房地产从来不缺黑马，每一个时代都是如此。

由于天生带有“不动”的天性，房地产行业很难像工业产成品和农产品那样自由流动，再加上拿地、开发、销售等流程和所在地的居民收入、风俗文化有紧密关系，开发商很容易形成鲜明的地域特色。

最早期的“华南五虎”（恒大、合生创展、碧桂园、富力、雅居乐），以果敢激进著称；以“万通六君子”为代表的“北派”房企，则凭创始人的个人风格出彩，他们多喜好发表犀利的言论，有时还可充当专家学者。

2014年前后，闽系崛起，融信、泰禾、正荣、世茂被冠上了“地王、黑马、高杠杆”等标签。再之后，“华南五虎”里有三虎没落，“新华南五虎”、“粤系四小龙”、“新闽系”各种地域性房企层出不穷。

时至今日，这些曾经叫得震天响的名号，都已蒙上了一层灰。民企爆雷和央国企反扑后，一些新的地域性房企惹人注目。

近期拿地凶猛的滨江、伟星、坤和、亚伦，来自江浙；华南的越秀地产、珠江投资，深耕广东多年，有后来居上之势；还有新闽系代表建发、国贸。

这些从前不被大多数人所熟知的“新面孔”，有的已经在销售榜上名列前茅，有的大肆拿地等待补位。它们是房地产困难时跃出的“黑马”，长夜奔袭，成败难料。

苏醒的江浙“地头蛇”

江浙一带是自古以来的富庶之地，经济发展水平较高，居民可支配收入领先，为形成大型房地产开发企业提供了广阔的空间。

杭州是深圳之后，又一个楼市“风向标”，近些年杭州楼市一遇风吹草动就反应强烈，主要缘于其突出的民间造福能力，先有阿里员工扫货，后有带货主播抢购，强劲的购买力似乎从未断档。

杭州滨江集团的知名度不低，不过此前仅限于浙江本地，论全国知名度，杭州第一还得是绿城。滨江的董事长戚金兴的名气也位居宋卫平之后。绿城和滨江一直以来都是杭州的“双骄”，不过风格迥异，绿城激进，滨江保守，固守杭州。随着“教父”宋卫平离场，滨江逐步走上舞台。

过去一年，滨江卖房卖了1539亿，比2021年的1690亿下降了8%，全国的销售排行榜上，滨江前进了9位至第13名。

“不是我们猛，而是人家往后退的速度比我们快。”戚金兴公开称。

别看戚金兴说起来谦虚，滨江的野心是显而易见的，其2022年全年权益拿地排位比销售额更靠前，名列第七，将央企中国铁建、广州国企越秀地产、珠海国企华发股份甩在身后。

早在2017年绿城让出杭州销售榜首时，戚金兴就说过：“既然格局打破了，滨江就必须争第一了。不然对不起我的团队。他们兵强马壮，战斗力强，我必须给他们争夺荣誉的机会。”

2018年开始，滨江在杭州独领风骚数年，近年一直位居杭州市场销售冠军，主流产品是高端改善盘。

滨江的背后，是杭州2018到2022年的五年“牛市”。近5年来，杭州商品住宅成交量持续保持年均1200万平米左右，去年成交量更是创纪录达到2334万平米。

站在它身后的还有一众浙系商人。2018年后，滨江的权益比例明显下降，不少表内项目权益比例小于50%，合作方大多数是同样在浙江的建杭、兴耀、中豪、金汇、金帝、驭远。相当于“杭州一哥”带着浙系一帮“小弟”开发。还有滨江的供应链，比如施工装修单位也都是浙系企业。看着像滨江一家独大，实则是许多浙江商人一起托起了千亿滨江。

滨江的合作伙伴里，有一个“小弟”坤和，近两年在杭州土拍市场频繁现身。2022年的杭州房企销售排行榜上，坤和集团的全口径销售金额达到245.21亿元，排第四名。除了滨江，坤和同万科、绿城、龙湖、融创等众多开发商都有合作过。截至2022年底，坤和集团正在投资开发及运营的房地产项目有30余个。

江浙两省，近期出现了几家制造业跨界地产的企业，而且动静颇大。做纽扣和塑料水管生意的浙江伟星旗下的“伟星房产”，是今年一季度新增货值的全国第十名；来自江苏南通的亚伦集团也是跨界高手，亚伦集团做家纺产品起家。去年深圳的最后一批集中土地出让，亚伦集团旗下的亚伦地产在激烈的角逐中，将宝安中心的安居房地块收入囊中，引发深圳业内注意。今年以来，亚伦地产先后出现在杭州、广州、西安的土拍市场，最后在广州和西安均有斩获，耗资约40亿。

克而瑞在研究报告中称：在2017-2019年房地产市场快速扩张的过程中，很多“地头蛇”开始冬眠。在本轮行业洗牌后，许多规模房企爆雷、发展陷入停滞，此前那些具有市场认可度的本土房企又凭借口碑以及资金安全性再度杀回，同时各地的拿地门槛以及拿地资质也一降再降，在部分城市的土拍中，又出现了那些曾经熟悉却又被淡忘许久的名字，它们正在低调复苏，重新参与房地产市场。

华南旧势和新兵

“华南五虎”、“新五虎”、“四小龙”星光黯淡之后，华南的一些旧有势力重出江湖。比如和“五虎”里的合生创展同为“珠江系”的珠江投资。

合生创展与珠江投资，是朱孟依一手建立起来的兄弟企业，前者以房地产开发为主，是香港上市公司，后者没有上市，业务更多元，涉城市更新、能源与基础设施、商业、产业、住宅、教育、医疗、文化、科技、金融等十大业务板块。

