“只要你有钱，整个绿色的部分都是你的。”

一位杭州本地市场人士指着一份《杭州限购调整图》说。

几天前，杭州发布《关于优化调整房地产市场调控措施的通知》（下称“通知”）。这则通知有两个引人关注的点：一是非限购区域的住房不再纳入限购范围，一批不可忽视的购买力将会被释放出来。更重磅的点是，住房限购范围调整为上城区、拱墅区、西湖区、滨江区。

不熟悉杭州的可能不清楚，这一调整，两个热门板块被“放”了出来，不再限购，那就是奥体板块和未来科技城板块。

一位本地中介介绍，奥体是拥江发展开辟的新区，亚运之后直接拥有了新主城的资格，而未来科技城有阿里这样的互联网巨头，也是多年规划的区域。“放松限购后，外地购买力可以介入杭州最想做大做强的两个区域了。”

这两个区域曾造就过多个“红盘”。其中，滨江嘉品美寓销售期间连续三次取得5%左右的中签率；去年12月，滨江揽奥望座项目推出仅有的92套房源，在限购的情况下，购房意向登记家庭数与公开销售房源数的比例大于或等于10:1，中签率7.26%。

这两个项目均出自杭州大“地主”——滨江集团。而此次被剔除限购的两个区域，也都是滨江的重仓区域。

图/滨江集团官微

在杭州多年与滨江同台打擂的绿城，两个月前刚在未来科技城区域拿到一块地，曾称霸杭州楼市的“老大”在去年被滨江赶超，如今正在努力重回巅峰。这两个热门区域，无疑是重要战场。

杭州的这次调整并不让人意外，上述市场人士称，他们早就听说了这个消息。

“温州购房团”也似乎早有准备，新政一宣布便再度出现在江湖。据当地的销售说，多个楼盘现场都出现了来自温州的购房人。

意料之中的放松

多家杭州房企人士都对此次政策调整表示并不意外，“只是要等到亚运会结束之后才会宣布。”

杭州链家一位内部人士告诉《凤凰WEEKLY地产》：“2022年杭州发布‘517新政’，规定本市限购范围内，个人转让家庭唯一住房，增值税征免年限由5年调整到2年。而这次将限购区域调整，意味着主城四区之外，其余六区出售二手房的‘满二唯一’条款取消。这对二手房是一个利好。”

另外，结合目前的“认房不认贷”政策，此次杭州新政规定，购买限购区的住房只查询主城四区的购房情况，购买非限购区的只查询所购房屋所在区、县（市）的住房情况。

也就是说，购房人在购买限购区住房时，非限购区的房产是不算在内的，而且还可以算首套。这意味着如果一个人在杭州无房，理论上可以在限购区、其余六区和三县市各享受1个首套名额。

“这次放松力度很大，细则也比较多，会带来一波行情，而且即便是在主城，购买资格也很宽松，一个月社保即可，相当于没有门槛。”上述中介人士表示。

而杭州一位开发商人士则表示：“预判杭州会有一波行情，毕竟这个城市相对来说量级比较高的，核心城市核心区域我觉得还是比较好卖的。”

另一位本地房企人士则称：“杭州目前市场分化比较严重，价格贵的还好，越便宜的越卖不动，2万-3万/平方米的房子不好卖，都是外围的区域。”

据易居克而瑞浙江区域统计数据，今年9月，杭州全市458个项目共成交商品房7414套，环比增加8.06%，同比下降21.19%；成交均价29046元/平方米，环比下降12.26%，同比下降8.24%。

根据诸葛数据研究中心监测的数据，自4月份起，杭州新房成交已连续5个月下滑，尽管9月份止降回升，但单月成交量仍低于去年同期超3成。

被放出的“必争之地”

目前在奥体板块内，新房可供应的项目较少，从链家的数据看，该区域的项目大多数已经售罄。

杭州本土房企老大滨江也是该区域的排头兵。

一位杭州市场人士表示：“奥体是滨江重仓的区域，在杭州也算很好的板块，所以房子之前也卖得很好，都是摇号的。这里受到投资客的青睐。”

