10分钟卖出275套，销售额73亿元，9月26日开盘的二环内项目北京城建·天坛府在节前把“银十”开局的气氛猛推了一把。

令人意外的是，市场的热度在接下来的几天，戛然而止。

多家机构统计的数据显示，北京楼市假期成交低迷。据合硕数据，8天假期，北京新房一共签约了112套住宅，平均每天只有14套房，创下了自2019年以来，近5年的新低。而中原数据统计了9月28日到10月5日的成交数据，新房共计成交了466套。

这意味着，28号之后，成交出现断崖式下降。

二手房的情况也没有好转，8天一共网签了486套房，日均61套，虽然创了5年新高，但和9月日均475套一比，差了将近8倍。

以往国庆长假本就不是北京销售的旺季，除非在“930”这样的传统节点出了强有力的政策。因此，北京楼市十一销售惨淡，也并非市场的全部真相。

在刚刚过去的政策利好带来一波涨幅后，北京楼市并没有像预计的那样出现恢复，市场仍旧整体下滑。2023年的最后一个季度，很多人在等“猛药”。

特殊的热盘

北京城建·天坛府六期开盘当天，推出了8#、9#、12#最后三栋商品住宅，共计300套房源。按照项目方的说法，十分钟卖了275套，但没提售罄。

现在看来，这算是赶上了节前的最后一波成交浪潮。

根据中原数据显示，9月28日，北京新建商品住宅成交352套，但到了29日，这一数字就极速下降至63套。等到了假期中，成交套数基本降到了个位数。

图/中原地产研究院

这个项目的热销在某种程度上并不让人意外。

2021年8月18日首次开盘以来，就是北京商品房住宅市场关注度较高的项目之一。今年3月份，天坛府五期开盘，推出250套房源，15分钟售罄，销售额58.75亿，一期至五期累计成交246亿，刷新北京单盘成交金额纪录。

“天坛府本来就是个案，要对比也应该对比之前的成绩，以前都是售罄，这次可没有。”中原地产首席分析师张大伟表示。

不过这样的成绩在北京市场依旧很“能打”。一位市场人士表示：“北京二环里的项目，在今年限价放松的大背景下，像中信城、中信国安府，这两个项目指导价都已经达到15万元/平方米的水平了，但天坛府因为它早期批复的价格比较低，所以没有太多的上涨空间，现在的价格还是在十一二万。相比较同样在东西城的其他两个项目来说，性价比就凸显出来了，再加上周边的二手房，其实也存在着一定的价格倒挂，以及这是其最后一期产品，所以会卖得好。”

机构研报显示，2023年一季度，望坛项目迎来首批10栋回迁楼交付，推动全资子公司兴瑞公司实现营收24.57亿元、净利润1.54亿元。根据公司业绩会，望坛项目的商品房部分——天坛府一期已于7月顺利交房，共计312套，“预计将有力增厚三季度业绩”。

作为深耕北京的房企，除了天坛府，城建发展还有国誉朝华、龙越天元、文源府、国誉燕园等项目在陆续销售。

其背后上市公司城建发展1-8月公司实现销售金额284亿元，同比增长52%，加上天坛府第六期，销售金额已经达到357亿元。

公开资料显示，目前的北京城建主要业务包括房地产开发、对外股权投资和商业地产经营三大板块，其中房地产开发为主业，涉及区域包括北京、天津、重庆、成都、南京、青岛、三亚、黄山等城市。其半年报显示，上半年，其位列北京市房企权益金额榜第二名。

今年6月16日，城建发展又以封顶价34.5亿元、竞现房销售1.2万平方米竞得北京朝阳区奶西地块。该地块的商品住宅计容建面5.58万平方米，期房指导价8.9万元/平方米，现房指导价9.1万元/平方米。

