几天前，深圳两个千万级豪宅“绿景白石洲”和“金地环湾城”开盘，一个在南山区、一个在福田区，关内房价最高的两个区，检验“认房不认贷”对豪宅客户群效力的时候到了。

最后，一个去化率6成，一个去化率7成。

在今年深圳遍地都是2到3成去化率的新房市场，绿景白石洲和金地环湾城这样的开盘成绩按理说还是比较理想的。

但如果纵向对比，绿景白石洲和曾引发万人抢房的华润城都是大型旧改盘，两者距离不到2公里，华润城最后开盘的润玺二期均价13.2万元/平方米，而绿景白石洲折后最低到了8.2万元/平方米。金地环湾城开盘94折，许多房源不到9万元/平方米，和周边二手房倒挂2万元/平方米。

深圳华润城 图/杨依依

这两个盘的价格倒挂，被本地业内称为“史诗级开盘”。其中一个项目的营销人员对《凤凰WEEKLY地产》透露，去化率没有达到他们的预期。

“客户群缺乏投资信心，深圳千万级的豪宅，尤其是2000万以上的盘，早就卖不动了。”深圳一家国企开发商的员工说。

“史诗级开盘”落空

之所以说绿景白石洲和金地环湾城是检验深圳当下购买力的标志项目，一个是他们本身项目素质较高，一个是对比过去，价格做出了大额的让步。

先说项目缺点，绿景白石洲最大的问题是容积率在10.3，住宅高达74层，目前深圳层数最高的住宅。再就是开发周期长达8—10年，前期住户要忍受多年工地上的“当当当”。金地环湾城也是旧改项目（工业区旧改），所以同样存在开发周期长的问题，再就是得房率较低，约7成。

就居住属性而言，这两个项目确实没有很强的竞争力，他们能打的都在“投资属性”。绿景白石洲位于深南大道一侧的白石洲片区，交通四通八达，东边一路之隔就是华侨城片区，西边是高尔夫球场。

金地环湾城位于福田“大金沙”片区，楼下就是沙尾地铁站，处于福田CBD和红树林生态保护区的过渡带，是福田唯一入海的片区。

更重要的是他们的价格。绿景的折扣价是8.2万起（含约7000元/平方米的装修），开盘前推出“买房送公寓10年使用权”活动，即楼盘拿到预售证后，购房者交100万元认筹金即可参与“绿景白石洲公寓10年使用权”抽奖活动。到开盘当天，现场再加2个点的折扣。

金地开盘94折，很多房源不到9万元/平方米，最低8.6万元/平方米，一次性付款可额外优惠1个点即为93折。

绿景白石洲附近2020年12月开盘的深业鹤塘岭花园，当时的均价是11万元/平方米，开盘当日去化率超9成。金地环湾城附近的绿景红树湾壹号，二手房挂牌价在12万元/平方米左右。在深圳楼市上扬的2015年-2019年，关外龙华、宝安多个楼盘都出现过均价8万以上的新房。

开盘当天的成绩是，绿景白石洲推售1257套、卖出527套；金地环湾城推售401套、卖出286套。

之所以称“落空”，是因为这两个项目前期的热度是比较高的。

绿景白石洲售楼处 图/杨依依

绿景白石洲从立项开始就是全深圳的焦点，它是全市体量最大的旧改项目，被机构测算货值达2200亿元。据了解，绿景白石洲前期蓄客数万批，冻资人数756人。《凤凰WEEKLY地产》在开盘前两次前往售楼处，现场熙熙攘攘，强于同期其他楼盘。但从结果来看，仅转化了527套。

金地环湾城蓄客5000个左右，项目内部员工透露“看房的一直挺多的，销售很忙”。最终，冻资456批，转化286套。

“确实也比我们想象的要差一点，我们没有预计这两个项目会全部卖完。我认为在这个行情下，金地卖300套应该算是正常水平，结果还没有到300套。”一家深圳房企的市场部中层说。

