过去的几个月里，如果身处不同时点、不同地域，对楼市复苏进程的判断可能截然相反。

“半江瑟瑟半江红”的局面，正在楼市的不同侧面同时上演。

整个一季度市场回暖趋势明显，商品房销售突破了3万亿，由负转正。机构测算，这个规模仅次于2021年峰值水平。但如果分月来看，1、2月份由于此前积累的需求集中释放而强势反弹的市场，到了3月份开始回归平稳，“房价三天涨回三年前”的口号和“高烧”的市场一样，只是昙花一现。

4月百强房企销售额出现环比约17%的下降，但尽管如此，克而瑞报告显示其中近三成房企4月业绩仍然实现环比增长；同时有近六成百强房企单月业绩同比增长。

业内判断，房地产行业总体企稳回升的趋势没有变，但分化正在明显加剧，不仅体现在不同房企之间，也体现在不同城市，甚至同一城市的不同区域、不同楼盘之间。

经过这轮深度调控，无论是房地产的逻辑还是格局，都在悄然发生着变化。

最近召开的中共中央政治局会议上，有关房地产的提法延续了去年年底中央经济工作会议的精神，“稳”字当头。

会议指出，要有效防范化解重点领域风险，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策，支持刚性和改善性住房需求；做好保交楼、保民生、保稳定工作，促进房地产市场平稳健康发展；推动建立房地产业发展新模式。

“没有变化就是好的变化，房地产政策目标的达成需要稳定的政策环境。”中信证券在报告中称。

伴随着各地政策进一步优化调整以及宏观经济稳步修复，机构预测二季度全国房地产市场或逐渐趋稳。

此前出险的部分规模房企，在近期陆续传来重组的进展。今年热点城市的土拍市场上也看到了更多房企，特别是民营房企的身影。它们当中既有上一轮周期中的种子选手，也有不为大众所熟知的新势力。

变局当中，有人迟疑，当然就会有人逆袭。

政策和市场环境不断修复的情况下，越来越多的房企开始调整自己的预期。

一位规模房企的内部人士坦言，即便短期内行业仍然存在很多不确定因素，但对后市肯定是有信心的，“如果我们自己都没信心，市场又怎么会有信心？”

最困难的阶段已经过去？

一季度金融统计数据新闻发布会上，央行货币政策司司长邹澜说，对楼市“既管冷、又管热”。既支持房地产市场面临较大困难的城市用足用好政策工具箱，又要求房价出现趋势性上涨苗头的城市及时退出支持政策。

随后《经济日报》发文，“我们期望的房地产市场复苏是防止大起大落的复苏。”

“从二手房下定和新房的案场认购来看，相比2月份的迅速攀升，3月份的销售就已经开始回落了。”广东住房政策研究中心首席研究员李宇嘉说，“市场复苏的节奏，比我们想象的要慢一些。”

据中指研究院初步统计，2023年4月，重点100城新房成交面积环比下降超20%。新建住宅环比上涨0.02%，同比下跌0.07%；二手住宅环比下跌0.14%，同比下跌1.28%。

但李宇嘉认为，即便这个复苏不像此前大面积反弹，但节奏稍微慢一点，可能更有利于市场的可持续恢复，“最坏的时期应该已经过了。”

此前中国房地产估价师与房地产经纪人学会会长柴强在接受媒体采访时表达了相似的看法，市场总体而言呈现企稳回升态势，购房者、投资者信心有所增强。“可以说房地产市场的底部已经过去了，房地产开发企业最困难的阶段也应该是过去了。”

尽管行业出清仍在继续，但多家出险房企在近期陆续公布了债务重组进展。

先是佳兆业在停牌近一年后复牌；随后融创紧接着公布境外债务重组进展并复牌；恒大、花样年等房企也爆雷许久后先后披露境外债重组方案。

自去年年底“金融16条”和“三支箭”（信贷支持、债券融资、股权融资）相继发布后，多家上市房企在今年密集披露融资计划。

据克而瑞研究中心数据显示，3月80家典型房企的融资总量为608.93亿元，环比增加43.4%，但同比仍然减少31.3%。1-3月80家典型房企的累计融资总量为1620.25亿元，同比减少27.91%。

中国人民银行副行长潘功胜此前在国新办发布会上称，房地产行业尤其是优质房地产企业的融资环境明显改善。

政策、融资等方面环境改善固然重要，但对于房企来说，销售才是复苏的前提和根本动力。

尽管4月百强房企销售操盘金额单月环比降低了14.4%，但同比仍然增长超过30%，且增幅较上月进一步提升。这意味着，整体局面仍然在向好的方向发展。

除了数据之外，住建部部长倪虹近期在公开场合的一次表态，再一次对市场情绪进行了某种程度的安抚。倪虹说，建筑和房地产企业要充分发挥国民经济“顶梁柱”“压舱石”作用，而在几个月前，高层对房地产定位的表述是“房地产是国民经济的支柱产业”。

