王健林登上首富宝座的第二年，做客了一档节目《杨澜访谈录》。

那时楼市正在经历一轮严格的调控，舆论充斥着“房地产是暴利行业”、“开发商是高房价的背后推手”等类似的说法。

节目中王健林说，“这个行业的平均毛利率大概在20%到25%”，引起舆论一片哗然。

那是2014年。根据机构的数据，当年96家上市房企的主营收入毛利率为36.5%。而在2013年，130家A股上市房企的平均毛利率为37.1%，远远高于王健林给出的区间。

大概没人相信，不到十年的时间里，房地产行业的毛利水平砍掉了将近一半，机构采集的61家房企样本里，2022年将近80%的毛利率低于王健林所说的最低限——20%。

“亏损”成为2022年房企一个不能回避的话题。

截至发稿，共有53家A股、124家港股房地产上市公司披露2022年经营业绩。这177家上市公司中，101家营业收入下降，126家净利润下降，其中9家公司净利润亏损超100亿元。

即便在最艰难的2022年，仍然有部分房企保持了正向盈利。从3月公布完的内房股房企的年报来看，2022年披露数据的69家在港上市内资房企中，有33家房企实现盈利，总净利为1905亿元。

尽管今年的市场已经出现向好的迹象，但单从数据上来看或许不会比去年好看太多，“2023年净利润率4到5估计就很高了，因为都是22年低价卖的房子结转”，一位房企资金人士称。

期待利润修复

房企亏损潮在2022年迎来了高峰，部分房企的亏损程度已经超过百亿规模。

仍处在债务危机中的融创中国亏损最多，但比2021年亏损幅度降低。根据年报显示，2022年融创拥有人应占亏损约为人民币276.7亿元，亏损同比减少约27.7%；核心净亏损约为人民币138.6亿元，亏损同比减少约45.2%。

就在2019年，融创还实现了利润大幅提升，毛利润约为414.1亿元，同比增长了33%。

这其中很大程度上是受出险因素的影响，但也有相当一部分未出险房企也止盈转亏。去年销售排名位居榜首的碧桂园首次出现了亏损，公司股东应占利润亏损60.52亿元，下降约122.6%；股东应占核心净利润26.1亿元，同比下降90.3%，也是前十名房企中唯一一家亏损的企业。

即便没有出现亏损，在多重因素影响下，利润下滑也成为行业的一个主流趋势，这种趋势也波及了央企国企。

比如，2022年保利发展归属于上市公司股东的净利润约183.46亿元，同比减少33.01%；即便是被称为“利润王”的中海，在2022年归属股东核心净利润244.2亿元也同比下降了28%。

从大部分房企在公告里给出的解释看，亏损主要是因为地产业务收入利润下降、开发项目利润率下降、资产减值等。这其中大部分是因为市场环境导致的，在利润亏损的同时，很多房企选择了计提资产减值。

这是上市公司经常会采取的财务手段，会选择某一年度大额资产减值计提，压低坏年景的业绩，将利润推迟到下一年度来体现。

IPG中国首席经济学家柏文喜表示，合乎财务规则的计提资产减值是真实反映企业运营状况在会计层面的需要，但是计提大额资产减值往往在技术上也存在调节报表的空间，尤其是房企大规模出现计提大额资产减值的行为。

房企的利润何时才能修复？

另一位北京房企人士称：“大家判断未来还是很难，信心的修复需要3到4年的时间。”

香颂资本执行董事沈萌则表示：“房企行业性亏损的起因是政策的严格监管，但这个周期叠加经济下行，需求端开始收缩，会延长亏损的持续性，而且经济周期的翻转不是短期性的。”

“希望毛利率整体回归稳定阶段”

有人欢喜有人愁，在2022年的销售榜单中，前十名出现了诸多新面孔，他们也都在利润上实现了增长。

根据克而瑞统计，与2021年相比，2022年房企销售前十名中，新增了绿城、金地和建发三家企业。

其中，建发实现净利润112.67亿元，同比增长1.30%；实现归属于母公司所有者的净利润62.82亿元，同比增长2.30%。绿城实现年内利润88.95亿元，同比增长15.7%；股东应占核心净利润64.14亿元，同比增长11.3%。

