去年7月就有意要卖掉的香港湾仔恒大中心，再次传出寻找买家的消息。《凤凰周刊》获知，恒大找了香港多家代理行代理这笔交易，迫切程度可想而知。

今年上半年，经历了第五波疫情的香港写字楼市场，依然没有缓过劲儿来。第一太平戴维斯的报告显示，到今年6月，中环、湾仔、尖沙咀、九龙东等核心地段的空置率再次攀升，其中湾仔的空置率相比疫情伊始翻了一倍有余。

市场不好，按理说不是卖楼的好时候，但许老板显然是着急了。按照此前公告，恒大将在今年7月底前公布初步重组方案，此时距离这一时限仅剩4天。

多位知情人士称，去年恒大准备出售湾仔大楼的时候，越秀和另外一家广州国企都曾去商谈过，但最终均不了了之。

但这次，李嘉诚家族出手了，而且胜算极大。

长江实业方面对《凤凰周刊》确认，他们“已入标湾仔告士打道38号中国恒大中心项目”，而7月28日，是截标日。

恒大在2015年购买恒大中心时的对价是125亿港元，去年传闻越秀要接的价格是105亿港元。据香港媒体报道，目前这栋楼的市场估值为90亿港元，不过，香港一家代理行内部员工对《凤凰周刊》透露，90亿的价格并不准确。

大举进军香港

很多人以为恒大的巅峰期是许家印喊出“买买买、合合合、圈圈圈、大大大、好好好”的2019年，其实，恒大在2015年就创造了各种纪录。

那一年，恒大在海南的超大型填岛项目海花岛大卖，以122.05亿的开盘销售金额、136万平米的销售面积及10万的认筹到访人数，创造了三大世界之最。

那一年，恒大从华人置业手中买下湾仔大楼，创下当时香港商厦买卖的价格最高纪录，也成为内地唯一一个在香港有整栋独立写字楼的民营企业。

位于香港的中国恒大中心物业占地2138.8平方米，坐落在湾仔维多利亚港海边，临近金钟和香港警察总部，前方是香港会展中心，背后是高端商业太古广场。香港维港的固定灯光秀节目“幻彩咏香江”中，这栋楼就是参演建筑之一。

与香港大多数写字楼冲上云霄的细长体形不同，香港恒大中心又宽又扁。它楼高只有94.85米，总计楼层仅26层，也恰恰因此使得它在“湾仔-中环”天际线中颇为惹眼，顶楼的LED显示屏由此成为绝佳的广告牌，经常亮着“恒驰汽车”的字样。

不只是告士打道38号，恒大2015年一年，一共从新世界发展、华人置业、信和置地等港资OLD MONEY手里收购15个超大型项目，总耗资602亿。

借钱买楼

恒大当初购买湾仔恒大中心的时候，使用的是分期付款的方式，首付款仅需支付10%，其余价款将分6年支付。之所以华人置业给予那么宽厚的支付条件，源于许家印和华人置业刘銮雄多年的交情。

许家印懂得投桃报李，恒大在2015年7月、10月，分别以65亿港元和70亿港元，拿下华人置业位于四川和重庆的项目。

到2015年，恒大超百亿收购刘銮雄手中大楼的前几天，刘銮雄刚刚豪掷4.8亿元给爱女买了两颗稀世粉钻，人们纷纷戏称大刘为了给女儿买钻石，找老朋友卖了一栋楼。

许老板和大刘的亲密关系一直持续到去年，华人置业在恒大爆雷后迅速出售股票，实际损失超100亿港元，之后华人置业私有化退市，业内分析与恒大不无关系。

回到香港恒大中心这栋楼，恒大毕竟是恒大，擅长撬杠杆如许老板，当时买下的时候没有出多少真金白银。2020年10月有市场消息称，恒大已全额偿还了40亿港元的夹层融资。知情人士续指，这笔钱用作其2015年购置香港湾仔区一栋写字楼的抵押债务的部分再融资。

如果按照公告每年支付10%的方法正常计算，恒大本应在2021年完成所有的款项支付。而一名知情人士对《凤凰周刊》透露：“去年的项目文件上还显示背着76亿的债，现在大概率是没有还清的。”

也就是说，恒大如果真的以90亿的估值卖掉，实际收入可能只剩下当初的一点零头，如果是以去年105亿的估值卖出，真正回款的资金也不到一半。

让恒大如此着急卖出，不仅是因流动性问题还未解决，香港的写字楼租金市场疲软也是原因之一。据香港媒体报道，目前中国恒大中心出租率仅约八成。

香港湾仔恒大中心。

两人的情谊起源于2009年恒大冲击上市之时，刘銮雄个人认购5000万美元的股票，成为恒大的基础投资者。

之后2010年，内房股大跌，刘銮雄又认购6亿美元的新增票据；2011年，恒大抛售江苏一项目，华人置业出手38.75亿港元接盘；2017年上半年，恒大遭空头袭击，刘銮雄夫妇俩再度增持，先后购入约8.6亿股，总成本约为135.96亿港元。

2017年内房股崛起，恒大股票大涨，华人置业持有的股权最高浮盈百亿元，刘銮雄妻子甘比（陈凯韵）也以近400亿港元的身家，晋级香港女首富。2021年初，甘比豪掷30亿港元参与恒大汽车定增。

资产处理困难

恒大爆雷之后，许老板个人陆续卖掉了他在广州和深圳的豪宅，还有两架湾流喷气式飞机。和住宅、飞机比起来，写字楼着实难卖。

去年8月，有消息称越秀即将以105亿港元的对价购买香港恒大中心。一名接近交易的恒大前员工透露：“越秀是较早接触的，另外一起谈的还有一家广州国企，但报价比越秀低。此外，恒大还谈过几家保险公司。越秀在7月就基本完成了尽调，差不多要买了，最后因为某些原因没有成交。”《凤凰周刊》了解到，他所说的某些原因并不是价格。

上述另一家广州国企的前员工证实了此事，“开始就没打算真的去买，就是象征性地去谈一谈。”他说。

上述恒大前员工还透露，除了香港恒大中心，恒大总部“广州恒大中心”在去年三四月份的时候，也在待处理的资产名单上。

香港的中国恒大中心大楼最初的名字叫做“海军大厦”，建成初期，它作为英国海军俱乐部所用，带着浓重的殖民地味道。1987年，刘銮雄先买下了这栋楼的一部分，1991年再买下剩余的部分，1994年改名为“爱美高大厦”并开始翻新。“爱美高”是刘銮雄和朋友一起创业拿下第一桶金的吊扇品牌。

后来刘銮雄将大厦一部分租给了美国万通保险做总办事处，大厦又更名为“美国万通大厦”。

从“日不落帝国”到狮子山下拼搏的港人老板，再到快速崛起的内地金贵，可以说，这栋楼见证了半个世纪以来全球各方力量在香江的浮浮沉沉。

如今，告士打道38号很有可能再一次回到香港老板的手里。