前段时间，位于上海陆家嘴的顶级豪宅——“滨江凯旋门”传出战报，一套总价6700多万的二手住宅成交了，均价超过了23万/平米。

在一份中介流传的“2022年3月第一周上海豪宅成交数据”中，几套豪宅的成交价基本都在五六千万左右。

去年一线城市的豪宅市场全线火热，与普通住宅市场，特别是下半年的普通住宅市场形成鲜明对比。

这种趋势仍然在延续。诸葛找房的数据显示，前两个月上海一手豪宅成交了1414套，超过了去年广州全年的成交套数。北京、深圳也在大幅增长，同比分别高了大约40%、111%。

而广州，是唯一一个成交套数同比下跌的一线城市，跌幅超过30%。

豪宅冷暖

大概五六年前，刚在广州工作的小夏被老同学邀请到家里做客，地点是珠江新城的凯旋新世界，广州出了名的豪宅标杆之一。

他挑了最显贵的一套行头，出门的时候精神抖擞，回来却像被针扎破的气球。

“那是真真正正的‘新世界’。”很多年后，他回忆起当时的自己，“连呼吸都会小心翼翼，眼睛能看到的地方都写着：我不配。”

去年1月底，有中介发布了一套房源信息：凯旋新世界一期顶楼复式，469（平）方，售价6500万，验资2000万-3000万。

上海市浦江两岸，汇聚了中国众多一线豪宅。

3个月后，这套房源售价直升了500万，验资门槛被提到3000万。同一个项目一套172平米的法拍房，经过100轮竞价后价格翻了一倍多，折合18.8万一平方米。据说后面7月份放出的一套望江单位，单价飙到一平米30万。

但很快，二手豪宅市场的躁动被一道“符”压住了。

2021年8月31日，广州住建局发布了二手房交易参考价，首批公布的96个热点小区里，凯旋新世界的指导价大概不到9万，跟当时的二手房挂牌价相比，直接砍掉一半。

市场直呼“好家嚯～”的时候，魔幻的场面来了。

同处在珠江新城的豪宅项目指导价大概是9.7万/平方米，之前业主们的放盘价基本在15万+。据说新政发布的第三天，一位业主放盘价下调到9.6万元/平方米，可一众买家准备抄底时才知道，“价高者得”。

中介说这种情况不是孤例，豪宅云集的珠江新城不止一个业主以心理价位成交，买家全款。

越来越多的人开始认同这种说法：有钱人那么多，豪宅才是硬通货。

保温杯

2014年9月19日，阿里巴巴上市的钟声在纽交所响起。大家算了一笔账，以股票期权和其他股权奖励的形式获得股份的员工，超过了1万人。

短短几秒的时间，中国多了1万多个千万富翁。

2017年11月，中国第一家P2P平台也在纽交所挂牌，在那之前一家外媒说，金融科技行业的蓬勃发展令中国新增了不少亿万富翁。

2020年胡润全球富豪榜上，区块链行业6位10亿美金企业家上榜，他们主要来自加密货币交易所和比特币矿商。

来自招商银行和贝恩公司《2021中国私人财富报告》的数据显示，2020年，中国个人可投资资产在1000万元人民币以上的中国高净值人群达到262万人，预计到2021年底，这个数字会达到将近300万。

这些人的可投资资产总规模约为96万亿。

高净值人群主力发生了变化，董监高、职业经理人、专业人士成新富人群，首次超越创富一代的企业家群体。前者占比由2019年的36%升至2021年的43%，后者占比缩减至25%。

而且，其中40岁以下的人占比从2019年的29%升至2021年的42%，大多来自生物医药、医疗器械、电动汽车、线上教育、医疗服务等新兴行业。

一位五大行的人说，周期波动，行业沉浮，但新贵的产生从未停止，也不会停止。

这些“少龄化”的新贵，大量涌入了豪宅市场。

那是互联网造富和房地产造富叠加的2016年，一位以P2P发家的金融科技公司创始人，在多重论证了“广阔天地大有所为”后语气一转，“当年我们几个一起打拼的穷学生，现在都住进了豪宅。下一步，我们还要让更多相信我们、跟随我们的客户，也住进豪宅。”

