子弹飞了一圈后，碧桂园服务的物业版图又将落下一子。

2月14日，碧桂园服务公告称，已与卖方订立具有约束力的股权收购协议，旗下全资附属公司碧桂园物业香港收购中梁百悦智佳合共约93.76%股权。

碧桂园物业香港已持有标的6.24%股权，收购完成后，中梁百悦智佳将成为碧桂园服务的间接全资附属公司。

“价格方面双方均较为满意。”两天前，这桩交易就已经在市场传开，唯独买卖双方迟迟未发声。

2月13日，中梁方面告诉《凤凰WEEKLY地产》，物管业务为控股人杨剑持有，交易尚在进行中，与上市公司中梁控股没有直接关系。

此次被收购的主体中梁百悦智佳于2021年两度递表港交所，同年12月23日通过上市聆讯，但未能敲钟上市。

据媒体报道，2021年底，中梁百悦智佳原总裁周勤伟及整个上市组大部分骨干被优化，之后，中梁百悦智佳传出与华润万象生活、碧桂园服务等物企接触的消息。

“都是高层的战略决策。”一名已离职中梁百悦智佳的工作人员向《凤凰WEEKLY地产》证实了上述消息，其负责的内容就包括港股IPO事宜，但最终中梁物业IPO折戟。

“物业公司当前的估值，较前两年上市热潮阶段已经有明显的降温。”同策研究院研究总监宋红卫表示，为了尽快回笼资金，开发企业在出售物业板块时也会有一定的折价，因此，当前也是物业收购比较好的时机。对于出售方来讲，出售资产换取现金流，纾困整体集团是无奈之举，只求有一个比较好的卖价。

“对于中梁百悦智佳被碧桂园服务收购一事，就市场走势及企业自身情况来看，并不意外。”诸葛找房数据研究中心分析师关荣雪表示，自去年上半年以来，地产行业的消极情绪在一定程度上波及物业企业，对于中梁百悦智佳来说，此时上市并不算是好的时机，企业所获溢价或将会面临较高的不确定性，因此选择变现或也是一个比较不错的选择。

冲击头把交椅

令外界感到戏剧性的是，被称为“小碧桂园”的中梁，终究还是和碧桂园挂上了钩。

过去几年，一直对标碧桂园的中梁被称为“小碧桂园”，踏准了三四线城市的棚改红利，从而获得高速发展。曾经，中梁2016年平均每周拿一块地，进入2017年缩短到每3天拿一块地，在高周转的模式下，中梁尽显“黑马”本色，从地方房企，一跃成为TOP30强。

不过，此次出售的中梁百悦智佳，并不属于上市公司中梁控股，而属于中梁实控人杨剑旗下。

“碧桂园与中梁的关系是比较亲密的，同时两者在管理模式、拓展机制等方面具有较高的相似度，这场交易对于双方来说是具有一定的利好的。”关荣雪表示。

中梁百悦智佳上市前，碧桂园服务花了近2.4亿港元获得了6.24%的股份，据此计算，当时中梁百悦智佳估值约在38亿港元。

但截至目前，这场被传出价格双方都满意的交易，最终成交价，外界还不得而知。

“收购事项的完成及代价支付受该等协议项下多项约定（包括进一步尽职调查）所约束，而最终代价须按该等协议项下的条款及进一步尽职调查结果在代价上限内进行调整。”碧桂园服务表示。

2021年，通过并购蓝光嘉宝、富力物业、邻里乐控股（彩生活核心资产），碧桂园服务在管面积增厚超2.8亿平方米，约相当于公司2020年总在管面积的75%。

国金证券在一份研报中指出，碧桂园服务在2021年的行业困难时期融资约197亿元人民币，充分把握住了物业行业的并购窗口。

其中，邻里乐控股和富力物业是商管物业布局较多的标的，意在布局市场空间及规模上升空间均较大的非住宅物业。

2021年11月中旬，碧桂园服务在公告配售事项时坦言，配售事项的所得款项净额估计约为80.02亿港元，拟用作与集团主要业务相关的未来潜在收并购项目投资，商写服务、商业管理服务、城市服务与生活服务类等新业务将是重点拓展方向。