多维加剧的分化趋势

4月的最后一周，当很多人已经踏上五一小长假的奇妙旅途的时候，拿地才70多天的北京越秀·星樾项目开盘现场坐满了购房者。

开盘现场的图片流传到场外，有的人感叹这家今年格外引人注意的广州老国企越秀地产“项目真不愁卖”，有的人感叹“北京有钱的人还是多”。

最终的结果是，这个项目成了北京市场久违的日光盘，开盘即售罄。

当月一份自媒体统计的北京楼市成交排名显示，整个4月份北京住宅50个项目中，成交套数最多的是将近500套，最低的不足4套；成交金额最高超过80亿，最低不足2亿。

上海市场也是如此，新房首批次集中供应25个项目中，有的项目认购率超500%，有的项目认购率只有23%。

城市之间市场冷热也有很大差别。

上海易居房地产研究院发布的《2023年4月50城新房成交报告》中，三四线城市成交面积环比下滑35%；南宁、丽水、徐州等城市成交面积环比下滑超过50%，而西安、北京、东营、成都成交面积环比增长则超过10%。

房企方面，尽管4月百强房企业绩环比下降，但据克而瑞统计，仍有近三成百强房企单月业绩环比增长，包括招商蛇口、滨江集团、中国铁建等。十强房企中，华润置地、招商蛇口、绿城中国、建发房产等单月业绩同比都翻了倍。

此外，将近六成百强房企单月业绩实现了同比增长，他们当中大多数是央国企和优质民企。

与之相对应的是，在今年以来多个城市进行的多轮土拍中，同样出现了越来越明显的分化态势。

3月北京昌平一地块入市的时候，有40多家房企参与竞拍；4月广州长隆超级地块吸引了华润、保利、招商、华发四家大型央国企角逐；上海第一批次集中供地持续了4天，参拍企业数量为近6年以来最多；成都4月18日出让的3宗宅地有52家房企报名，全部熔断摇号成交。

作为对比，无锡、天津和济南4月宅地全部底价成交。

即便是在同一城市，有的地块高溢价成交，有的则最终流拍，这样的情况也频繁出现，热点城市也不少见。

目前的市场环境下，每一次投资背后都是万千考量。虽然相比去年，更多的民企陆续出现在土拍现场，但它们早已没有前几年那豪情万丈的气魄，而是谨慎再谨慎，小心再小心。怕错过，更怕过错。所以才有了土拍前上香，拍地时面前摆橙子、香蕉（寓意“成交”）、红围巾这些不是段子的段子，出现在坊间杂谈。

然而乱世最易出群雄。

行业深度调整的周期里，有败局，也有进击。无论是已经冲上来的实力央国企保利、中海、招商蛇口，还是一直稳居前三的万科，抑或是展露野心的“黑马”级角色越秀、滨江、建发，都已经开始在新一轮的角逐中掀开篇章。

真正的拐点何时出现？

虽然有相当一部分业内对市场谨慎乐观，认为最坏的时期已经过去，但真正的拐点何时出现，恐怕没人敢给出肯定的答案。

机构给出的判断大多是，二季度有望进一步趋稳。

德勤中国房地产行业主管合伙人罗远江此前判断，在“报复性”消费潮的推动下，受疫情抑制的购房需求逐渐释放，预计4至5月房市的销售将继续增长。

从目前的情况看，市场持续性回暖除了信心需要逐渐修复外，更多的人还在对下一步调控政策的松动有所期待，尤其是一线城市和热点二线城市。

“行业健康发展仍需政策支持。”国金证券近期发布报告称。

近期一线城市楼市政策确实有所松动。

北京房山试点“一区一策”，支持多子女家庭和职住平衡家庭购房；深圳多家主流银行已经开始调整二手房参考价政策；五一小长假前，上海也出台了公积金新政，多子女家庭购买首套住房，公积金最高贷款限额可上浮20%；广州还推出“一手房带押过户”的业务。

“宽松政策仍有空间。”中指研究院分析，“短期来看，在市场企稳恢复前，需求端政策仍有望继续出台，一线城市调控或以微调为主，因区施策；二线城市政策放松力度将持续加强，核心区外有望逐步取消限制性政策，或对市场信心和市场预期起到积极作用。”