但如果只看房地产业务，2022年，建发实现归属于母公司所有者的净利润22.67亿元，同比下降21.23%；净利率为5.15%，同比减少2.92个百分点。绿城也因为汇兑损失及资产减值影响，公司股东应占利润27.56亿元，同比下降约38.33%。

民营企业中表现一向稳健的龙湖，在这个年报季交出了多项不错的数据。特别是在盈利方面，股东应占溢利为人民币243.6亿元；毛利额为530.4亿元，毛利率为21.2%。核心税后利润率为12.3%，核心权益后利润率为9.0%。

业绩会上，龙湖集团CFO赵轶认为，行业在回归，希望毛利率整体回归到25%以上，新房销售能维持在20%以上的稳定阶段。“这两年，整体的毛利率大概在20%左右，新房销售在15%～20%的阶段过渡。”

但行业的修复需要时间。

今年盈利压力或将有所缓解

半夏投资的创始人李蓓在近期的文章里讲了一个故事。

2020年她给位于上海虹桥的一家闽系房企老板做分享时说：“2021年起，地产会遭遇重大行业调整，好多公司会死掉。”

但对方并没有把她的分析当回事，一年多后，这家企业爆雷，老板就又组织了一次交流，带上了更多的公司高管。李蓓在会上告诉他：“冬天还没结束，生存第一。保存种子，熬过冬天。”

面对沉重的债务压力，很多企业选择了“不还”，大量的债务重组，用时间换空间的操作都是在市场环境下的无奈之举。

利润率固然重要，但活下去才是当务之急。

大多数房企做出相同的选择，加速销售、降本增效、区域合并。

如果翻检一下近期的企业年报会发现，企业人数有了大幅度缩减。比如，禹州集团去年员工人数7295，今年就只剩下1985人，减少了72.79%。

“现在架构调整是必须要做的事情，卖不好的城市，项目卖完基本上就撤销了。”一位央企营销负责人向《凤凰周刊》表示。

他们与销售任务的绑定就更加深了。“现在对我们的考核就是销售指标，完不成就是集团内部最后一名。”

万科北方一名内部人士向《凤凰周刊》透露，他们现在基本上是每90天优化一次，每卖掉一个项目就裁一个团队。

不过从销售端来看，房企在一季度得到了一定的修复。

根据中指研究院数据，2023年1-3月，TOP100房企销售总额为1.76万亿元，同比增长8.2%，是2022年以来首次实现增长。其中TOP100房企3月单月销售额环比上升36.7%，同比上升24.6%，继续保持双增长态势。

但这样的修复显得有些后劲不足，多位开发商高管在业绩会上表示，3月无论是到访量还是成交量都出现了下滑。4月份的数据也在一定程度上印证了市场的担心。

另外，在尚有余力进行投资的企业，2023年也会更加谨慎和集中，越来越多的房企会偏好风险较小且更容易去化的一、二线热门城市的核心区域。

这也是北京等地近期土拍都出现了竞争非常激烈局面的原因。但从广州房企越秀拿下的朱辛庄地块的市场反响来看，这样的竞争非常值得。

上述万科北方人士表示：“拿地还是要看集团的态度。之前拿地的回报率跟预先计算的差距太大，很多项目跟投的本金都没拿到。现在的情况是，拿地就只能挣微利，但拿错了地就很难翻身。”

这样看，短期的盈利走低还是会持续，未来分化会越发明显。中指研究院企业研究总监刘水分析，2022年下半年，监管部门密集出台利好政策，从供需两端发力稳定市场预期，政策放松传导至需求端需要时间。

随着支持力度加大，2023年房地产市场将筑底回稳。房企盈利压力仍在，但较2022年或将有所缓解。