距离上一次万科董事长郁亮在股东大会上发言，已经过去2个月。

房地产市场并没有如他所说“短期见底后恢复”，反而出现了让人措手不及的情况。7月的停贷风波后，期房销售受到了明显的冲击，市场继续下探。

7月后大家发现，6月的底，原来不是底。8月31日的万科中期业绩会上，万科管理层被问及最多的自然是：万科2个月前的预判到底还作不作数？

面对一度尴尬的场面，郁亮坚持了“筑底”论。但筑底要多久？他并没有给准信儿。

每次公开亮相都会带来话题的郁亮，从另一个方向吹响了哨声。

本次中期业绩发布会上，他判断，“市场收缩过了头”，即今年的开工量很有可能满足不了正常需求。

行业龙头如万科，此时提出“收缩过头”论，背后的意味远没有那么简单。

11亿平米需求不能满足

对于行业底部的判断，从来都没有间断。

早在今年3月，华润置地管理层就表示市场下行基本见底。

郁亮说出了“见底论”后的第二天，住建部政策研究中心原主任秦虹发表了文章，称行业见底的时间其实是在今年4月。

半年报的业绩发布会上，碧桂园总裁莫斌、香港新世界集团接班人郑志刚等人也纷纷表示底部已到。

但说好的见底其实是落了空的。

国家统计局数据显示，7月全国商品房销售面积和金额同比下降约三成，跌幅继续扩大。尽管7、8月地方政府推出刺激楼市的新手段越来越多，但从销售层面看，效果不佳。

在万科看来，这个底可以持续很久，即莫斌称的“底部盘整”。不同的是，莫斌给了具体的盘整时间，称到明年6月，市场即可恢复正常，但万科并没有给出具体的时间表。

“确实在6月28号，我在股东大会上说过，从短期来看市场已经筑底，但是恢复是个缓慢温和的过程，到今天为止我仍然坚持这个判断。”郁亮在8月31日的业绩会上说。

他解释称，数据上来看，7、8月份跟6月份之间出现了一个比较明显的落差。一方面6月份出现大幅的回升，包括疫情的回补和季节性的因素，大家都要在中期有良好业绩表现；另一方面，7月出现了停贷风波，爆雷的房企无法完成交楼，对消费者买房的信心来说是非常大的打击。

虽然不再给出回暖的时间表，郁亮还是表达了对房地产筑底回升的信心。

这份信心来自刚需的强劲。他举例称，房子是有自然更替需要的，从目前情况来看，按照自然更新的速度，每年需要淘汰大概10亿-11亿平方米左右，一、二线城市大概需要（淘汰）3亿平方米左右。“按照目前开工的情况，我们今年的开工预计数字距离自然更替的速度，是达不到的。这里还没考虑我们居住水平的改善、人口聚集所带来的需求，所以这个数字肯定是偏低了。”

用更通俗的话来理解，郁亮认为今年建的房子很有可能是供应不足的。按照8个月的开盘周期，不用再等政策刺激，这样的收缩最快可以在明年就受到传导影响。

“市场收缩过了头，反而会激起它自动修复的动能。”郁亮补充道。

收缩战线

市场收缩，万科也是贡献了一份力的。

国家统计局数据显示，全国房屋新开工面积延续下滑趋势，上半年同比下降34.4%。万科2022年半年报显示，上半年万科开发业务新开工计容面积约1068.8 万平方米，同比下降38.9%，降幅高于全国总量降幅。

据万科介绍，万科今年计划开工约2000万平方米，相比去年全年拿地面积2667.4万平方米，还有600多万平方米的面积余额。往前一年，万科2021年的开工量是3265.3万平方米，2020年新增土地储备3366万平米，仅留下100万平米不开工。

今年预计的开工量相比去年实际完成的开工量，降了18.3%。

当然，万科不是个例。

克而瑞数据显示，截至2022年一季度末，去年22个集中供地城市合计成交的2111宗地中，仅有21%项目真正动工。一、二、三批次出让土地的开工率分别为37%、16%及3%。

同时，万科的投资还在收缩，今年上半年获取新项目19个，总规划计容建筑面积307.8万平方米，权益计容规划建筑面积213.1万平方米，项目总地价386.8亿元，权益地价总额约248.3亿元。权益面积和权益地价相对上年同期分别降了80.6%和80%。

很明显，万科的思路和众多民企类似，收缩战线才能挺过寒冬。

这个思路目前来看是有用的，因为万科活下来了。

为去年业绩道歉之后，万科终于在今年上半年恢复了净利润增长，实现归属于上市公司股东的净利润122.2亿元，同比增长10.6%。年初定下的“企稳回升”目标，万科自信地认为完成了一半。

不过，万科还有几个核心数据在下降。2022年上半年销售下滑4成，毛利率继续下降2.48个百分点至20.46%，其中房地产开发业务降至20.85%。

这意味着，万科盈利能力的底似乎还没见到。销售额的断崖下跌，直接影响了2-3年后的利润。

万科2022年中期业绩会上，总裁祝九胜称：“毛利率下降，确实是因为市场有低靡的一面，对于万科而言，此刻首要选择是确保经营安全，毛利率承压是短期现象，从长期来看，毛利率会回到社会平均水平。”

对于未来两三年的利润，万科执行副总裁刘肖表示，公司未结算的资源，包括在建的、未开发的，大约1.37亿平方米。“能够满足未来三年以上的发展需求。”他说。

这位万科前北方区域区首重点提到了“今年特别重视获取特别好的项目”。他介绍，所谓“特别好的项目”，要满足片区市场比较好、投资兑现度、财务指标三个标准。

2018年底的时候，万科充当华夏幸福的“白衣骑士”，以32.34亿元收购了后者环京10个资产包。但后来证明，万科抄底抄在了山顶上。环京资产包成为拖累万科2021年净利润的最大计提项目。刘肖正是当时负责这个资产包交易的区首，在那之后，刘肖调回集团。

所谓“一朝被蛇咬、十年怕井绳”，刘肖此时介绍好项目三大标准，颇有些自我反省的意味。

冬天不知多长，如何熬过？

郁亮在业绩会上用“生火取暖”来形容万科接下来的工作。

“重视现金流和财务稳健，始终把安全放在第一位。我们在规模和债务方面一直也比较克制，有一段时间在规模竞赛中，我们保留了很久的第一。当没有做老大的时候，很多人很关心我们能不能重回老大，其实我们对规模始终抱着一种克制的心态。”他说，目前来看，万科的经营层面上还是有一定的安全边际。在万科看来，这个底可以持续很久，莫斌称之为“底部盘整”。不同的是，莫斌给了具体的盘整时间，称到明年6月，市场即可恢复正常，但万科并没有给出具体的时间表。