相约1998的那年1月，北京王府井有相当一段时间人潮涌动。有百年历史的东安市场被改造扩建后，“新东安广场”开业，很多人慕名而来，为了“体验滚梯”和吹空调。

香港地产大佬新鸿基踏入内地的第一步，就是这家和北京东安集团公司一起合作的“新东安广场”。香港已经遍地是购物中心的90年代末期，带滚梯、空调的商场在北京还并不多见。

“一炮而红”的情况并没有出现，大多数情况下，第一次“水土不服”才是常态。

此后，新鸿基与王府井东安集团“和平分手”，获得新东安广场的100%股权后，花了2亿装修，又在2008年改名为“北京apm”，目的是要把新鸿基在香港有名的“观塘apm”品牌复制过来。

据说花了几百万做推广，包括请当时香港最红火的女艺人容祖儿和韩国的艺人李准基来商场做活动。

但结果是，大家都记得容祖儿来北京了，却忘了为什么事儿。

这时候，距离新鸿基踏进内地市场的1993年，已经过去十多年的时间。

并不顺遂的第一个十几年过去后，接下来的十几年，新鸿基在内地转了“运”。

就在前不久，官网发出了消息，杭州钱江新区地块命名为“杭州国际金融中心（杭州IFC）”。

这是新鸿基旗下第四个IFC。

这些年，新鸿基陆续在上海、广州打造多个知名的商业业态，已落成的物业有151万平方米，发展中的物业是548万平方米。

财报显示，上半年，新鸿基在香港的租金收入按年减少5%，但在内地的总租金收入却按年提升了25%。

有媒体说，内地给香港的业绩补了窟窿。

不仅是新鸿基，众多港资房企近几年在长三角聚集。有人说，港资开始在内地抄底；也有人说，几年前内地房企冲进香港，现在港资要杀回内地。

对这种言论，有机构的人跑了一遍港资拿地的数据，反馈是并没有看到相应的趋势。

听起来言外之意是，可拉倒吧！

后来者

内地并不是所有人都知道新鸿基。

港人坊间流传一种说法，“不拥有一套新鸿基的物业，都算不上是香港富豪。”

香港的天际线——香港中环广场、香港国际金融中心二期，和香港最高的摩天大楼环球贸易广场，都出自新鸿基之手。

这家老牌家族房企由郭氏家族掌管，1972年登陆港交所后，9年内市值增加了10倍，成了香港股市中第四大地产公司。

1992年底，新鸿基地产市值超越李嘉诚的长江实业地产，成为香港市值最高的地产公司。

但进军内地，新鸿基算是后来者，曾一度被指相对“保守”。很长一段时间，内地的普罗大众提起香港地产富豪，只知道李嘉诚。

曾经有过一份数据，到2007年3月，新鸿基在内地的土地储备大约只有185万平方米可建面积，仅占集团总资产值约一成。而当时李嘉诚旗下已拥有数十个地产项目，遍及内地14个城市，土地储备1000多万平方米。恒基地产当时在内地也有约800万平方米的储备。

当年，时任新鸿基董事局主席的郭炳湘将内地和香港资产配置比例从1:9的比例调整至3:7。

随后他还宣布，追加在内地的投资。

紧接着2008年，也就是新东安广场改名为“北京apm”的那年，掌管新鸿基的郭氏家族就被爆“内斗”，郭氏三兄弟的大哥郭炳湘被罢免集团主席及行政总裁的职务。

豪门争斗外人不知内情，但当时外界传言其中一个重要的原因是，新鸿基内地投资过于激进。

据说整个2007年，新鸿基在内地投资额高达100亿元，几乎是过去几十年新鸿基在内地投资的总额。3:7目标提出不到一年，内地投资额的比重骤升至24%。

这种在很多内地开发商看来总量和增幅都不值一提的速度，在港资地产商看来已经是冒险。

2008年5月，新鸿基把手里持有的成都锦江区商住发展项目60%的股权以成本价卖给恒基地产和九龙仓，郭炳湘在任期间所看重的深圳市龙岗区4个旧城改造项目亦宣布放弃。

这个动作被解读为，新鸿基地产业务的重心将重回香港。

也有一种说法是，基于风险和缓解压力，对前两年高点购入的项目进行梳理，因为“性价比低”。

但新鸿基方面的回应是，并未放弃内地业务。

两个月后的2008年7月，新鸿基地产(中国)的高层发声，新鸿基内地投资会逐步追加至700亿的规模，内地与香港资产配置比例仍然坚持3:7。

很快，这个比例又被打破。

2009-2010年中期业绩发布会上，新鸿基宣布不再严格限定内地及香港的资产配置比例，明确“将注重内地发展”。

有媒体曾梳理过新鸿基在内地的土储，2007-2011财年分别为509万平方米、562万平方米、614万平方米、914万平方米、947万平方米，5年累计增长率为87.99％。

随后几年企稳，在2014-2015年开始有所回落，2016-2018年保持在700万平方米左右。

道不同

就在新鸿基开始对内地发力的时期，进军内地的先驱李嘉诚，背负着“跑了”的骂名。

自2013年开始的6年时间，李嘉诚通过抛售内地和香港近20处地产项目，套现金额超1700亿元。到了2018年底，长和集团在内地的总资产占比只剩10%。

相当一部分战场，被转到了海外50多个国家。其中在英国的总资产高达4000亿港元，遍布港口码头、电力能源、天然气、医疗等行业。“买下半个英国”被很多媒体用在标题。

面对舆论的声讨，他用长长的一封公开信，说自己只是个“商人”，“全世界都需要寻找未来，但是我需要寻找的只是利润。”

