继2019年净利率、毛利率双降之后，中国海外发展（00688.HK，下称“中海”）在2021年出现归母净利润的负增长，上一次负增长在19年前。

据中海2021年度业绩报告，公司实现销售合约额人民币3695亿元， 同比增长 2.4%; 营业收入2422.4亿元，同比增长30.4%；营业利润为594.4亿元，同比下滑7.62%；归母净利润为401.6亿元，同比下滑8.54%。扣除税后投资物业公允价值变动收益37.8亿元后，股东应占溢利为368.8亿元，同比降低4.3%。

“增收不增利”与毛利率和净利润率下滑有关，2021年中海毛利率为23.5%，下降6.55个百分点；净利润率为16.6%，下降7个百分点。

业绩报告显示，在收入30.4%增长的情况下，中海的直接经营成本增加了42.5%至1852亿元，投资物业之公允价值变动收益减少39.7%至55亿元。

3月31日的中海业绩发布会上，其副总裁郭光辉在回应利润率问题时称，在当前环境下，中海的利润率，在同行依然处于相当高的水平，依然是引领行业的水平。“我们对毛利率看法是，它是损益表的一个中间过程指标，我们更看重净利润率，净利润率也更能代表一个公司盈利能力，经营能力，精细化管理能力等综合水平。很多毛利率和中海差不多的企业，最后归属股东核心净利润率并不高。”

中海在2021年延续了与2020年相当的投资力度，全年于中国内地25个城市新增57幅土地，新增总楼面面积为1165 万平方米，同比增加实际权益面积1072 万平方米，总地价人民币 1378.9 亿元，权益地价人民币1297.5 亿元。

尤其是在去年下半年民企逐渐消失在土地市场时，中海接连在深圳、广州、南京落子，拿下共10宗地块。据介绍，去年下半年其投资额占全年投资的 63%。

2022年开端，中海在收并购市场持续发力。1月以 36.88亿元完成对雅居乐和世茂有关广州亚运城项目的股权收购，成为该项目最大股东; 3 月，以 62.4亿元收购上海杨浦城建的江浦项目，成为该项目最大股东。此外， 1月，中海宏洋约10亿元收购了雅居乐义乌、徐州三项目公司股权; 3月又以10.24亿元收购龙光控股汕头一在建住宅项目。

“战略稳健是我们的基因，但我们绝对不会为了刻意的稳健，丧失任何超常发展的机会，也绝对不会因为稳健来消融我们在投资市场的血性。”中海副主席罗亮在业绩会上说。