中海地产正逐步抛弃旧有的“最会赚钱的地产公司”的标签。上半年，中国海外发展（下称“中海地产”）权益销售额登顶全国，但在财务指标上，已经既不增收也不增利。

据中海最新披露的2023年中期业绩报告，2023年上半年，中海地产销售合约额1802亿元（人民币，下同），同比增长 30%，全口径销售和权益销售排名分别位居行业第三和第一。

对比明显的是，中海地产今年上半年的营业收入891.6亿元，同比2022年上半年减少14%，跌到了2020年上半年的水平。股东应占净利润134.9亿元，同比减少19%。

由于核心净利润的减少，半年期间中海地产的6项核心盈利能力指标都在持续滑坡。平均净资产收益率、年化净资产收益率、总资产净利率、毛利率、净利率、年化投资回报率分别为3.76%、7.51%、1.47%、22.61%、15.94%、3.43%。

这六个数据全部为近5年（2019年上半年—2023年上半年）的最低值。过去五年，中海地产的盈利能力一直在均匀下滑，2019年上半年这六个数据分别是9.07%、18.13%、3.3%、34.89%、27.26%、7.82%。

“我们在土地市场限地价、限房价，这个时候毛利率水平已经有所限制，毛利率如何提升和企稳，其实是摆在每个公司面前的课题。”中海地产副总裁郭光辉在近日举行的中期业绩发布会上称，“我们在核心净利润率上要有所提升，从投资端到运营端到成本端到费用端，每一个环节、每一个部门、每一个系列都要做好管理工作。”

郭光辉介绍，中海地产最新的管理行政费用占比3.8%，在行业最低区间内。

今年3月31日，中海地产宣布全年销售目标增长20%，在已公布销售目标的房企里，中海的增长目标最高。中海地产行政总裁张智超在业绩会上表示，对完成目标充满信心。

不过，J.P.摩根的代表在业绩会上表达了对实现目标的质疑。据他们计算，因中海地产从六七月份开始整体销售下行，后续几个月要同比有15%以上的增速才能达到全年目标。

今年1-7月份，中海地产累计合约物业销售金额约为1921.23亿元，累计已售楼面面积约为861.19万平方米，分别同比上升23.2%及22.3%。6月单月，中海地产合约销售金额约为332亿元，同比下降23.63%，7月单月合约销售金额约为119.47亿元，同比下跌31.6%。

“7月份确实一方面受季节的一个影响（7月是房地产传统淡季），另外在阶段性的市场供求关系里面，从中央政策里面也给了相关的一些指引。应该说从7月底开始，从中央到地方陆陆续续地在出台相关的政策，应该说起到了相对积极的一些变化的作用。从我们监控的一些情况来看，8月份我们销售案场的来访量大概比7月份上升了15%-20%左右。当然在不同的城市，不同的地段的项目还有一定的差异。所以，我们总的判断是，下半年政策面应该会给市场更大的助力和帮助。”张智超回应。

虽然销售已开始下行，中海地产并没有打算停止大举拿地的脚步。

上半年，中海地产系列公司（包括中海宏洋）新增购地金额414亿元，对应货值717亿元。中海地产新增土地13宗，购地金额379亿元，对应货值642亿元，其中于一线和强二线城市共吸纳10宗土地，总购地金额占比78%，对应货值占比79%。

2023年前7月，中海地产的拿地金额排名全国第四，排在华润置地、保利发展、建发房产之后，为371亿元。

8月25日，碧桂园发布公告称，将持有的广州亚运城项目公司26.67%股权，以12.915亿元的价格出售给中海地产，中海地产将成为广州利合100%持股股东。亚运城项目是广州首个“百亿楼盘”，是2010年广州亚运会配套设施之一。

“所以在下半年我们会更勤奋地参与公开市场的投资，另外在一些并购和大型的勾地，以及城市更新方面会进一步地去发力。”张智超称。