9月2日，新城控股(601155.SH)召开了2022年半年度业绩说明会。

今年上半年，新城控股主要的几项财务指标出现较大幅度的下滑，其中，营业收入为428.03亿元，同比下降 45.89%；归属于上市公司股东的净利润 30.10亿元，同比下降了30.11%。

报告期内，新城控股完成合同销售金额651.6亿元，同比下降44.62%；实现合同销售面积 657.2万平方米，同比下降39.54%。

伴随着行业销售规模的整体下滑，很多企业基本没有新增的投资活动，负债也随之降低。

上半年，新城控股基本没有新增土地，剔除预收账款后的资产负债率为 67.06%，净负债率为 48.37%，现金短债比为1.06。

负债规模降低也导致新城控股账面货币资金减少。截至2022年6月30日，公司货币资金为448亿元。其中，其他货币资金及根据预售资金监管办法受监管的其他预售房款合计116亿元。

在房企缩表的背景下，这些数字基本上是今年上半年市场状况的真实反映。

但对于这家曾经的TOP10房企来说，值得一提的还是其商业地产部分。尽管受到疫情影响，上半年新城吾悦广场的租金收入还是增长了16.6%，达到44亿元。

截至报告期末，新城控股已于全国135个城市布局189个商业项目，开业面积1189万平方米，出租率96%。其中，新城控股持有的重资产项目达到了116座。

在今年房企融资端收紧的情况下，这些商业项目为新城打开了另一条通道。

新城控股董事兼总裁梁志诚在业绩发布会上介绍，1-8月，台州黄岩吾悦广场、泰安泰山吾悦广场等20座吾悦广场经营性物业贷落地，累计获得融资62亿元左右；经营性物业贷债务久期约8-10年，融资成本约6-8%。

今年上半年，新城控股的平均融资成本为6.5%，上述资产的融资成本虽然在行业内不算最低，但基本符合其的债务结构规划。

今年下半年，新城控股计划竣工148个子项目，实现竣工面积1762.80万平方米，其中，商业综合体项目面积就达到811.64万平方米，占比接近一半。

新城控股方面表示，有信心完成“全年计划新开业吾悦广场25座、实现商业运营总收入105亿元”的年度目标。

稳定增长的租金收入为新城控股带来了业绩第二曲线。

新城控股董事兼联席总裁曲德君表示：“开发业务是公司区域深耕的压舱石；商业管理则提供穿越周期、稳定收入的现金流。”

在一部分出险企业自救过程中，商业、酒店、文旅这些持有资产都被摆上货架，这部分资产成为其资金包袱。但同时，如果将这些商业项目经营得当，也能够成为企业穿越周期的保障。

龙湖集团董事长吴亚军曾经做过一个极端的假设，在房子卖不出去的情况下，如何支付各种款项，最终的结论还是要靠租金收入。

问题的关键是如何做好运营，管理好现金流。

曲德君表示：“吾悦广场已经具备了先发的规模优势。”

尽管在对未来市场的判断上态度还是谨慎，但新城控股的管理层随即释放了好消息，新城控股于7月下旬取得61.72亿元的小公募债券相关批复，将根据市场情况在控制融资成本的前提下择机发行。