“与瑞幸咖啡类似，这是一家真正存在大量欺诈行为的企业。”

12月16日晚，做空机构浑水发布的一份做空报告认为，赴美上市的房产交易平台贝壳找房虚构多项财务数据，存在欺诈行为。

根据浑水的调查，估计贝壳2021年第二季度和第三季度的收入数据被夸大了77%-96%，新房总交易额（GTV）被夸大126%，存量房交易额被夸大33%。

此外，浑水认为，贝壳还存在虚增门店和经纪人数量、虚假收购等行为。

美东时间12月16日，浑水公司称正在做空贝壳。受该消息影响，贝壳盘前跌幅一度超10%。随后，贝壳迅速作出回应，开盘后，贝壳股价走高，最高触及14%。

“浑水因为不了解中国房产市场，缺乏对贝壳业务的基本认知和三张报表的正确解读。”当日晚间，贝壳找房回应，确保财报数据的真实性和规范性。

“欢迎各种调查，但坚决抵制任何机构的恶意做空行为。”

截至收盘，贝壳报收18.31美元/股，跌幅为1.98%。

“浑水对中国的房产交易行业缺乏基本的认知。”17日晚间，贝壳再次回应了上述做空，认为该报告毫无事实依据，存在大量事实错误、未经证实的陈述以及误导性猜测和解读。

针对浑水质疑的新房及存量房交易GTV和收入，贝壳认为，浑水抓取交易量数据的方法是错误的，且存在数据失实和遗漏。

至于门店数和经纪人数，贝壳称，浑水报告中的衡量方法存在比较明显的瑕疵。对收购、研发费用等的指控，也是“没有根据的”。

几宗“罪”

在这份77页的做空报告中，浑水多次提及贝壳门店增长和GTV收入增长。

这些被视为支撑贝壳股价的重要支柱，也是此次浑水对准的靶子。

2018年，链家系孵化出的贝壳找房正式上线，并在2020年上市，市值最高达6000亿元，这令一众开发商羡慕不已。目前，贝壳提供包括二手房、新房、租赁、装修和社区服务等全方位居住服务。

据贝壳2021年第二季度和第三季度财报，贝壳房屋销售GTV分别是1.15万亿元和7880亿元。但浑水收集到的数据是6560亿元和5210亿元，这意味着贝壳公布的数据高出75%和51%。

浑水认为，贝壳两个季度的平台GTV整体夸大了约65%。

此外，浑水指出，这两个季度，贝壳通过链家和关联经纪公司销售新房的GTV仅为4020亿元，而其公布的9080亿元则高出了126%。

通过现场工作和代理人访谈，浑水判断，“贝壳的实际佣金率低于声称的佣金率”。

“我们认为实际的收入虚增要大得多。”浑水说，通过调查，在今年的第二、三季度，贝壳实际房屋交易收入仅为约230亿元，这表明增高了约77%。

被质疑的还有门店数据。

贝壳销售房屋主要通过直营门店链家，及加盟门店，如德佑品牌。

截至2021年6月30日，贝壳声称拥有5.29万家门店，较2020年增长12%。浑水收集到的数据显示，截至2021年7月16日，平台仅有4.3万家门店，这表明贝壳2021年第二季度门店数量至少被夸大了23%。

根据浑水调查，贝壳还存在大量克隆店铺。其中在厦门和海口，41%和32%的链家门店都是克隆店，北京9%的链家门店也是克隆的，“我们在廊坊应该找到的51家链家门店中，有19家是鬼店。”

“我们的实地工作发现了许多幽灵和克隆商店的例子，这些商店在贝壳的平台上被列为‘活跃’，存在于纸面上，但实际上并不存在。”浑水表示。

此外，浑水称贝壳公开的经纪人数量被大幅夸大了。其举例，贝壳声称在上海共有2.1万名中介，但第三方数据显示，其在上海的中介公司仅有9998名员工。

还有一点。

浑水认为，贝壳于2019年收购的中环互联，以及斥资80亿元收购的家居装修服务提供商圣都装饰，存在夸大收购资产价值的行为，以达到藏匿资金的目的。

按照浑水的判断，贝壳已经明确表示，GTV和收入与其雇佣的经纪人数量直接相关，这意味着经纪人数量的夸大与GTV和收入的虚增密切相关。

“我们认为贝壳是在通过夸大其GTV、新房销售、收入、经纪人和门店数量来欺骗资本市场。”浑水说。

等待“证据”

“很多中概股存在财务造假的情况，今年本身市场就不好，更有理由严查了。”一名地产从业者对《凤凰WEEKLY地产》表示。

今年以来，各种因素叠加，新房、二手房交易受到了较大影响，在贝壳公布的财报数据中尤为明显。此前贝壳公布的三季报中，多项数据呈下降趋势。

财报显示，2021年第三季度，贝壳总交易额（GTV）为8307亿元（约合1289亿美元），与去年同期相比下降20.9%；净收入为181亿元，同比下降11.9%；净亏损17.66亿元，调整后净亏损8.88亿元。

贝壳董事长彭永东则表示，三季度的业绩既反映了行业面临的广泛的宏观环境挑战，也反映了公司业务的韧性，该季度交易总额同比下降了两成，但仍跑赢市场。

今年10月，多个城市传出贝壳裁员的消息，这也体现在了财报中。截至2021年9月30日，贝壳代理人数为51.55万人，同比增长7.9%。而截至2021年6月30日，贝壳代理人数为54.86万人，第三季度较第二季度减少了约3.31万人。

也有一些数据，显示出彭永东所说的“韧性”。

前三季度，贝壳门店数量为5.39万家，较二季度末净增加1078家，比一年前增长了20.2%；活跃商店全部换成门店数量为4.95万家，同比增长了20.2%。

但这些增长的数据，某种程度上，也成了浑水质疑贝壳的理由。

在贝壳看来，这是因为浑水不了解中国房产市场。

“我们认为，虚增房屋交易规模，其难度要远远大于虚增一般消费品交易记录。”中信证券在此前的一份研报中指出，中国房屋交易实现了以网签为基础的全国范围联网，且房屋交易不比其他商品交易，其涉及复杂的产证申领和房屋交易税费的支付。

“此外，新房渠道业务本身向中小中介开放，故而我们认为不能以数店面的方式来推算新房交易量。”中信证券称。

过去一年，贝壳股价跌幅接近80%，截至12月16日，贝壳市值仅剩218.05亿美元（约1390亿元）。

今年6月至12月，头部房企融创中国累计出售超4500万股贝壳美国存托股票，套现近70亿元。

此次浑水做空，又引导贝壳股价进一步下跌。

外界均在等待贝壳作出进一步回应。

17日，贝壳的最新回应称，将对浑水报告中的主要指控进行内部审查，并由审计委员会聘请的独立第三方顾问提供协助和建议。“后续将在适当时候提供内部审查的最新信息。”

但市场并未作出积极反应，截止发稿，贝壳股价盘前跌幅为2.51%。