“大约在2016年底、2017年，高端住宅成交量呈现大幅增长态势，随后豪宅市场的热度一直稳中有升。”诸葛找房数据研究中心分析师关荣雪说。

从机构的数据来看，这轮行情的启动开始于2020年下半年，但在去年显得格外耀眼。

根据CRIC的统计，除北上广深外核心10个城市单价5万元/平方米以上豪宅共成交2.2万套，同比增长74%；重点10城总价1000万元以上新建豪宅共成交4万多套，其中一线成交3万多套，都创下历史新高。

总价5000万元以上的豪宅卖出多少呢？676套，比上年增加超过30%。

单价15万元以上顶豪，全国共成交925套，分布在上海、苏州、北京、深圳和广州五大城市，比2020年增加了105%。其中上海独自占去超过四成，403套。

相比之下，一线城市的二手“千万豪宅”成交不到2万套，虽然处在历史高位，但市场情绪跟新房相比，就是个弟弟。

而且，冷热不均。

还是以开篇的广州为例，即便是豪宅硬核区域的珠江新城，价格也确实比之前降了一些。

“基本上是在13万-15万的单价区间。”诸葛找房的陈霄说。

不着急的业主，干脆不卖了。

一位朋友去年年底看中一套凯旋新世界191平的房子，挂牌价是2750万，双方见面谈到2660万，没想到业主反价了，2900万才卖。

而另一些不那么硬核的豪宅项目，几百万的降价，并不少见。

但新房就不一样。

任你是怎样的豪宅，都要遵守限价。只要有限价，就有价差，只要有价差，投资套利和真正的自住需求就都来了。

据说杭州一个大火的项目，单价只卖到4.9万，周边市场价在10万-12万，“怎么也是翻一番的涨幅。”

于是引来众多符合购房身份的人，排着队，拿着爱的号码牌。

这样的情况屡见不鲜，最后的结果就是，优质豪宅项目的中签率屡创新低。

而整个普通住宅市场，去年尤其是下半年经历了大幅降温。机构统计的百城成交面积，同比罕见地跌去30%以上。

对比之下，豪宅市场更显英雄本色。

真假豪宅

问了很多人，大家都觉得，今年的豪宅还要继续热下去。“高端豪宅本来就有限，不缺客户。豪宅项目因其稀缺性和唯一性，也成为高净值人群投资和抵御市场周期波动的重要选择。”明源地产研究院存量地产首席研究员艾振强说。但他强调了一下，“得是真豪宅。”

去年9月份，深圳一个豪宅项目的业主集体要求退房的请愿书在很多群疯传。业主们列举了该项目利用学位营销、装修品质低劣等等问题。

几十家入住的业主说，墙布出现了发霉长虫，里面有的甚至长出来了蘑菇。

那个项目两年前面世时被称为“龙华第一豪宅”。品质+名校，让这个项目当时的价格，比周边贵了15%。

据说，当时有业主还被收了100万-200万的“茶水费”，为了绕过限价。

业主们拍着大腿，后悔至极。

当然，事后一些看官跳出了悲悯的情绪说，这个时机要求退房，大概是看到房价降了，觉得站在高岗吃了亏。

但业内的一个人说，不领涨，不扛跌，怎么好意思叫豪宅？

前几年，一大批打着“豪宅”幌子的项目问世，仔细看看，“伪”得五花八门。

很多地段、学区不错的房子，总价高，这类楼盘价格确实有保障，但跟豪宅基本一点儿也挨不上，充其量算是密度稍低、环境略好的高端小区；要么就是在远郊拿了地，借助了一些山水资源，盖了一些别墅、低密度大平层，要想出手再卖，很难。

“还有一些是开发商高价拿了地，只能包装成豪宅项目，才能赚到钱。”一位业内的人说。

奇怪的是，过去的几年，这些项目大多并不愁卖，甚至还很受追捧。

前几天社交媒体上有人发文，跟两个男同事聚会，他们都诉苦被老婆强制再买一套豪宅，背上大几万的月供，“聊天脑袋不停地摇来摇去，男人有时候也是可怜。”

对于一些人来说，重要的是“豪宅”那顶帽子，真真假假，难得糊涂。