杭州奥体中心

2023年6月30日，奥体板块时隔一年之后再度有宅地出让，最终这幅地块以27.083 亿的成交价被杭州金秋置业有限公司、浙江国丰集团有限公司摇中，成交楼面价3.4万元/平方米，溢价率11.99%。

这块地也就是现在在售的兴耀望阙轩，兴耀望阙轩也引入了滨江联合开发，在9月份成为当月红盘，当月首开推出92套房源，意向登记家庭数超过房源的10倍，触发社保入围规则，最终有1345组家庭参与摇号，中签率仅6.84%。

这块地的新房限价为4.6万元/平方米，而从贝壳平台的挂牌价格看，奥体板块的二手房的价格基本在7万到10万元/平方米，倒挂空间较大。

但从近期的市场来看，该区域二手房的成交价格回落之势明显。

以该板块已售罄的“红盘”滨江嘉品美寓为例，新房成交均价在4.7万元/平方米，9月的二手房挂牌均价为7.8万/平方米，近半年成交均价为7.2万/平方米。

但解除限购的消息传来，让很多卖房人的心理出现变化，根据杭州本地媒体报道，奥体板块多个项目的二手房业主准备上调挂牌价格。

杭州未来科技城板块位于杭州余杭区，核心区的新房限价为3.6万元/平方米，目前仍属于一二手房价倒挂板块。

这个区域，滨江也是早有布局。

今年的2月21日，杭州未来科技城241号地块被滨江集团收入囊中，成交总价10亿元。3月7日，该地块规划公示已经出炉，5幢可售住宅，未来精装限价3.6万元/平方米。在拿地57天后，这个名为滨江·枫映华庭领证预售。目前，该项目已经全部售罄。

不过，这个区域因为阿里曾经的裁员，传出过二手房抛售致使价格下滑的传闻。与奥体板块相比，上述市场人士表示：“这是杭州过去两个涨得最快的区域，但奥体的位置更好。杭州这十年都在往钱塘江发展，北岸是CBD商务区，发展完了就开始往南发展，南边离绍兴温州都更近，省内的人都想买。此外，奥体在杭州城南方向，省内其他城市过来都更方便。而未来科技城在城西，而且就靠一个阿里。”

杭州未来科技城

近期，钱江晚报与杭州贝壳研究院对贝壳平台近一年挂牌房源的相关数据进行了梳理，发现余杭区和滨江区的挂牌均价降幅最大。而余杭区挂牌均价的变动，受未来科技城板块影响最大。

去年6月，钱江晚报曾报道，未来科技城的二手房成交量几近冰封，但大部分房源的挂牌价格仍较高。贝壳数据显示，去年6月未来科技城二手房挂牌均价还是5.6万元/平方米，到了今年6月，均价降至4.6万元/平方米，降幅约18%。

限购取消后的效果对未来科技城的未来影响能有多大，谁也不敢下定论。

但一直将杭州作为重镇中的重镇的绿城，早已经出手了。8月22日，绿城以25亿元竞得杭政储出[2023]110号项目，楼面价为2.4万元/平方米，溢价9.14%，新房精装限价3.6万元/平方米。

这个项目规划为绿城理想小镇云城，预计共有13幢高层。目前，云城板块正处于“新房断供期”，板块内最后一个项目是绿城的老对手滨江的项目——滨江中豪·枫秀云庭，今年5月份已经售罄。

过去很多年，杭州市场历来是滨江、绿城龙虎相争。但从目前看，滨江已经占据遥遥领先的身位。根据中指数据，2023年1到9月，滨江以1011亿元在杭州销售排名第一，而绿城只有392亿元。

在10月将要开盘的项目中，两家企业都有项目面世，其中包括绿城在上城区的2个项目、余杭区的3个项目和临平的1个项目，而滨江则在滨江区、余杭区、临平区和萧山区各有一个项目，双方的角力还在继续。

半年报数据显示，绿城上半年新增571亿元的货值，一二线城市占比89%，近半数货值位于杭州，而滨江上半年，公司新增土地储备项目22个，其中杭州19个。

无论是从推盘的速度和拿地的力度，绿城都在积极外拓，但以目前的差距，想要拿回杭州第一的位置恐非易事。