一年前，中国海外发展（下称“中海地产”）的董事局主席颜建国在提到行业竞争时说：“我们的目标是夺取胜利。”当时他并没有说明“胜利”是什么，如今，答案开始慢慢揭晓。

今年上半年房地产销售额排行亮相，当外界都在关注保利登顶、民企失势的时候，中海地产悄悄拿下了权益销售额的榜首。

去年，外界还在叹息中海地产丢掉了“利润王”、“高质量”的铁帽子。今年，颠覆旧有形象的新中海出现了。

中海地产的权益销售额身位，是TOP5中进阶最快的。从去年的第四直接跃升至今年上半年的第一，1677.7亿元，完成全年目标的一半。

不仅如此，中海在上半年权益拿地金额榜上还保持了TOP3的规模。6月的最后两天，中海于24小时之内投掷225亿，在深圳、厦门、长春、石家庄夺得四幅核心地块。

到今年9月，颜建国将满57周岁，距离退休时间只剩下三年，他所谓“胜利”的全貌到底是什么？他又将如何谢幕？

“谁不想当将军呢？”

据中指研究院的统计，去年全年销售额排在中海前面的有碧桂园、保利、万科、华润置地、绿城中国，到今年上半年结束时，排在中海前面的只有保利和万科了。

在权益销售的口径上，中海比保利还多了21个亿，以1677.7亿元排名权益销售额榜首，权益销售比为94%，超过了保利发展的1656亿元和万科的1614.4亿元。

2023年上半年房企权益销售榜（来源：中指研究院）

提到中海，多数人还是习惯说它是一家“低调”的红筹央企。自上一任董事局主席郝建民离开之后，新任管理层的作风确实也低调了许多，只不过，这种“低调”更多的是对外的风格。

事实上，中海在业务层面早就已经不低调了。今年，在已公布销售目标的TOP10房企中， 只有中海和越秀地产提出了增长的计划，中海的目标增幅是20%，远高于越秀的6%。

据媒体报道，今年3月31日的香港业绩会现场，当中海管理层提出20%的目标时，“现场一众投资机构开始沸腾”。

去年的中期报告中，颜建国在主席报告书中透露出了与同行一决雌雄的信心：“行业竞争是一场没有终点的长跑竞赛。一大批企业已经退出赛场，仍然在前进的企业分散成几个梯队，一批企业在咬牙坚持，一批企业在第一梯队领跑。本集团身处第一梯队，粮草充足并拥有43年的长跑经验，我们的目标是夺取胜利。”

到了2022年的全年报告中，主席报告书的措辞缓和了下来，称：“与同行一道，推动房地产业向新发展模式平稳过渡，引领房地产下半场高质量发展。”

有趣的是，和中海地产在销售额排行、净利润排行上咬得很紧的华润置地，母公司华润集团的董事长王祥明来自中国建筑。目前，中国建筑旗下拥有中海地产和中建地产两大房地产品牌。华润置地近两年的成长速度明显快于中海地产，中海的压力接踵而至，双方似乎有暗暗较劲之意。

不过，在业绩会现场，颜建国还是说出了今年的经营目标是“奋勇争先、积极进取”。

不想当将军的士兵不是好士兵。一名中海的内部员工对《凤凰WEEKLY地产》说：“谁不想当将军呢？”

“胜利”的代价

去年中海的合约销售额是2947.6亿元，按20%的增长计算，今年至少要销售3537.12亿。据中海管理层此前的介绍，中海今年内可售货值为7900亿元（含中海宏洋），不含宏洋可售货源近6700亿元人民币。

也就是说卖掉一半的存货就能完成目标了，而且存货中40%和33%位于一线和强二线城市。这么一看，20%的增长压力其实不算大。

“其保质保量兑现全年销售目标的可见度较高。此外，考虑到中海外开年以来疫情压制因素已基本移除，公司今年首五个月商业不动产板块整体稳步向好，预计其今年20个项目将如期入市、有望带动商业不动产板块稳妥实现收入同比增长30%的目标。”中金公司在最新的研究报告中称。

在手货源充足的情况下，中海仍在高溢价大手笔拿地。

6月最后两天，中海获取的四幅地块，深圳超总地块总价125.32亿元、溢价15%；厦门大唐中心地块总价63.2亿元、溢价14.91%；合肥包河地块，总价20.37亿元，溢价率14.86%；石家庄原河北省轻化工学院地块，总价16.63亿元、溢价率高达28.32%。

克而瑞监测的今年6月份重点城市拍地的平均溢价率创下近两年的新高，也才8.29%。

高溢价拿地带来的结果是，稀薄的利润。

以6月30日拍卖的位于深圳市的深圳湾超级总部基地宅地为例。中海最后以“125.32亿元封顶价+58500平方米企业全年期自持的租赁住房建筑面积”拍得。被它打败的是“华润+建发”联合体、保利发展、“招商+华发”联合体、中铁建、越秀。

最初业内都预判，稀有的超总地块会在短时间内触顶进入摇号环节，没想到在第二个阶段“竞自持面积”时结束战斗。

“超总的地块利润肯定不高，高层似乎也没下决心拿。”华润置地深圳区域的一名员工对《凤凰WEEKLY地产》说。

超总地块限价13.3万元/平方米，用“住宅+商业”的面积减去自持面积粗略计算，可售楼面价高达8.89万元/平方米，盈利空间仅约4.4万元/平方米。此前的楼面价最高纪录是龙光拿下的前海地块，为8.7万元/平方米。