“说明市场环境整体非常不好。”一家深圳房企的中层对《凤凰WEEKLY地产》说。

深圳全市200多个在售楼盘，大约已经有3个月的时间没有出现热销盘了。

深圳上一个“日光盘”是今年6月开盘的海德园A区，再上一个是4月开盘的信义荔景御园。这两个都是加推盘，一个推237套，一个推152套，“日光”的难度并不高，今年第四季度快到了，深圳全年的“日光”纪录还是只有2个。在疫情最严重的2022年，深圳也有4个“日光盘”。

海德园A区“日光”时，有TOP5房企深圳区域的高层还对《凤凰WEEKLY地产》说：“深圳1000万以上的购买力没有问题。”

3个月前，同样是千万级豪宅，位于前海片区的深业云海湾开盘卖出100个亿，919套房子销售95%，均价9.2万/平，开盘有折扣但是不多。那个时候，深圳业内普遍认为云海湾只是今年豪宅的开始，没想到，政策来了，购买力反而后退了。

上述深圳房企的市场部中层告诉《凤凰WEEKLY地产》，他们有一个住宅项目计划明年一季度开盘。“自从深圳今年8月底’认房不认贷落地’之后，市场反应并没有如预期那么剧烈，现在行情不好，我们反倒不希望它太早开盘，如果到政策它好起来之后再开盘，其实会更好的。”他说。

观望情绪愈加浓厚

为什么“认房不认贷”落地后，豪宅反而卖不动了？

上述深圳房企市场部中层分析：“总价千万的买家放在深圳来说，还不算顶豪，算中端改善。对他们来说，一方面确实新项目蛮多的，可选的范围比较大，可以去做对比，这些改善客户，他们现在有的住，并不是很着急，可以等一等再看一看。

另外一方面，深圳现在限价还是比较严的，既然限价，不会像以前一样一个月一个价格，客户会觉得也可以等一等。再就是没有太大的上涨预期，宁愿等更好楼盘。

再有就是和现在的经济基本面有一定关系，客户自身收入不确定性很多。”

“现在中产和中产偏上一点这部分客群，对未来收入的预期不足。”上述深圳房企中层分析。

“以前那些买了千万豪宅的业主买的时候就加过很高杠杆，这几年房产贬值，他们账面上都是亏的。1000万、2000万以上的基本都是重资产，再做这些投资的时候肯定会变得很谨慎，关键还是对未来涨价的信心不足。”上述国企开发商的员工分析。

自身收入预期和房价涨价预期，两个不足叠加，是打击豪宅购买力的关键因素。

而深圳当前政策落地的“效率”也在冲击预期。一线城市自从8月底落地首套房“认房不认贷”之后，深圳的二套房一直没有松绑，坊间流传一线城市非核心区松绑限购，至今也只有广州明确发文。

8月30日晚，广州、深圳官宣落实“认房不认贷”

如果二套房可以从首付8成（普通住宅7成，豪宅再加1成）变成5成，豪宅卖家的成本至少能减去300万。

“政策现在这样一截一截地出，本来还有兴趣买房的那批人，都在观望，希望下个月有更好的政策出台。即使是税率优惠，千万豪宅有1个点的优惠，也能省10万块钱。”深圳一名业内人士称。

上述深圳国企开发商员工同样认为，政策出台不够果断，直接加重了购房群体的观望情绪。“市场传闻了许多政策，但实际上又迟迟不落地，很多客户就等着这政策，就变成一个利空了。”

深圳豪宅的焦虑正在加重。

据中原地产的数据，截至2023年8月，深圳1000万以上的新房住宅成交量，较2023年初翻了一倍，占比已高达15.8%，2000万—3000万的新房豪宅成交占比大幅上升。

还有大批去年和今年上半年开盘的豪宅仍有尾盘在去化。去年6月开盘的金地中心天元（均价13.5万元/平方米）现在还有67套大户型。今年1月开盘的中洲滨海华府二期（折后均价8.7万元/平方米）、今年6月开盘的天健天骄西筑（均价11.7万元/平方米）都还有房源在售。接下来，还有超千万的前海招商臻玺、前海招商臻玺即将入市。

