“百感交集”、“五味杂陈”，万科2022年股东大会上出现的这两个词，精准概括了房地产行业从业者过去三年的心理。

2018年率先提出的“活下去”，成了现在很多企业共同面对的问题，更多的人开始关注万科对未来的判断，分析其一举一动所传递的信息。

而万科董事会主席郁亮，则不仅是带领这家龙头房企穿越周期的领导者，同时也是为数不多站出来给予整个行业希望和安慰的“唱多者”之一。

这次股东大会选举产生的新一届万科董事会，郁亮等董事候选人毫无悬念地高票当选，他和他的团队将迎来下一个三年的机遇和挑战。

从几年前意识到危机时起，万科就一直在寻找开启房地产行业下一个时代的钥匙。从这次股东大会上管理层的表态来看，万科似乎已经找到了拿到那把钥匙的路径。

平稳穿越旧时代

万科大股东深铁董事长辛杰在股东大会上，表示出对整个团队的肯定，尤其是郁亮。

“过去三年，尤其是房地产这个行业发生了深刻的变革，万科守住了安全经营的底线，作为股东我感到非常欣慰。在2018年郁亮主席提出‘活下去’，时间证明了郁亮主席、万科经营班子是有前瞻性的。面对行业剧烈的调整，郁亮主席带领万科团队极早地做了正确的战略判断和经营调整，采取了审慎的经营策略和稳健的财务策略，牢牢守住了不发生系统风险的底线。”他说。

数据是对上述结论的最好证明，过去三年中，万科始终保持“绿档”，经营性现金流实现连续14年为正，净负债率均低于50%，处于行业低位，持有货币资金一直保持在1000亿以上。

另外万科的负债结构也在逐年优化。融资成本保持低位，至2022年期末长期负债占比已提高至79.5%，新增融资的平均成本仅为3.88%，存量融资的综合融资成本为4.06%，均处于行业领先水平。

财务的稳健，为万科在解决遗留问题时提供了充裕的空间和时间。

“过去三年恰好也是对应着新旧模式转换承上启下的阶段，所谓承上指的是我们今天需要开始着手解决旧模式下存在的问题。”郁亮说。

这些旧问题包括投资上有些冒进，产品操盘离散度比较大等等。

目前来看，这些问题正在得到修复。

深圳，万科集团

郁亮称，万科在投资质量方面有所提高。他最近去各个地方看很多项目，发现产品的表现、竞争力有很大的进步。另外万科的开发经营服务并重方面，经营性物业的表现还是持续在提高，各个业务军种的协同效应在提升，公司的资债结构也有优化。“应该说抵御风险的能力在进一步加强，跟过去相比，我们今天应对变化的主动性又多了一点。”

“在哪些城市、哪些片区投资什么样的项目，我们提前把标准和原则定好。”万科总裁祝九胜在谈到投资追高的问题时说，从去年的投资项目来看，大部分项目到今天都开始有兑现，兑现度是92%。

对于解决经营离散度问题，祝九胜称靠的是抓产品管理和产品线的管理。“以前对一线的授权比较大，大家按照自己的理解去定位产品，给产品做产策，做定位。我们开发经营本部成立以后，每个项目在产策这个环节是做得比较足的，产品管理做到位了，并且用产品线管理这种方式把不同地方共性的因素找到。”

万科今年1-5月已经披露的15个项目、453.8亿的投资，预计普遍能达到20%以上的股东自有现金回报水平。

作为一家头部房地产公司，无论时代向何处发展，住宅开发都是其底色。郁亮也在股东会上重申了这一点。

对于未来的市场新机会，在郁亮看来，要抓住新机遇需要全场景的服务能力，这也就是其在股东会上所说的启下的能力。

“回顾整个房地产开发过程，刚开始是有房子卖就好了，后来不仅房子要造好，还要有花园，后来发现物业服务变得很重要，后来是社区商业配套方不方便，到现在产城要融合，最好产业和生活能够在一起，当然现在还有绿色生态，包括未来的科技化、智慧化，这些都需要我们全场景的综合竞争力。在旧的模式下，基本上靠拿地和融资。但在新的发展模式下，如果还只是靠这两招，可能会出现买越多地错误越多、融资越多有可能越不安全的情况。”

新时代开启

“今天的万科已不是单一的开发企业，布局了多个赛道，成长得也非常迅速，对各个板块我们满怀期许，尤其是新的业务板块，未来有望借助REITs盘活、兑现此类资产的经营价值。”

这是辛杰对万科三年来的业务布局的肯定以及对未来万科新业务发展的期待。

在业务上深铁与万科也有多个合作项目落地。2022年11月，在深圳市委书记、市长的见证下，万科与深铁等6家深圳国企签署全面战略合作协议，在城市更新、产城融合、TOD等领域深入合作。

就在不久前，万科和深铁联合打造的TOD商业综合体睿印正式落地，成为了深圳未来核心片区超级总部基地首家开业的商业项目。

这也证明大股东切实认可万科在新业务上的能力。

郁亮表示：“万科的经营服务业务已经完成从0到1，从1到10的过程，我们完成了商业逻辑检验，也完成了商业逻辑可复制的验证，现在是如何提升竞争力，扩大发展的空间，提升更多的回报，培养更多的优良资产。”

祝九胜介绍万科的新业务称，万科比较早布局了很多赛道，曾经大家戏称万科是运动员公司，早跑早有能力可以接着跑。无论是出租公寓、商业、物流还是酒店，万科的起步相对来说都是比较早的，能力建设的过程虽然漫长，至少今天是具备了接着往下跑的能力和条件。“在赛道方面，我们觉得少赛道可以跑得快，多赛道可以跑得远，但需要有耐心。”

据了解，2021年上海市政府首次选择和房企签订战略合作协议，希望凭借万科在各种赛道的综合能力能够解决城市管理和发展过程当中的问题。

“从物业的蝶城，到开发建设，到历史文化街区的改造等方方面面，我们内部曾经总结为‘打群架’的能力。一个城市的问题，各个军种包围起来，自然就有解决的能力，这样在一个城市里就能够建立一个良好的有利于我们发展的生态。相信这个路的选择是对的，大方向是对的，无论它多遥远，我们都会坚定地走下去。”祝九胜表示。

从6月30日开始，郁亮和他的团队将开启新的3年征程，这也是他们的第三个三年，他们将面临一个迫切需要变化的时代。

而对于当下的房企来说，现在也无异于一场生存的战争，打赢了这一仗，新世界的大门将随之开启。