“2021年是改变行业格局的一年。”日前，新城控股（601155.SH）业绩会上，其董事长王晓松以这句话作为开头。

新城控股业绩报告显示，2021年销售额约2337.8亿元，同比减少6.85%，未完成2600亿元的销售目标。实现营业收入1682亿元，同比增长16%；归母净利润126亿元，同比减少17%。

“增收不增利”与两方面原因有关，一个是大额的计提资产减值，计提资产减值损失48亿元，同比多计提32亿；一个是毛利率下降。

业绩报告显示，分行业来看，房地产开发销售的毛利率比上年减少4.06个百分点至17.68%；物业出租及管理的毛利率增加1.88个百分点至72.64%。新城控股管理层在业绩会上介绍，全年结算毛利率为20.45%，相比上一年再次下降。

促销走量活动对新城控股的开发毛利率产生了一定影响。

王晓松介绍：“从去年下半年开始，整个市场面快速遇冷。对于民营企业而言，我们立马有了感知，所以加强销售回笼，保现金流，对我们来说能够安全的活下去肯定是第一要务。所以从去年10月国庆黄金周，开始陆陆续续对一些去化承压的项目，或者是首付比例比较高的客户，相对来说也是给予了一定的折扣，11、12月基本上单月销售额都在200亿以上，所以现金流层面来说得益于能够快速回笼（资金）。

可想而知，均价及利润率一定会有相应的影响，当然在2021年全年20.45%的毛利率中已经体现出来。”

新城控股的商业在此时拉了整体毛利率一把。

据新城控股2021年业绩报告，公司已开业的125座广场实现商业运营总收入86亿元，较2020年增长51%；客流总量10.59亿人次，较2020年增长62%；销售总额572亿元，较2020年增长79%；平均出租率维持97%-99%的高位。到2022年，虽然疫情反复，但对吾悦广场的影响也不大。1-2 月份日均销售同比2021年1-2月提升7.4%。

王晓松补充说：“从整个行业发展来说，未来整个房地产行业的利润率会基于一个常态化的水平。我相信行业的毛利会在目前的低谷后会逐步地修复。目前招拍挂给予开发商一些合理的利润，所以这是一个时间换空间、逐步置换土地的一个过程。此外，随着越来越多的吾悦广场进入成熟期，毛利的占比和毛利率水平都会进一步提高。”

为了“活下去”，新城控股在去年7月觉察到市场和金融端的变化，随后在8月停止拿地。业绩报告显示，全年下来，公司拿地金额767亿元，同比减少了41%。

事后证明，新城控股踏准了节奏。2021年的土拍市场整体呈高开低走，据平安证券统计，下半年受市场降温及房企信用事件影响，底价成交占比、流拍率分别较2020年提升6.7pct、21.3pct。

有投资者在业绩会上询问新城控股何时重启系统化拿地，新城控股管理层没有给出明确的时间表。“公司对土地市场保持密切关注，在保障现金流安全的前提下，视市场情况，在经营性现金流和融资性现金流平衡的基础上来做出决定，选好城市、机会和时间来精准投拓，保障公司的平稳运营。”