“珠江投资和合生创展最初是老板设立的两个平台，一个在境内一个在境外，实际业务一直存在同业竞争的问题。”一名合生创展的员工对记者介绍，“珠江投资的开发思路和其他开发商不太一样，多数是自己孵化项目，比如旧改和工改，很少公开拿地。”

珠江投资是有名的囤地大户，截至2021年底的储备城市更新类项目就有111个。

朱孟依退休后，将合生创展交给了女儿朱榕榕，珠江投资则由次子朱伟航主导。朱伟航在2019年正式接手珠江投资后，挖来了招商蛇口的干将王晞，聘为集团总裁。当时有报道，内部人称珠江投资最缺的就是一位能够说服“大老板”（朱孟依）的人。

王晞任职后，押注华南市场，他认为华东仅能跑量，未来的利润增长点还是在华南。2021年2月，珠江投资拿下海珠区旧改项目，总投资229亿。2022年5月，珠江投资耗资111亿拿下广州大体量旧改。克而瑞统计，珠江投资近两年在公开市场的年均补货超100亿元，90%位于广州。

王晞用马拉松来比喻房地产：“真正的马拉松是从30公里以后才开始。”他认为，企业的发展，像极了一场马拉松比赛。最大的对手不是外界，恰恰是对自己的认知和心智。

不过，王晞任珠江投资集团总裁的三年内不知遭遇了什么，2022年初其公开表示，“过去的一年比复杂更复杂，如果用一个词来总结，可能是‘迷茫’。”

粤系和浙江一样，同样也有“黑马”，不过这次的“黑马”是一家已成立40年的国企——广州越秀。

广州的房地产行业常年盘踞着恒大、碧桂园、富力等众多房企，它们不仅深耕广州，而且是全国性的龙头开发商，越秀对广州以外的城市几乎没有知名度。

在2021年之前，越秀地产一直在几百亿的销售额之间不温不火。2018年，越秀开始动了全国扩张的念头，开始大举拿地，当年新进入18个城市，土地储备从1941万平方米增加近五成至2845万平方米。2021年，越秀地产突破千亿，2022年的销售额排行榜上，越秀排名第16。

今年3月的越秀2022年度业绩会上，其董事长林昭远毫不掩饰野心：“这几年无论深圳、上海还是北京的地，我们都是加大力度去拿，在北京有机会我们还会继续拿地。”他介绍，越秀2023年的投资拿地金额计划是400亿元。

当恒大、富力等老牌巨头纷纷陷入困境时，越秀成为搅动市场的一枚房企新兵。

新闽系狂飙

2023年4月，上海首轮土拍。

当外界的目光被回归的“三巨头”，以及闹乌龙的越秀吸引的时候，闽系房企建发和象屿都拿到了土地。

这是在房地产下行期间崛起的新闽系的代表。曾几何时，以泰禾、旭辉、世茂等房企组成的闽系，在中国的房地产市场掀起了诸多风浪，特别是在上海的虹桥，闽系房企可谓扎堆入驻。高启强的名句“风浪越大鱼越贵”，似乎也是这批闽系企业信奉的准则。

但他们将金融杠杆玩到极致的做法，在行业遭遇周期性调整之际，使得旧的闽系势力几乎全军覆没。而在这些旧有的民间势力退去后，新的带有国资背景的闽系随即崛起，建发、象屿、国贸在土拍中大肆买地，一时间，熟悉的味道又回来了。

以新晋房企销售前十名的建发为例，4月3日至4月9日一周内，建发在福建厦门、泉州，以及浙江丽水，共拿下4宗土地，拿地金额达38.73亿元。4月20日，上海2023年首批供地进入第三日，建发+保利置业联合体竞得一宗地块，成交价约为70.26亿元。

香颂资本董事沈萌分析：“当前是地产行业的低谷期，特别是对于老牌企业来说，要恢复元气旷日持久，但政策信号透露出房地产很难被彻底放弃，因此就出现了市场真空的机会，也给了之前在镜头边缘的房企一个借机扩张的空间。”

公开信息显示，建发2022年共摘得62宗地块，全口径拿地金额合计约1030.25亿元，权益拿地金额约544亿元，虽然较2020、2021年时期力度有所减少，但在全行业整体“撤退”的趋势下，仍前进了5名，挺进前5。

这两年的扩张也带来了明显的效果。

2021年，建发营业收入达到7078.44亿元，同比增长63.49%；实现净利润109.63亿元，同比增长33.98%；实现归属于母公司所有者的净利润60.98亿元，同比增长35.40%。

有了2021年的底子，建发虽然在2022年的增长放缓，但仍旧实现了17.65%的营收增长，不过相比之下，其利润仅同比增长1.30%；净利润同比增长2.30%。

但从模式上看，新闽系没有脱离之前企业的老路。

沈萌表示：“房地产业务的核心模式基本成熟，想要改变这个核心模式的难度和代价都非常大，所谓新老房企的划分更多是在核心模式下，操作或营销的方式不同，因此如果风险是来自核心模式，那么操作或营销的差异并不能规避风险。”

不过，目前这些国企在享受着放松的政策条件，短期内还没有出现风险。一位市场人士称，“国企也会有资金风险，但是当前的环境第一是政府在鼓励适度放松信贷，第二是房地产政策也出现松动，所以这些企业的风险在资金面并不突出。”

时代风云变幻，无论是新玩家还是老势力，都在面对着一个全新的市场，而丛林法则不留情面，新的格局又能维持多久？