就在市场一片哀嚎的时候，深圳仍存在一批坚定的豪宅购买客户。一名刚刚签了新房购房合同的购房人告诉《凤凰WEEKLY地产》，她在看完了南山区、宝安区多个千万级楼盘后，买下前海某小区的尾盘，120平，总价约1000万。

虽然深圳吹风很久的二套房新政还没正式落地，但她已经办完了离婚申请，就等离婚冷静期过后拿证付首付款，“就算首付不能变成3成，税费也可能有减免。”她说。

谈及购房原因，她说：“主要是价格吸引了我，单价8.8万买在桂湾，我觉得性价比比较高，而且还带精装修。其他楼盘要么价格太高，要么户型奇怪，有一个楼盘106平的餐厅竟然做在厨房，我都不知道该怎么做饭。”

“云海湾当时热卖是有几个重要原因的，它有豪宅的容积率和园林，户型又是偏向刚改，140多平可以做到4房。事实上，深圳1000万的房子只能算中端住宅，基本都是刚改客户，要么两个孩子，要么三代同住，是需要用到4房的。”上述深圳房企市场部中层说。

相比之下，金地环湾城的四房户型最小面积是188平，绿景白石洲四房户型最小是187平。

房产投资预期弱化之后，产品力和价格将成为未来豪宅的主要核心竞争力。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，“没有卖不出去的房子，只有卖不出去的价格”这个逻辑依然很灵验。

“只要价格跌到位，跌到心理预期，就会有人入场买房……当下的房地产，金字塔的需求结构下，顶尖的富人早就饱和了，中间的中产换房（所谓刚改）也经历了几年了。再往下看，还有三四亿的新市民嗷嗷待哺，这可是个巨大的市场呀！怎么能把这部分人群纳入市场呢？可以参考普及固定电话、新老三大件、汽车的做法，那就是降价。”李宇嘉说。

“白石洲和金地卖得不好，问题还是价格太高，还可以再跌。”房地产咨询公司“禾略中国”创始人郑永祥对《凤凰WEEKLY地产》说。

“自从四万亿以后，在深圳，房子主要是个金融产品，限价后更是愈演愈烈，产品好不一定卖得好，价格倒挂的才卖得好，甚至把买房搞成了买股票的味道，号称’打新’。结果深圳的房地产行业都在认真地做营销，就是没人愿意认真做产品。”郑永祥补充道，“接下来这一年，深圳楼市的价格倒挂会逐渐消失，买到就是套牢，产品差的通通不行。”

李宇嘉判断未来房地产的降价范围：一方面是外围区域，这个区域的广义库存大（消化周期在5年左右），同质化竞争严重，价格下调已开启；另一方面是城区内功能严重弱化的房子，价格回调也已开启。还有就是前期规划的产业、配套服务没有落地的区域，也面临着价值重估的压力。

回到深圳，市场的期待值在9月21日被拉满。

这一天是广州出台部分区域松绑限购、核心区域降低购房门槛的第二天，深圳出现了两个“异象”：一个是坊间流传出了深圳的松绑方案“罗湖、福田、南山、宝中外全域解除限购”，还有深户社保3改1、非深户社保5改3、免增值税5改3。

因为和广州在20日发布文件前流传的坊间板块非常类似，传闻以截图的方式在社交网络上快速流传，甚至有中介将传闻群发意向客户。

另一个“异象”是在21日的上午，深圳二手房市占率第一的“乐有家”，App突然闪现真实挂牌价，真实价格和真实单价出现在最显眼的位置，下面小字才是参考价。时隔两年半，外界第一次在网络间看到了深圳二手房的真实价格，有业内惊呼“还是乐有家有狼性”。

《凤凰WEEKLY地产》询问乐有家方面，得到的回复是：“App出现BUG，已修复。”