曾经位高权重的地产总裁们正在经历一场风暴。

一大批职业经理人因为行业出险经历了极为动荡的2022年后，2023年刚开始不到两个月，很多重磅人物陆续出水见泥。

从恒大原执行总裁柯鹏、新城控股联席总裁曲德君，再到华夏幸福联席总裁孟惊，这些知名地产老板的股肱之臣，如今都面临着“裸泳”的命运。

他们出事的原因各不相同，但背后都是在过去十年地产的狂热年代里，金钱和欲望吹起来的绚烂泡沫即将破灭的信号。

金融、足球、旧改，这些领域因为地产而涌入大量资金，也出现了“金元足球”、“高杠杆”、“拆二代”这样时代意义的标签，但又因为地产，这些领域曾经潜藏着巨大的风险敞口。

当行业失去往日的光环，这个敞口中很多风云人物，似乎也迎来了命运的黄昏。

重金堆里的足球

“2015年底，我飞到乌鲁木齐说服新疆队，用真实的能力和实力阻击河北华夏，给大连足球一次机会。就在我离开乌市的当天，孟惊也来到乌市提出帮助天山雪豹队招商，献给新疆队次年联赛一个诱人的商务大礼包。”前大连一方总经理石雪清不久前发了一条微博。

文中所提到的华夏幸福的董事兼联席总裁孟惊，在2月14日华夏幸福的一纸公告中，被曝因涉嫌违法犯罪被实施留置。

华夏幸福内部人士向《凤凰WEEKLY地产》表示：“春节之前，华夏幸福内部就已经用原产发集团董事长赵威接替联席总裁孟惊的职务，负责产城相关业务。”

据了解，孟惊此次接受调查是因为受到近期中国足球反腐事件的影响。

孟惊曾担任河北华夏幸福足球俱乐部董事长，而华夏幸福曾经也是“金元足球”时代的参与者之一，前中国男子足球队主教练李铁也在华夏幸福担任过主教练。

“金元足球”这一称号，起源于恒大。过去的几年里，广州恒大俱乐部是中国职业足球联赛 “重金堆成绩 ”模式的代表。

2010 年 10 月，恒大足球冲超成功。许家印放出豪言："5 年之内要获得亚冠联赛冠军。”

在此之后，恒大的大手笔投入带动了中国足球其他俱乐部的疯狂烧钱行动。一时间，上海上港、江苏苏宁、天津权健、河北华夏幸福等球队纷纷下场，高价高薪网罗欧美球星。中国足球开始了“球星军备竞赛”，也正式进入了“金元足球”时代。

而曾经担任过恒大足球俱乐部董事长的恒大集团原执行总裁柯鹏，早在2023年新年的钟声刚响过不久，就已经先一步震动了地产圈。

1月5日，有消息称柯鹏被警方带走调查，但当时外界分析的原因并没有提及足球，而是另外一个涉事高发区——旧改。

“包不住”的旧改

柯鹏是许家印身边的亲信，按照许家印在恒大日常会议上的解释，柯鹏被抓是由于“个人问题”。

但此前不少人推测，柯鹏被带走的原因是，涉及“深圳旧改事宜”。

在柯鹏主持恒大深圳公司期间，恒大开始大量拿旧改项目。而旧改项目因为涉及到大量的资金投入和漫长的开发周期，并且牵涉到政府、企业、村民等多利益主体，在此过程中非常容易滋生不正当交易。

《凤凰WEEKLY地产》此前报道，2016年的时候，恒大在深圳的旧改项目是32个，到了2020年，恒大在年报中披露的是55个。2020年恒大在全国的旧改项目有100个，这意味着，深圳的体量占了半壁江山还多。

根据深圳官方的公开信息统计，恒大在深圳已获批（计划公告）的城市更新项目有22个，说明有一大半还在前期阶段。

深圳一位开发商人士向《凤凰WEEKLY地产》表示：“现在深圳的旧改主要存在两个问题，第一是这轮周期往后拖了至少3年，前期投入的资金成本巨大，后续资金跟不上还得继续拖，政府和金融机构肯定不会往里投，除非是已经完成拆迁；第二是，这几年大家的预期降低了，热点区域的旧改还好，有空间，但位置偏的旧改估计就包不住了。”