政策难带市场

天坛府的热销，并不是北京楼市的全貌。

合硕机构首席分析师郭毅表示：“天坛府其实还是个例，今年整个内城的项目卖得都很好，特别是东西城。在经济大环境存在不确定性的背景之下，越是核心项目，越有稀缺性，所以不能把这些二环的项目等同于市场的常规产品来看待。”

随着9月1日北京“认房不认贷”的实行，楼市的火焰突然窜起。

那个周末，北京各大售楼处出现了难得的繁忙景象，但多位市场人士在月初就向《凤凰WEEKLY地产》表示，尽管新政和细则在陆续出，但经济环境还需要时间拉升，购房人也更理性了，新政效果还得继续观察，信心还未真正恢复。

最终预期中的“金九”没有到来，诸葛找房数据研究中心发布的数据显示，9月份，北京新房成交量为10727套，相比较8月份增加了954套，环比上涨9.8%，不过同比仍然下降21%。

“十一”北京全市主力在售的足有300来个盘，但日均成交14套的数据，让新房市场看不出任何“银十”的征兆。

对此，郭毅表示，十一假期本来对北京就不是一个“热销”的节点，不用过度解读。“北京客户基数足够大，当然还会有人在买房，但和平时二环豪宅卖得火不同，国庆长假新房成交前10里，有3个项目价格在3到4万，2个项目在5到6万的盘。可见，一些刚需群体还是存在需求。”

二手房在十一期间出现了回暖。

9月26日，北京链家对外表示调整了中介费的收取标准，收费标准从目前房屋成交总价的2.7%统一下调至2%。同时，收费模式从购房一方单边支付中介费改为买卖双方共同承担，买卖双方各承担1%。

这在一定程度上降低了刚需的成本，把销量给拉上了一些。目前，北京的二手房挂牌量已经突破了16万套。这其中，一定存在改善和置换的需求。

但政策没有改变楼市的整体走势。

“中介费调低了之后，二手房的签约量得到激活，会为下一阶段，不管是新房还是二手房市场，改善产品的成交形成新的拉动，所以十一假期之后，成交量肯定是会上涨的。”郭毅认为。从解除认贷的效果看，政策的效力很快就减弱了，尽管二手房费用降低，但对市场也不会产生太大影响，未来市场还是得看能否再出台持续性的政策。

张大伟表示：“整体国庆期间楼市对于各种新政依然处于消化过程中，市场相比9月份的政策后窗口期井喷需求已经出现了明显的退热现象，整体市场再次进入博弈中。”

还会出新政策吗？

“十一”的销售数据下滑是否意味着房企错过了2023年最后的窗口期？

多位受访者表示，接下来还要看政策的力度。

郭毅表示，接下来政策破冰的机会点有可能会从调低房贷利率加点开始，现在各大商业银行都有房贷发放的指标，经营压力大，加点就可能松一松。另外，普宅标准也有机会调整，刚需省契税，改善降首付，最后，限价的尺度可能还会继续松，城区项目、卖得火的新地，都可能调高指导价，至少是现房指导价，给市场一点信心。

“北京现在非常明确是个政策市，如果未来不再出台更多的放松调控政策，那么接下来各大房企的销售业绩是不是能够完成，只能依托房企自己的一些营销手段了。但其实效果是很有限的。”一位北京市场人士坦言。

在节前，有传言称北京郊区可能取消限购，但对此多位市场人士对解除限购看法较为谨慎。

张大伟分析：“从政策趋势看，二三线城市目前除了杭州等少数城市已经基本全面取消房地产限制性调控，一线城市在9月开始加入宽松，后续很可能继续在郊区限购、社保年限、首套房利率加点，离婚购房等政策继续宽松。对于北京等一线城市来说，后续如果没有郊区限购松绑，刚需首套房利率降低等政策出台，市场可能在10月后继续调整。”

北京楼市一向以调控严格闻名，在这一轮放松大潮中，北京的行动也非常谨慎，政策的出台也都是跟在其他一线城市后面，在市场难有起色的当下，或者北京的新政策还要再继续等待其他一线城市的下一轮放松。