此次交易的中梁百悦智佳，似乎与碧桂园服务的拓展方向有些出入。

2018年、2019年，中梁百悦智佳几乎无非住宅物业带来的收益，到2020年，住宅与非住宅收益分别为2.37亿元及94.6万元，二者占比分别为99.6%及0.4%。

碧桂园服务坦言，“本集团与目标公司及其附属公司的项目在业务区域重合度较高，有利于未来在业务重合区域整合双方优势，降低运营成本，提高盈利水准。”

截至2021年上半年，碧桂园服务合同管理面积约为12.05亿平方米，收费管理面积约为6.44亿平方米。

同期中梁百悦智佳在管建筑面积为3320万平方米，超过半数来自中梁控股开发的物业。2021年上半年，中梁百悦智佳收益为6.63亿元，同比增长207.3%；净利润为1.06亿元，同比增长307.7%。

吃下蓝光嘉宝、富力物业、邻里乐控股（彩生活核心资产）后，如今再落一子，碧桂园服务在管面积或超8亿平方米，无疑将为其规模之战增加不少筹码。

“碧桂园服务近两年在物业方面快速扩张，有望冲击持有面积的头把交椅。”同策研究院研究总监宋红卫表示。

而地产行业的持续出清，出险企业的不断增加，为这样的野心提供了更多的机会。

在2021年12月的一次电话会议上，碧桂园服务表示，想卖的公司都会找上来，公司也是调低了价格，近期会有一些并购项目落地，会坚定推进这件事。

谁的救世主

和此前被收购的物业公司类似，碧桂园服务多少扮演着“救世主”的角色。

中梁物业放弃IPO，选择直接“换钱”，或与杨剑作为实控人的地产公司中梁控股偿债压力有关。

接下来的5月、7月，中梁分别有两笔美元债到期，涉及金额分别为3亿、4.5亿美元，合计7.5美元（约合48亿元人民币），二者票面利率分别为8.5%、9.5%。

“由于融资渠道收紧和销售放缓，中梁控股在未来6个月面临的流动性压力将越来越大。”1月28日，标普将中梁控股的长期发行人信用评级从“B+”下调至“B”。

标普认为，中梁2022年仍有大约10亿美元的海外到期票据，主要集中在第二季度和第三季度，需要依靠内部现金流偿还到期债务。

2022年1月，中梁合约销售（连合营企业及联营公司的合约销售）金额约人民币83.9亿元，同比减少约39.2%。而2021年全年实现销售1718亿，完成全年目标的95%。

截至2021年6月30日，中梁现金银行结余为355.36亿元。截至2021年上半年，中梁控股净负债率为56.1%，资产负债率为79.3%，现金短债比为1.2倍，“三道红线”仍踩线一条。

在2022年新春致辞中，董事长杨剑提到，中梁总有息负债低于400亿。

针对即将在5月、7月到期的两笔美元债，中梁方面表示，“中梁现金流充沛，从之前几次还债表现来看，中梁对投资人是相当负责的。”

不过，此前有消息称，中梁内部传出要求高官集资购买7月份到期的美元债。据说，凑了3000万。

“中梁按时按节奏还款，没必要内部号召。”中梁方面对此予以否认，“中梁不会做号召员工买债的举动，债市是成熟的直接融资市场，任何符合要求的投资者都可以购买。”

尽管中梁一再强调自身现金流充沛，但今年1月中旬上演的大规模裁员，还是暴露出其面临的资金压力。

消息称，今年1月16日，中梁集团下发通知，控股集团总部相关职能将与地产集团总部进行整合。据悉，此次裁员涉及近300人。

一名前中梁地产投拓人员告诉《凤凰WEEKLY地产》，他就在这份被裁的名单中，其主要负责四川省内的投资拓展业务。

这份裁员公告出来不久，中梁就宣布，公司已提前由境内银行账户完成汇出所有必需的资金至其境外银行账户，用于2022年1月31日票据到期时偿还余下的本金金额及应计利息。该到期票据本金为2.5亿美元。

