张旭称，目前万维物流是中国冷链行业唯一能服务7个不同行业的多温区供应链服务商。

近日有消息称，普洛斯正在计划以70亿美元的对价将部分中国资产卖给中国物流集团，《凤凰WEEKLY地产》向郁亮询问交易对万科的影响。郁亮回应：“我们是财务投资，不能干预他们的安排。”

另一名万科的高层会后解释道，普洛斯出售部分中国资产主要还是因为“某投资基金到期了”。

除了研究如何赚小钱，万科目前经营性业务的商业模式还没有闭环。

“经营型业务前期投入特别大，回报周期长、见效慢。随着REITs政策退出，这一问题已出现解决的希望。对不动产经营业务而言，REITs的重要性类似于按揭贷款之于住宅开发的重要性，能够将不动产变为动产，打通投融管退的闭环。万科商业、物流、租赁住房都在积极准备REITs。一旦完成环节打通，万科就有望真正从开发商转变为不动产商。”