土拍现场的氛围从严肃紧张突然变成鲜艳花哨，大概就是从越秀在北京出圈的那个“大吉大利”手提袋开始的。

当高举玄学大旗的越秀接连三次在别人的地盘抢地成功的时候，信奉之风吹遍了整个地产圈：关键时刻，宁信其有。

越秀在北京成功拍下四季青地块时的“大吉大利”手提袋

7月11日，上海房地大厦充斥着明亮的色彩。

一群房企投拓员工穿着红色或者橙色的衣服来这里参加土拍，希望这些颜色可以给他们带来运气。

越秀地产的装备最为齐全，除了穿着红色“战袍”，这家企业的桌子上放着一个印有“大利”字样的红色袋子，旁边摆着香蕉和橙子。

自从一个月以前，越秀北京以79.35亿元成功竞得北京市海淀区四季青地块，这些基本上成了他们在重点城市拍地的“标配”。

但这些配备在上海失灵了。上半年，拿地的好运似乎过于眷顾了越秀的北京公司。朱辛庄、苹果园、海淀四季青，这三个热门地块全部被其收入囊中，如果算概率是微乎其微的。

越秀北方一直是一个业绩占比比较低的区域，短期内很难改变，但按照管理层的表态，未来看好北京市场，会加大北京的投拓力度。这或许是他们继续向前冲，改变顺位的最大可能性。

鹿鼎记中有一句歌词：“时运会低，若我反转一切，运气发挥，全部会上位。”

“重头还是大湾区和华东”

在2023年上半年的销售排行榜中，越秀以830亿的成绩位列第13。而2022年，越秀的排名还在16位，销售额1250亿元。

也就是说，今年上半年越秀完成了去年三分之二的业绩。

在它的前面还有金地、金茂、滨江三座山需要翻越才能进入前十的梯队，与前两者的差距只有20亿，与滨江的差距是95亿。

2023年，越秀地产的业绩目标为1320亿元，如果其延续上半年的节奏，超越这一目标基本板上钉钉。

越秀内部人士向《凤凰WEEKLY地产》表示：“今年业绩的重头还是在大湾区和华东。”

这与去年的状况一致，2022年该公司在大湾区实现销售额596.8亿，占比达47.7%，其中仅大本营广州的销售额就达到42.5%。另外，越秀地产在华东区域的销售也取得较大突破，该区域全年实现合同销售金额429.5亿元，同比上升65.7%。

这种情况也主导了越秀今年的投资布局。

在越秀最为熟悉的大湾区，其投资力度仍旧凶猛。

5月15日，广州毓秀房地产开发有限公司以底价22.46亿元拍得广州南沙区东涌镇庆盛枢纽区块东涌大道2023NJY-2号地块，折合楼面价6648元/平方米。这也成为越秀首个产业园项目。

而在华东，今年1月下旬，越秀地产以约4亿元的价格收购了杭州一家公司的股权，由此获得了杭州地铁3号线星桥车辆段上盖物业综合体项目；4月，越秀又在上海拿下了静安区中兴社区一幅地块95.00%的实际权益。

就在7月17日，越秀又在南京摇中了雨花台区赛虹桥街道丁树路以东、安凤路以南地块。该地块的触顶成交价为8.95亿元，成交楼面价28222元/平方米，溢价率14.01%。

为了能够加大投资，4月20日越秀地产曾发布公告称，公司决定供股融资，募集资金约83.6亿港元，用于大湾区、华东地区核心城市和其他重点省会城市投资。

对于此次股权融资，香颂资本董事沈萌向《凤凰WEEKLY地产》分析称：“当下多数业务的收益率低，再考虑到部分国企的经营效率也会削弱收益率，所以收益不足以覆盖利息和资产折旧，等于是借钱最后还亏本。信贷融资成本再低也是要偿还本息的，所以这一举动也是为了保障资金链安全。”

而对于配股拿地，沈萌也表示：“配股融资是从市场中拿成本最低的资金，然后拿地缓解地方政府收入减少的压力。”

在整个上半年，越秀地产在全国都透露出不差钱的状态，在他们身上呈现出的只是运气的差别而已。

越秀地产的母公司越秀集团，一直有冲击世界500强的目标。

2023年，越秀集团党委书记、董事长张招兴在接受采访时再次强调了越秀集团这个目标。

越秀集团党委书记、董事长张招兴

目前世界500强门槛在1700-2000亿人民币左右，而越秀集团2022年的营收是1125.1亿元，仍有不小的距离。

越秀地产去年的总营收在724.16亿元，占到母公司超过60%的比例。很显然，地产将成为越秀集团冲击世界500强的最关键板块。

“心诚则灵”

距离拿地仅仅1个月，越秀在海淀的项目就公布了项目名称：香山樾。

这个项目就是今年6月华北区域副总裁、北京公司总经理董毅身穿粉色衬衫，桌上放着一个红色纸袋，上书“大吉大利”的那场。

而上海拍地出现的相似场景，让“土拍玄学”再次成为热议话题。

越秀内部人士告诉《凤凰WEEKLY地产》：“其实内部并没有刻意强调和推广，能摇上，用四个字总结：心诚则灵。”

在今年3月举行的2022年业绩发布会上，越秀地产董事长兼执行董事林昭远表示，今年安排了400亿元的拿地预算。

越秀地产董事长兼执行董事林昭远

而上半年，越秀的拿地总金额高达167.8亿元。其中在北京拿地耗资就高达138.46亿元，占到拿地总金额的82.5%。

尽管北京拿地金额大，但实际上是由于地块本身的价格就高，实际也就三块地进账。在整个集团层面，北方贡献的销售额仍旧比较低。

越秀北方内部人士告诉《凤凰WEEKLY地产》：“北方市场不好，上半年销售也就100亿左右，比华东差远了。不过，上半年拿的项目兑现情况还是不错的。”

就北京已售的两个项目来说，越秀星樾实现了开盘售罄，而越秀天玥至今仍有房源还在售。

根据国家统计局官网最新公布的2023年6月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况，另一个越秀北方的主战场山东纳入统计的4个城市中，济南、青岛、烟台、济宁的新房价格相比上月均略有上涨，而在二手房方面，济南、青岛、烟台、济宁均出现环比下跌的情况。

从2022年的土地储备来看，越秀地产总土地储备达到约2845万平方米，其中1418万平方米位于大湾区，占比约为49.8%，广州占比42.8%；华东地区占比仅16.1%。

为了能够跟得上集团的节奏，上述越秀北方人士称，下半年还会加大投资。不过，下半年仍旧存在不确定性，“我们看上的地基本上都得摇号。”而下半年，运气是否还会眷顾越秀，越秀北方人士告诉《凤凰WEEKLY地产》：“多去寺里拜拜吧，挺灵的。”