今年7月的拿地排行榜里，一个陌生又熟悉的名字出现在了面积第二名的位置里，它叫“中国铁建房地产集团”（下称“中国铁建地产”）。

之所以说熟悉，是因为它的母公司如雷贯耳，是五大建筑央企之一的中国铁道建筑集团（下称“中国铁建”），前身是中国人民解放军铁道兵。

但中国铁建地产此前在房地产开发行业内的知名度并不高，一是它没有单独的上市平台，仍被中国铁建并表，仅仅是中国铁建旗下34家二级公司中的一员，年营收不到中国铁建的零头。二是，它的市场化程度还不够高，相比同为建筑央企旗下的中海地产，中国铁建地产直到近两年，才因为频繁出现在公开土拍市场，逐步进入外界的视野。

事实上，中国铁建地产在2019年的新签合同额就已经破千亿，2022年实现销售金额1296亿元，在全国房企中排名第15位。

在8月初召开的中国铁建地产内部年中会上，管理层提出的目标是：“做精传统招拍挂”，“打造中国一流房地产企业”。

拿地“新星”

从默默无闻到一鸣惊人，中国铁建地产只花了一年时间。2020年中指研究院统计的拿地排行中，前40名都不见其身影，当年仍是民企的天下，碧桂园和万科霸榜，拿地金额分别是1512亿和1349亿。中国铁建地产拿地金额仅243亿，排名41，排在它身后的是深圳卓越地产和广州奥园集团。

2021年，中国铁建地产的拿地金额突然闯入TOP10，以623亿排名第九，身位大跨步迈进31位。2022年，其拿地金额371亿，继续向前进第八位。2023年1—7月，中国铁建地产掉回第九，但7月单月的拿地金额冲到了全国第二。

“房企拿地分化显著，中国铁建、建发、华发等央国企拿地规模较大。”中指研究院对1—7月的拿地榜单排行点评道。

今年截至目前，中国铁建地产频繁出现在一、二线城市。

5月31日北京第二批供地，中国铁建地产联合体底价23亿摘得昌平区北七家地块；7月12日，中国铁建地产超61亿元竞得上海闵行宅地，房地联动价6.95万元/平方米。8月10日，中国铁建以熔断摇号的形式首入成都麓湖，拿下当天成都土拍限价最高的一宗，约32000元/平方米。

除了传统开发，中国铁建地产还把业务延伸到了旧改领域。今年8月，中国铁建地产在大湾区的首个城市更新项目取得重大进展，广州坦尾村更新改造项目全面完成用地报批。

广州南沙坦尾旧改项目效果图（南沙公司 供图）

不过能看到的是，中国铁建地产的投资风格并不是大开大合的。过去几年，中国铁建地产的布局城市多达40多座，最新的投资方向开始收缩。

“我在的区域公司已经算是比较小的了，今年已经拿了两块地，下半年还打算拿1—2块。集团目前拿地积极性确实很高，筛选了12个城市加大投资。”一名中国铁建的内部员工向《凤凰WEEKLY地产》介绍，这12座城市（和地区）分别是北京、上海、广州、深圳4个一线城市，以及合肥、长沙、宁波、苏州、成都、南沙（广州）、南京、杭州。

他还称：“也不能说看好所有的房地产市场，主要是因城施策，好的地方加大投资，比如武汉目前存量特别大，这一两年投资意愿就很低了。”

2022年的三季度会上，中国铁建总裁庄尚标称：“公司未来房地产业务将继续在经济发展较好的一二线城市布局房地产项目。从中长期来看，房地产仍有稳定的市场和需求空间，市场仍有结构性潜力，对公司基建业务有较强拉动作用，能实现房地产和工程承包业务良好协同。”

“类似中国铁建这样的建筑央企下的开发商，拿地规模突然就起来了，他们之间的拿地差异不是很大，就是各地政府推的好地段的住宅用地，这些地块的总价也相对可控，不太会去抢特别核心市中心的地。”易居研究院研究总监严跃进分析。

严跃进补充：“核心地段并不是建筑商的优势，他们更偏向普通刚需产品，在近郊地带，更适合他们做产品研发。”

从幕后走上台前

在拿地冒头之前，中国铁建经常出现在开发商的合作伙伴名单中，比如曾和恒大有过非常深入的协同。

2019年12月26日，中国铁建与恒大集团达成战略合作，时任中国铁建党委书记、董事长的陈奋健，恒大集团董事局主席许家印出席活动。合作仪式上，双方表示将围绕工程建设、房地产开发、投融资、新兴业务、物资物流等领域开展广泛合作，并在新闻通稿中宣称“开创了央企和民企合作的双赢典范”。

之后，中国铁建还入股了恒大深圳公司恒大置业（深圳）有限公司。

“恒大以前和这些建筑商的战略合作很多，大多应该是资金和工程的合作。”恒大深圳公司的一名前员工向《凤凰WEEKLY地产》回忆道。

9个月后，中国铁建突然发生高层巨变，陈奋健意外坠楼身亡。

再过了一年，恒大爆雷，引发行业剧震。

2022年6月，中国铁建宣布与恒大“分手”，26.6亿底价转让恒大置业（深圳）有限公司49%股权，恒大置业2021年亏损2.5亿元。此前有投资者向中国铁建提问，为何要控股恒大置业49%股权，中国铁建表示：“恒大置业是项目公司，这属于项目开发过程中的正常投资。”

近些年，中国铁建地产的销售额一直在保持逆势高幅度增长，过去7年（2017年—2022年），其房地产销售额分别是684亿、934亿、1254亿、1265亿、 1432亿、1296亿元。

“中国铁建地产的产品品质其实还挺不错，在央企里是有名气的，有一个’西派’的产品系列，在成都有时候排名比中海还靠前。”中海地产成都公司的一名员工说。

值得注意的是，由于支付新增土地储备价款及房地产项目开发的工程款，中国铁建地产近几年经营活动产生的现金流量净额逐步减少，2018年和2019年出现了负值，到2020年改善至正值。

2022年上半年，中国铁建地产通过发债密集输血，半年期间内就发行了132亿的各类债券。

与正在崛起的如华润、中海、建发、越秀等央国企开发商不同，中国铁建地产这样的建筑商旗下房企的任务更为艰巨，它们一边在弯道超车，一边还在尽快赶上市场化的脚步。

这个月的11日，中国铁建地产召开资金市场化推进会。“全力缩小与标杆房企的管理差距”，中国铁建地产的管理层在会上说。