与此同时，面对土地拓展，习惯高周转的中梁也变得谨慎起来。

“目前最重要的，是为未来可能复苏的市场做好弹药的准备。”中梁方面称，目前投资市场还在观望，会紧密根据市场和政策进行投资。

据中指研究院数据，2021年，中梁拿地金额为186亿，排名第38位，较2020年减少了169亿元。

主角的战场

一个事实是，在当前上市难度增加、估值回落，地产公司又急需现金之际，越来越多的物业公司，放弃了IPO上市，选择直接“变卖”换钱。

除了此次被收购的中梁物业，今年1月，中南服务亦是在通过聆讯后放弃上市，投入华润万象生活的怀抱。而另一家同样被华润万象生活收购的禹州物业，则是在二度向港交所递表均以失败告终后，转而直接“卖身”，将住宅物管售出，保留了商业运营服务。

“结合当下的市场环境来看，物企企业尤其是中小规模物业企业当前或许并非上市的好时机。”在关荣雪看来，房地产市场热情有所下降，一定程度的消极情绪也有波及到物业企业，导致企业所获溢价或将会面临较高的不确定性。

当前的物业估值与之前的盛况相比，也多少显得有点鸡肋。

以被收购的中南服务、禹州物业为例，华润万象生活预计分别耗资22.6亿元、10.6亿元。

申万宏源在一份研报中指出，中南服务首期对价44%即9.94亿元，对应标的公司2021年净利润1.76 亿元，对应收购2021年PE5.7X；禹州物业首期对价67%即7.10 亿元，对应标的公司2020年净利润0.49 亿元（标的公司2021年净利润尚未出），对应收购2020年PE14.5X。

“前几年大量物业赴港上市后，物业上市公司数量迅速增加，估值还处于高位，但近两年资本市场态度有所调整，物业上市估值开始走低，甚至还有认筹不足的情况。”宋红卫表示，背后的原因是物以稀为贵，当上市公司数量太多了，资本也就分流了，另外，物业公司良莠不齐，不少小物业存在估值过高的情况，很多物业上市公司的市值远超过其开发主体上市公司的市值。

据媒体统计，2021年全年共有14家物企上市，与2020年全年的18家相比有一定程度的萎缩。

当前大多数中小物业公司面临着招股书失效的尴尬局面，更多的还在等待上市中。据媒体统计，截至2021年12月24日，除去招股书已过期的物企，港交所交表排队等待上市的物业服务企业数量达到16家。

此前监管方面有关鼓励出险企业优质项目收并购政策中，也包括了物业领域。1月底，华润置地就获得230亿的并购融资额度，其中华润万象生活获得30亿元额度。

据中指研究院数据，2021年物业管理行业已披露相关信息的并购交易达77宗，涉及并购方36家物业企业，交易金额约362.5亿元，相比2020全年交易总额大幅增长约243%。总体来看，2021年行业并购市场整体呈交易额创新高、大额交易多发、并购主体以上市企业为主、并购标的估值回归理性等特点。

宋红卫表示，从目前来讲，未来物业市场并购还将会延续，一方面是上市的难度在增加，另一方面就是企业融资渠道不畅，在某种情况下，还需要出售物业资产来变现。从未来并购主体来看，应该是物业头部企业来唱主角，比如万科的万物云、碧桂园服务等。

在关荣雪看来，央企国企相较于其他民营企业在融资方面的优势较为突出，其主角地位将较为稳定，另外，随着金融机构加大对房地产并购融资支持，头部企业的恢复进程加速显著，在自身资金方面较为稳健的基础上，像碧桂园等头部企业或将会与央企国企齐头并进。