早在2022年底，中海“利润王”的头衔就拱手让给了华润置地，全年核心净利润244亿，低于华润置地的270亿。不仅如此，中海的毛利率、净利润率近些年一直在下滑，这些可能都是中海要取得“胜利”的代价。

深圳一名接近中海的业内人士分析：“中海拿超总地块，更多的应该是想回归核心地段，挽回口碑。龙华的楼盘做得不行，维权得厉害。”

自鹿丹村旧改项目“中海天钻”后，中海在深圳已经多年不见豪宅产品。其在龙华的项目“中海汇德理”，去年开始因为维权频上热搜。最后中海不得不增加3000万提升资金，对楼盘质量进行改造升级。

“超总这块地的项目名还没起好，这个产品肯定是要下狠功夫做高端的，不会抢太快（的周转）。”中海地产深圳公司的一名员工说。

中海管理层在今年3月的业绩会上介绍，今年的“新增投资预算双位数增长”。去年中海的拿地权益地价是863.8亿，如果按照最低的两位数10%计算，即今年要花掉约950亿买地。据中海最新的上市公司公告，整个上半年，中海新增土地应付的出让金是300.42亿元，还不如950亿的一半，看来下半年中海还要有大动作。

颜建国的下一站

中海地产这家“巨舰”是在2017年的5月交到颜建国手中的。

颜建国在1989年大学毕业后就加入了中国建筑工程总公司，曾两次获派驻中海工作。2011年—2014年6月在中建工作期间，曾任办公厅主任、首席资讯官及助理总经理等职务。

中海地产的董事局主席颜建国

在中建仕途平坦之时，2014年，颜建国突然决定跳出央企，加入民营开发商龙湖地产。

2016年11月，中海发生变故，“一把手”郝建民意外出局，已59岁的肖肖接棒。接近退休的肖肖并不是掌门人的合适人选，外界多认为他只是起到过渡的作用。

半年之后，颜建国临危受命，从龙湖空降回中海，肖肖超期服役后退休。那一年，颜建国50岁。

掌舵中海后，颜建国在公司战略目标、拿地方式、经营管理模式方面重新进行调整，目标是抢占更大的市场份额，进而提升行业地位。2017年当年，中海的拿地预算就提高至1000亿元，创下近五年新高。

2019年3月，颜建国再次升职，中国建筑宣布周勇不再兼任中海集团党委书记、董事长职务，颜建国升任中海集团董事长。之后，颜建国开始全面主持中海集团的工作，该集团底下包括5家上市公司——中国海外发展、中国建筑国际、中海物业、中国海外宏洋、远东环球。

出生于1966年9月的颜建国即将满57岁，在央国企体系内，60岁是退休的硬性规定。还有3年，颜建国的下一站，还悬而未决。

《凤凰WEEKLY地产》从多位中海内部员工处了解到，中海内部从去年开始就不间断地流传颜建国可能还要继续升职的消息，不过一直停留在传言中。

今年6月，周勇因工作调整不再担任中国建筑股份的职位，中国建筑股份副总裁之位目前还在空缺中，不少人推测，颜建国是一个可能的人选。但也有人认为，“可能性比较小”。

事实上，“中海地产”是过去多年业内约定俗成的一个称呼。“中海地产”是中国建筑旗下的房地产品牌之一，包括中国海外发展（00688.HK）和中海宏洋(00081.HK）。多年以来，“中海地产”品牌最大体量业务的公司就是中国海外发展，因此行业内习惯将中国海外发展称为“中海地产”。

2023年，中国建筑归属于母公司的净利润为509亿，“688”（源于股票代码）贡献了一半。中海地产对于整个中建体系的贡献是不言而喻的，颜建国最核心的职务就是“688”的董事局主席。

在此之前，中海集团的“一把手”多是由母公司中国建筑的领导兼任的，比如上一任的中海集团董事长周勇，他是中建集团的副总经理和中建股份的副总裁，比如再上一任中海集团董事长官庆，他最高的职务是整个中建集团的董事长。

颜建国目前是中建体系二级单位的正职，也参加过中央党校的中青班，目前在中建集团内没有任何职位，这也是外界推测其有机会往上再走走的原因。

但是颜建国三年后就要退休了，这给这种猜测带来了很大变数。还有两个因素或许也会成为颜建国升职的阻碍，一个是2020年的上海围标事件，一个是他曾经跳槽去过民企。

三年前的围标事件，中海地产上海公司总经理崔帅被相关部门采取强制措施。后来崔帅和华东区域总经理齐大鹏被内部调任，重重的的板子被轻轻落下来。后来，中海签约黄浦区旧改，投资接近600亿，成为公司发展历史上投资规模最大的项目，颜建国和其他一众高管悉数站在了签约现场。今年，中海和另外两家房企华润置地和万科在上海拿地“解禁”。

2014年颜建国离开中海的原因，与郝建民有关，当时郝建民一系列“集权式”的组织架构调整，引起了一大波高管离职。世事变化，相差仅一岁的两人，后来一个回归中海，一个自从一家名不见经传的房企岁宝地产离职后，便无公开消息。

从龙湖空降中海地产，到全权掌管中海集团，无论下一步是否继续高升，颜建国已经达到了普通职业经理难以企及的高度。