2020年9月30日，武汉武昌区一宗热门地块挂牌出让。

该地块编号为P（2020）119号（下称“武船A包”），位于武昌区临江大道与张之洞路交叉口，地理位置优越，土地面积31.43万平方米，起拍价146亿元。

彼时就有预测，这会是武汉的“新地王”，但不到半个月，这块地被撤销挂牌了。

一年后，“武船A包”再出江湖。

在12月21日武汉第三次集中供地现场，包括“武船A包”在内的武昌古城“武船”三宗地块，被瑞安与武汉城建集团联合体以170亿元（含税）拿下，成交金额超过33宗地块总成交金额的三分之一，如期登顶武汉新任总价“地王”。

上一次武汉总价“地王”在2020年诞生，是由中海地产以成交总价144亿元创造，这一纪录保持了一年多。

瑞安房地产是香港瑞安集团在中国内地的房地产公司，1996年进入内地市场，曾打造出轰动一时的上海新天地，并在2006年在港交所上市。

“这块地其实收了几年了，中间有点波折，因为太贵了，但也不可能把它拆分，所以拿地的必须要有十足的经验，有足够的钱，也要有很好的功力去操盘。”武汉一名业内人士对《凤凰WEEKLY地产》表示。

迟到的“新地王”

2020年6月12日，瑞安与武昌区商务局签约“武昌湾”项目。当时有人推测，“武昌湾”项目所在地就在武船A包地块。

几天后，“武昌湾”项目效果图曝光。该地块位于武昌区张之洞路以南，解放路以北，占地面积约40万平方米，包含办公、购物中心和新天地商业街，项目预计总建筑规模在150万㎡以上。

同年9月，编号为P（2020）119号（武船A包）的地块挂牌，但很快，该地块撤销了挂牌。

2021年11月，武汉第三轮“两集中”土拍地块出炉。

武船地块出现在名单中，分为P（2021）178号和P（2021）179号两宗地，两宗地挂牌起始价分别为82.91亿元、80.07亿元。前者占地面积20.48万平方米，后者占地面积10.27万平方米。

根据武汉市土地整理储备中心意见，竞买人须同时参与P（2021）178号、P（2021）179号、P（2021）180号地块的竞买。P(2021)180地块位于武昌区白沙洲大道与江国路交汇处（天工二期A地块），占地面积2.5万平方米。

在开发商谨慎拿地的当下，三块地打包价约170亿元（含税），已令众多房企望尘莫及。且该地块还明确提出，不允许纳入“三道红线”监管的高负债企业参与竞买。

最终，武汉城建瑞臻夺得该地。武汉城建瑞臻成立于2021年12月15日，由武汉臻瑞和武汉地产各自拥有50%的权益，前者属于瑞安房地产，后者属于武汉城建集团。

“很多家（房企）都跟过，中海也跟了很久。”武汉一名业内人士透露，因为瑞安在武汉做的武汉天地项目，在提升城市风貌，历史建筑保护，整个商业氛围的level，以及写字楼、住宅的打造上，都算是一个很好的标杆，“武昌也需要这样一个项目去做标杆”。

根据公开的资料显示，武昌湾或是瑞安集团在武汉打造的第三个新天地商业。此前，瑞安在武汉已打造有汉口武汉天地，及光谷创新天地项目。

进退之间

“（瑞安）一直不拿地，就是因为没有钱。”武汉一名业内人士表示。

根据瑞安房地产公告，合资双方将向合资公司出资的总资本承诺（涵盖注册资本、对价以及开发及经营该项目的资金）将为约143亿元，并由合资伙伴按比例出资。武汉臻瑞出资的71.50亿元，将由瑞安房地产的内部营运资金以及外部融资拨付。

诸葛找房数据研究中心分析师梁楠对《凤凰WEEKLY地产》称，三宗地块项目建设体量较大，对资金的充裕性要求较高。同时商业项目回款周期较长，“在资金状况面临一定压力的情况下，瑞安房地产应进一步提升其在运营方面的能力。”

“应该不存在太大风险，毕竟有武汉城建集团在这里护航。”另一名业内人士分析。

今年8月，瑞安房地产旗下公司曾退了佛山两宗地块，获现金补偿26.53亿元。据悉，其中一宗原计划打造430米高的写字楼，预计将成为佛山最高建筑。当时瑞安房地产的解释是，“为了配合政府收回土地”。

官网介绍，瑞安房地产旗下包括商业地产品牌中国新天地，物业品牌丰诚物业管理，建筑施工类公司瑞安建筑，以及瑞安投资管理公司。据克而瑞数据，2020年，瑞安房地产以176.8亿元操盘金额排在榜单第116位。

今年9月13日，瑞安房地产旗下瑞安新天地向港交所递交招股书，重启停滞多年的商业地产上市计划。目前，招股书暂无更新。

据招股书，瑞安房地产将 13 个已落成的商业投资物业装入瑞安新天地，这些物业主要分布在上海、武汉、佛山及重庆等城市。除此之外，还包括物业管理以及商业资产管理业务。截至2021年6月30日，瑞安新天地资产净值约312.03亿元。

此前7月的消息称，该分拆最快明年完成上市，募资规模预计为5亿美元。

当时外界就存在质疑，是不是瑞安缺钱了？

早在2012年，瑞安房地产曾就打算分拆新天地上市。但此后，瑞安房地产忙着转型轻资产，降负债，不停抛售旗下资产，上市计划也被迫暂停。

在瑞安房地产处置的资产中，包括2014年以9.65亿元出售的位于虹桥天地的酒店；2015年以123亿元价格出售的上海太平桥企业天地物业；还有2016年以66亿元价格出售的上海2座超级写字楼和连带的商铺部分等。

2020年，受疫情影响，瑞安房地产全年归属股东净亏损7.4亿元，而2019年这一指标为盈利19.32亿元。

除此之外，瑞安房地产土储也在缩水。

数据显示，截至2021年6月30日，瑞安在中国内地主要城市的中心地段拥有十二个处于不同开发阶段的项目，土地储备达840万平方米，较2017年中期的1170万平方米缩水330万平方米。

今年上半年，瑞安房地产实现营收119.77亿元，同比增726%；毛利49.44亿元，同比增413%；归属股东净利润10.82亿元，同比扭亏。瑞安房地产解释，营收增长主要是由于大批物业于今年交付及入账。

截至2021年上半年，瑞安房地产现金及银行存款合计为143.67亿元，较2020年底减少14.29亿元，其中包括仅能用于集团指定物业发展项目的受限制银行存款44.49亿元。

“会在适当的机会加大我们在内地的投资。”在今年中期业绩发布会上，创始人罗康瑞说道。

2021年，瑞安房地产给自己定了240亿元的销售目标。2021年1-9月，瑞安房地产累计合约销售额为159.40亿元，完成全年目标的66%，包括住宅合约销售额156.97亿元和商业合约销售额2.43亿元。

“完成全年目标没有问题。”此前，罗康瑞表示。

整个行业流动性趋紧，是目前房企面临的普遍问题。在这个时机大手笔拿下“地王”项目，将如何消化？外界期待瑞安的回答。