恒大如今的债务危机，如此大量的旧改项目也是其中的重要一笔，而其中一旦涉及违法操作，关键人物柯鹏自然难逃干系。

高频落马地——金融

如果说孟惊和柯鹏出事的原因，皆与所在房企深度绑定，那么已经换了新东家3年多的曲德君“失联”，则是因为万达往事。

2月11日，新城控股公告，称公司暂时无法与公司董事、联席总裁曲德君取得联系。截至目前，公司尚未能了解到具体原因。五天后，新城再度公告“收到曲德君家属转交的辞任函”。

据了解，曲德君出事与其在万达金融任期内有关。

万达对反腐一向力度猛烈，反腐对象级别也相当高。至今已有王贵亚、董建岳等掌舵人落马，王贵亚是从建行业务总监位置上跳槽到万达，董建岳则是卸任广发银行董事长之后加盟万达，两位都是金融界的牛人。

这个王健林口中“未来最有价值”的业务板块，如今成为多个大佬的滑铁卢。

隐藏在高光下的阴影

在房地产行业的名利场上，钱地人密不可分，围绕着这几个要素的争夺时刻都在上演。当行业进入缩表周期，这些隐藏在高光下的阴影就开始逐渐显现出来。

土地一直被认为是国内最具增值保值的资产，甚至连马克思都认为，土地是“一切生产和一切存在的源泉”，而与之高度关联的房地产企业中，不少地产从业者都希望从中获取财富。

一位闽系开发商华东区域员工告诉《凤凰WEEKLY地产》：“公司管理非常混乱，下面拿的地很多都是有问题的，某个城市负责人拿地吃回扣也进去了，专业机构评估十几亿的地，结果公司贵了一倍拿到。之后，集团查了好几个城市公司，结果发现贪腐问题很严重，一批人被移送公安了。”

闽系曾经是房地产行业激进的代名词，高薪挖人、高价拿地、资本运作是他们最擅长的事情。

这让他们很快在中国的房地产江湖占有一席之地。但短短几年后这批闽系企业就以同样的速度尝到了高杠杆扩张带来的苦果。泰禾、福晟、世茂、阳光城等一批企业，在过去一年多的时间里接连出现了债务问题。

然而历史总是惊人的相似，新闽系在近两年迅速崛起，建发、象屿、国贸等国资接替出险的闽系房企，开启了新一轮的扩张。

房地产行业另一个贪腐的渠道便是营销领域。

一位开发商营销人士向《凤凰WEEKLY地产》表示：“之前集团搞了很多营销总，这些营销总在全国各个项目首开的时候都要去支援一下，去了之后就自己定个政策，卖多少奖多少，美其名曰支援，其实就是捞钱。”

除了销售所得，项目的采购费用也被一些人盯上。上述营销人士称，“当年我们项目的广告招标都是一些人指定的几家广告公司来应标，最后定下来的都是报价高的，这还只是广告公司，还有沙盘公司，甚至台历、项目拍摄的采购都有人来插一手。”

之所以出现如此明目张胆的贪腐现象，很大程度与公司治理有关。

一位石家庄国企员工告诉《凤凰WEEKLY地产》，当年与某TOP10房企华北区域谈合作，谈好之后对方直接就把公章拿出来要出合同盖章。

“这让我们大吃一惊，按照我们公司的操作，还要走很多流程，对方当天谈下来就能拍板盖章，简直闻所未闻。”

而该TOP10房企华北区域员工也向《凤凰WEEKLY地产》表示：“区域公司风气不太好，灰色东西太多，而且在整个集团都出了名。”

这些行为在房地产行业高光的那几年被漂亮的数据掩盖掉了，但随着企业自身都难以为继，这样的贪腐行为也不再被宽容。

最近几年，大部分企业都在对企业结构动刀，将权力向上集中，变成了总部集权、区域合并，聚焦、精简。

但不能否定的是，这个行业还是以“现金流”建立起来的游戏，只有源源不断的资金注入才能维持行业的通畅。这或许意味着，不同“阴影区域”的贪腐事件还将不断涌现。毕竟在商业世界里，没有永恒的输赢，只有永恒的人性。