在这几年间，新鸿基的上海、南京国金中心（IFC）陆续落成开业，广州天环广场、上海中环广场、上海ITC等商业业态相继出现在内地公众的视野。

有人形容新鸿基和长和系对于内地市场的态度，一个向左，一个向右。

抛开非商业因素，业内人士分析了其中原因。

持有物业不是李嘉诚最擅长的领域，长和系的大部分项目是滚动式开发，而新鸿基在上海有很成功的开发经验，且持有型物业也是其擅长的领域。

不仅是新鸿基。

在李嘉诚家族相继出售内地资产的几年里，陆续有多家香港地产商开始在内地的布局，但大多绕开了内地房企厮杀的住宅领域。

2018年以来，恒隆、嘉里建设、新世界、香港置地等等，大多拿的地块都是商业或者综合体。

一位业内人士总结了他们能成功拿到这些优质地段的原因：足够的经验、足够的钱，还有很好的功力去操盘。

这几点，内地的房企很少能同时具备。

上海徐汇区地块，新鸿基花了217亿，不仅刷新上海总价地王纪录，也成为全国总价第二高的地王。

当时有资深业内人士分析，该地块运作资金近400亿，资金量需求大，对产品的要求也高。虽然地块有稀缺性，甚至绝版，但投资回报周期相对较长，不确定性因素较多。

坊间的消息是，这些因素正是当地政府向新鸿基张开怀抱的重要原因。据说，另一家曾经有意向，并已筹款300亿的上海本地企业，最后将这一地块拱手相让。

但港资房企如此大手笔，仅限于长三角和新一线城市。其中当然有产业基础、环境条件各个方面足够强大的原因，但有人道破：港资房企对于下沉市场的研判并不是很充分。

无论是投资类别、区域偏好还是前进的节奏，他们都选择了自己最擅长的部分，这是港资地产商相对于内地开发商来讲一贯的风格：稳健。

“近几年港资在内地所获取地块多以商住项目为主，这和企业自身的业务组成相匹配。”亿翰智库于小雨对《凤凰周刊》说，多年的商业运营积累，也是他们的优势之一。“有能力做持有物业的长期运营，也喜欢持有并长期收租。”

更看重资金长期利用率，是多位分析人士对港资房企在内地的印象，他们更多是选择通过商业地产运营，获得稳定的现金流回报。

这跟过去很多年绝大多数内地开发商高周转、高杠杆一路狂奔的发展路径截然相反。

学习港企好榜样？

很多年前，还是万科老大的王石去考察新鸿基在新界的一个项目，看到对方为了保护一棵树不惜修改图纸，重新设计时，他的第一反应是，“这正是国内开发商所缺乏的大局意识”。

后来，万科因为成功模仿新鸿基这套小区开发的做法，在自己小区中成立“万客会”。

王石曾在被高层问到“如果取消福利房分配制，房地产行业能成为支柱产业吗”时，给出了否定的回答。

“万科把香港新鸿基当作学习的榜样，万科虽然是内地最大的房地产公司，但规模还没新鸿基一年的利润多，怎么能成为支柱产业，规模远远不够。”

若干年后，房地产的支柱地位早已稳固，而万科也在大哥的位置上坐了好几年。

2021年中报的数据是，新鸿基的营收大概在不到400亿港元，归母净利130多亿港元，市值2762亿港元；万科同期的营收是1670多亿元，归母净利110多亿元，市值2287亿元。

“港资房企平均负债率只有6%-8%，有足够充裕的资金投入内地市场。”曾经有个业内的人这么说过。

2019年“三道红线”指标还没出，机构统计数据是，百强房企中太古地产(13.74%)、九龙仓(21.25%)、新鸿基地产(25.79%)、恒基地产(25.83%)四家港资房企负债率最低。另有 52 家房企高于75%的警戒线，其中超过80%的有28家。

机构当时有一句评价，在极度安全的舒适中也逐渐丧失了快速发展壮大的时机，与国内房企巨头早已不可同日而语。

有港资房企投资负责人曾在接受采访时表示，“港资房企更注重财务稳健和行业周期性的风险，所以过去在拿地很火爆的时候，港资是偏谨慎保守的。”

史上最疯狂的地王年——2016年，机构做了数据统计，从1-8月份，全国各大城市、区域总价地王、单价地王达到了211宗，地王们拿地金额加起来，接近5000亿，楼面价在不断被刷新。

有人开玩笑，那一年很多城市的土拍现场，如果屋顶掉下一个大石头，大概率会砸到一个地王。

2022年开年，爆雷的房企名单还在变长，这份名单上的很多名字，都曾出现在2016年地王的榜单上。

十几年前，香港恒隆地产有限公司董事长陈启宗曾写过一篇文章，“为什么香港的大房地产企业没有一个能在中国内地住房房地产领域赚到好多钱”。

今年1月份的业绩会上他说，如今内地房地产企业中有很多在财务上比较困难，这反而可能成为恒隆买地最好的机会。

“如果一个城市平时卖很多地，现在卖地收入少了，会不会让我们有机会用一个比较好的价钱买土地？”

但他所说的机会，大概率也不会是过去很多年内地房企一贯面对机会时一往无前的行事风格。

“以往的四五十年里，香港房地产也有不少的‘疯子’，这些‘疯子’一个都没‘活’下来。”因为这种说法，陈启宗说，他被很多人骂过，但他还是一次次地说，“房地产，疯子很多。”