一年前开业绩发布会时，就在跟空头对战中的旭辉控股，今年又遇到了相似的一幕。

“对阵空头”，再次成为2021年业绩发布会的主题词之一。

几天前，瑞银发布报告，宣布将旭辉控股集团（00884.HK )的股票“买入”评级降至“中性”，随后旭辉股价快速下挫，连带脆弱的内房股又一次滑坡。直到两天后的3月16日，国务院金融委员会专题会召开，内房股的盘面才被大幅拉升。

但资本市场的表现，似乎仍然让旭辉的管理层不满意。“公司现在的股价被严重地低估，”旭辉控股董事局主席林中在业绩发布会宣布，“今天以后我们的大股东将会增持股票。”

合作王被“担心”？

“过去的大半年，我们经历了从未有过的起伏跌宕，这是中国房地产行业诞生30多年来从未有过的大变局。这大半年我听到最多的一个字就是难，销售难、融资难、回款难、应对做空难。”旭辉控股董事局主席林中在业绩会开始时感叹。

业绩报告显示，2021年旭辉控股完成合同销售金额2473亿元（人民币，下同），同比增长7.1%，实现营业收入1078.35亿元，同比增长50.2%；年内利润123亿元，同比增长3.6%；归属股东净利润76.13亿元，同比下降5.22%；毛利率及核心净利润率分别为19.3%及6.8%；核心平均股本回报率为18.7%。

旗下物业旭辉永升服务净利润6.9亿元，同比增长56.5％。归母净利润6.2亿元，同比增长58％。

同时，旭辉控股在2021年全面进入“绿档”。截至年底，净负债率为62.8%，现金短债比为2.6，剔除预收账款的资产负债率降到了69.7%。

核心指标中唯一下降的是归属股东净利润。相对应的，非控股权益利润增长了26%。

“具体情况可能很复杂，因为地产项目的融资结构非常多样化，有可能涉及到明股实债。”香颂资本执行董事沈萌说。

但也有业内人士称，房企出资成立的项目公司不是全资的,就会出现少数股东权益，非全资子公司一多，就会出现少数股东权益高的情况。

旭辉在业内有“合作王”之称，一批民营房企爆雷后，不少房企间的合作项目被蒙上阴影，而这也是瑞银做空旭辉的理由之一。“旭辉控股大量项目为合作开发项目,且合作对象多为民营企业,可能存在资金链断裂风险。”瑞银在报告中称。

旭辉控股在业绩会上重点介绍了合作方的详细情况。其总裁林峰称：“旭辉的合作方中，有35%是类似恒基、GIC、香港置地、华熙等一些长远的资信比较好的机构。有65%是长期合作方，包括招商蛇口、中国金茂等；9%是一般合作方。”

瑞银关注的出险合作方企业就在这9%中。林峰介绍，与已出险房企（发生债务展期）的合作项目共21个（旭辉平均股比32%），占比不足5%，其中无融资的尾盘项目共计14个。

“我们现在并表比例达到56%，非并表项目的权益比例，截止到去年末是19%，表外负债203.92亿，其中经审计的对外担保是157.88亿。”林峰补充道。

旭辉控股2021年度业绩报告显示，2021年全年公司收购66个新项目的权益，土储1170万平方米，新增权益支付金额394亿，可销售金额2056亿。

不断下降合作比、增加权益比意味着投资成本将抬高。旭辉管理层表示2022年的其中一条策略就是：严守投资纪律和标准，保持战略定力，不拿贵地、不拿错地，不做基建的收并购。

林中在数天前接受自媒体“包邮区”采访时甚至表示：“总经理拿错一块地就下岗。”一名旭辉内部员工对《凤凰weekly地产》透露：“地方公司拿地最终都要由总部批，现在是集团强管控。”

启动大股东增持

2021年度，旭辉控股首次使用“现金+股票”的形式进行派息。据业绩报告，每股获派19港分现金股息，每100股获派发4股红股。

“我们管理层在讨论派息的时候，认为要有两个大的考虑，一个考虑如何兼顾公司的发展；一个是兼顾债券投资者、金融机构的信心和评级机构的信心。”林中解释如此派息的原因，“所以旭辉经过管理层的讨论，决定今年采取独创的一个方式，就是派一毛九的现金加上市股的股票，管理层认为公司在这种不确定的情况下，要增强一部分现金来增强公司的股本，抵御未来行业的变化。”

林中还补充：“省下来这些派息的钱，将会用在债券市场上，境内外债券市场上回购我们的债券，进一步增强公司抵御行业波动的能力。”

据旭辉控股CFO杨欣介绍，2022年年内仅剩一笔刚性到期债券，因公司今年以来已提前回购兑付了多笔债券，目前一年内到期有息负债仅12%。

随后，林中高调宣布：“今天以后我们的大股东将会增持股票，管理层包括控股股东都认为公司现在的股价被严重地低估，过去三个月处于静默期，我们看到股价那么低无法增持，今天之后我们就解禁了。”

截至3月24日收盘，旭辉控股股价下跌7.95%至4.17港元，港股市值366.39亿港元。