人们往往只记得第一名。

在“炒房之都”深圳，豪宅盘华润城就是这样的存在：次次开盘，次次遭疯抢。

相当长的一段时间里，华润城都稳稳坐在累计销量的第一位，而排在它后面的第二名、拥有一线海景的半岛城邦，外地人甚至连听都没听过。

本地人都知道，这个项目在深圳已经红了16年。

半岛城邦首次开盘是在2006年2月，比华润城早了8年，销售时间跨度长达13年，至今销售金额已超300亿。

这个盘曾经多厉害呢？

三期曾是2016年全国“10万+楼宇”

单盘销售金额冠军，四期开盘当日，则以61.8亿元的销售业绩问鼎深圳顶豪。

然而今年5月，这个豪宅盘爆出全员待岗6个月的坏消息，项目公司称“已深陷财务危机、没有持续经营能力。”

正常来说，每次开盘都热卖的半岛城邦不可能出现这样的情况。项目公司随后的通告透露了真正的原因：“经多年与政府部门的推动办理，半岛城邦五期的开发建设手续至今无法完成。”

半岛城邦五期是项目最后一块未开发的土地，很显然，它需要的是一个能搞定开发手续的帮手。

这个时候，深圳本地“大佬”、央企招商蛇口踩着七色的云彩出现了。

据招商蛇口最新的公告，招商蛇口深圳公司于近日和半岛城邦房地产公司签署战略合作，双方有意向分步骤解决半岛城邦房地产面临的问题，推动深圳半岛城邦5期的顺利进行。

染指200亿顶豪

据公开可查询的半岛城邦5期环评报告，5期总建筑面积约32.3万平方米，高端住宅面积约18.98万平方米，如果按照4期开盘的11.6万元/平方米计算，半岛城邦第五期项目仅住宅部分货值就超过200亿元。而因5期的地理位置优于4期，5期总销售额也许会远高于200亿。

招商蛇口可以说是捡到了一个“躺着挣钱”的项目。

相比之下，同样是位于蛇口半岛的高端住宅项目，由招商蛇口开发的招商双玺可售建筑面积为12.39万平方米，总货值约186亿。无论是名气还是货值，都逊于半岛城邦。如果能顺利拿下半岛城邦，招商蛇口将一洗在蛇口半岛多年被压制的前耻。

这笔生意最精彩的地方在于，招商蛇口染指的或是深圳最赚钱的楼盘。

半岛城邦项目最早的拿地时间在1996年，后由最初的所属人深圳益田集团以4100万港元的价格，一次性打包卖给了香港老板于品海，即上市公司南海控股的实控人。

于品海曾是香港资本市场的风云人物，擅长连环收购，半岛城邦无疑是其在地产行业最成功的一笔投资。

半岛城邦至今销售额超300亿，还剩超过200亿货值的5期未开发，加起来超过500亿的总货值，对比不足5000万的土地成本，简单计算的利润率已十分惊人。

不过，招商蛇口是否能真正入主“深圳最赚钱豪宅”还有不少变数。

据招商蛇口的公告，将通过债务重组、股权重组、管理重组、代建代销售等方式来推进项目。目前还需要相关尽职调查后，另行商议确定合作模式并签署正式协议。战略协议的有效期六个月。

这一幕让人不免联想到此前招商蛇口官宣助力佳兆业纾困。今年4月，佳兆业与招商蛇口、长城资产在深圳签署战略合作协议，约定以佳兆业在深圳、广州、东莞、佛山等粤港澳大湾区城市更新为基础，设立三方合作平台共同开发，但至今为止未有公开进展。

今年6月的股东会上，对于和佳兆业的合作细节，招商蛇口管理层表示秉持着契约精神，没办法将具体的项目进程进行公开公告。

“目前没有成型的，佳兆业很难搞，它能盘活、可以立马贡献货值的项目都给了中信。”招商蛇口一名城市更新部门员工对《凤凰WEEKLY地产》透露。

虽然是首家成功注册房地产并购债券的房企，招商蛇口的每一笔出手显然都非常谨慎，近一年真正的大手笔收购是在2021年8月拿下了上海虹口区17街区旧改项目，首期发行的并购债，有12.9亿就是用于虹口项目。

逆势拿地

相比收并购，招商蛇口在拍地市场显得果敢很多。

几天前刚刚结束的上海今年第二批集中土地中，招商蛇口共斩获了5宗地块，位列房企拿地数量首位。总地价87.4亿元，为房企权益拿地金额第二位，稍逊于另一家国企华发。

在此之前，今年6月的上海第一次集中供地，招商蛇口已经将三幅地块收入囊中，溢价率分别为9.6%、5%、9%。其中溢价率9%的上海青浦地块，招商蛇口一次性报价19.18亿元，出手颇为阔绰。同月杭州的第二轮集中供地，招商蛇口联合体以 12.0%的溢价率拿下杨岐山地块。今年5月，招商蛇口以更高的溢价率15%拿下苏州工业园区地块。

据统计，今年上半年招商蛇口新购入土地27宗，土地面积185.59万平，合计计建面419.89万平，且集中于一、二线核心城市。克而瑞上半年的拿地排行榜上，招商蛇口位居第八，拿地金额646.37亿，占今年上半年销售额的54.4%。

其实从去年开始，招商蛇口就已经表现出和大市相反的进击风格。

2021年，招商蛇口拿地金额达671亿，相较2020年同期的344亿元将近翻倍。在南京、广州、武汉、上海、杭州等城市，招商蛇口拿地金额都在top10榜单中，重庆、徐州、盐城、上海等城市还拿下了“地王”。

相比土地市场的逆势而行，在全行业销售疲软的现实面前，招商蛇口没能表现得例外。

今年上半年，招商蛇口签约销售金额为1188.27亿元，同比大减32.86%，仅完成全年3300亿元销售目标的36%。

据招商蛇口最新发布的半年业绩预告，其今年上半年的毛利率及投资收益都在下降，拖累利润下行。上半年预计实现归母净利润15-21亿元，同比下降50.60%-64.71%；预计实现扣非后净利润12-18亿元，同比下降35.81%-57.21%。

对于利润下滑的原因，招商蛇口称首先是因为“市场景气度下行，房地产业务结转毛利率同比下降，结转毛利同比减少。”此外，因为去年同期有一笔REIT上市，产生了14.58亿元的税后收益，也增加了业绩下跌幅度。

在今年一季度举行的2021年度业绩发布会上，招商蛇口董事总经理蒋铁峰解释增收不增利的原因时，提到“2016、2017年拿了不少高价地，大部分在2020年进入结转周期。”

如今毛利率持续下行，而招商蛇口还在高溢价拿地，其面临的盈利压力只能更大。

“招商蛇口大肆高溢价抢地，这一批高价地陆续入市的时间恰逢行业转入寒冬期，去化放缓、溢价难度增加。在不改变产品策略和经营方式的情况下，高溢价拿地将会大幅压缩企业利润空间。企业未来利润可能将会比2021年下跌更快。”IPG中国首席经济学家柏文喜表示。

如果按照一个精装房项目3-4年的开发周期，这些地块将决定招商蛇口未来2-3年的净利润水平。

“逆市拿地，说明管理层对做大规模是有明确指示的，同时说明招商蛇口对未来市场后续回暖、整个房地产行情是非常看好的。”地产分析师严跃进对《凤凰WEEKLY地产》说。

从这个意义上来讲，招商蛇口是在赌一个未来。