黑石的“聪明钱”又出来捡漏了。

今年1月，黑石最终以40.62亿元现金的代价，将富力地产旗下广州国际机场综合物流园70%股权收入囊中。通过这笔交易，黑石集团的物流地产投资组合规模将扩容三分之一。

几个月后，黑石为这笔交易打了一个“补丁”。12月7日，富力地产公告称，将广州国际机场综合物流园余下30%权益，售予黑石。

出售的原因，缘于富力地产的偿债压力。据媒体不完全统计，富力明年将有超150亿元境内外债到期。

此次出售，将直接为富力带来12.63亿元的现金。富力坦承，出售资产获得的资金，将考虑用于各种可改善整体流动资金的途径，包括但不限于还款、于公开市场购买现有票据，或提早偿还其他债务。

根据公告，股权代价由两部分组成，物业价值73亿元与标的净资产（41.46亿元）之和，再乘以30%的股权。上述计算之后，广州富力流园30%股权的代价为34.3亿元。

仅从账面上来看，富力清仓上述资产回笼了约50亿元的现金收入。

富力之前，黑石在今年6月以13亿美元的代价，从同样深陷债务危机的泛海集团手中买下美国国际数据集团（IDG），成为年内黑石在中国交易金额最大的一笔收购。

“黑石本身以收购见长，当前一些房企资金压力增大，黑石类似收购，成本相对可控，也有助于黑石在物流地产等领域的进一步壮大。”地产分析师严跃进表示。

汇生国际融资总裁黄立冲认为，从黑石的角度来说，不完全是“捡漏”的行为。近年来，黑石是很多开发商所售资产的接盘方。

黑石的心思

富力的工业地产，培育了很多年。

官网显示，富力物流园成立于2007年。一年后，首批仓库及物管服务大楼投入使用。截至目前，该物流地产已成为粤港澳大湾区内最大的城市物流园区，据称已投入50亿。

该物流园区位于中国广州市花都区华东县，占地1470亩，计划总建筑面积超120万平方米，已落成高标准仓库、厂房及冷库可出租面积约88.98万平方米，并且配套设施亦已落成，未开发的仓库净用地面积约210亩。

黑石对中国物流地产觊觎已久。

2017年，黑石集团在中国设立物流基础设施管理平台龙地物流。目前，龙地物流在全国范围内管理着40个物流园区和占地面积超过500万平方米的仓库组合，客户覆盖23座城市，服务客户涵盖电商、零售、第三方物流、快递快运和制造业等行业。

《凤凰WEEKLY地产》注意到，广州空港物流园官网前缀已添加上“龙地”二字。

龙地物流成立后，黑石开始频繁扫货。2018年，黑石集团就以2.75亿元的价格拿下东百集团旗下物流开发建设及运营主体佛山睿优工业投资管理有限公司80%股权。

2019年，黑石集团与现代物流设施开发及运营商第一产业集团签署战略合作协议，双方宣布就第一产业集团在全国范围内开发建设的物流园区开展全方位的深度合作。

今年年初，市场消息传出，黑石集团、美团和京东物流正在竞购中国物流资产的控制权，交易作价或高达20亿美元。最终，赢家落在了京东。

据悉，中国物流资产是中国本土最大的物流基础设施开发商及运营商之一，截至去年底，该公司在中国45座城市管理和运营着65个物流园区。

为何看好中国物流业？

今年7月，龙地首席执行官黄咏祥在接受媒体采访时表示，一方面是不断壮大的中产阶级，预计未来10年将会增长52%；另一方面则是电商的革命，从2015年到现在，电商渗透率一直保持每年18%的复合增长率，同时中国经济呈现快速复苏的景象。

黑石集团中国区董事总经理陈宇此前对媒体表示，疫情虽然对消费领域产生了一定的负面影响，但也影响了大家的购物习惯，加深了电商的渗透率，进而加速了物流基础设施的发展。

仲量联行表示，中国仓储物流设施库存总量大，但现代化设施占比较低。从总量上看，中国仓储物流设施总库存约10亿平方米，低于美国，但高于日本、德国和澳大利亚等国；从人均面积的角度，中国当前人均仓储物流设施库存不及1平方米，仅相当于美国和日本的20%左右；从结构上看，由于行业发展历史较短，中国现代仓储物流设施库存占比仅7%，低于一般发达国家水平，但也意味着未来提升空间较大。

与外资加仓物流地产一样，国内房企大佬也纷纷入局。老大哥万科走在了前面，2015年，万科推出独立物流品牌万玮物流，目前已是国内最大的冷库运营商。碧桂园则在2017年入股中集产城，绿地随后战略合作中远海运，远洋则频频收购物流企业，各大房企都希望在这片新土地上吃到蛋糕。

“捡漏”战略

“房地产是中国经济重要的组成部分。你对房地产不感兴趣，也就相当于说，你对呼吸不感兴趣。”2020年，一次活动中，黑石集团联合创始人苏世民公开表示，愿意在中国投资两类资产，仓储类资产和城市购物中心。

黑石成立于1985年，是全球最大另类资产管理公司之一，主要业务涉及私募股权、房地产、信贷、对冲基金等。

“今天，黑石报告了36年历史上最好的成绩。”在10月21日的财报电话会议上，黑石集团董事长苏世民表示。

2021年第三季度，黑石录得62亿美元的总收入，同比增长107%；净利润为32亿美元，同比增长88.2%。截至今年三季度，黑石管理资产规模超4.6万亿元。

据悉，黑石对亚洲等新兴金融市场的投资是在2008年金融危机后。

2008年，以10亿元收购的上海Channel1购物中心，是黑石在中国内地收购的第一个商业地产项目。

2013年，黑石曾花4亿美元收购深国投商用置业集团40%股权，后更名为印力集团。三年后，万科与若干合作方以近130亿元收购印力，赚得盆满钵满的黑石全身而退。

据媒体此前统计，“限外令”在2015年松绑之后，自2018年以来，外资并购开始明显升温。

黑石就是其中的佼佼者。

据媒体不完全统计，黑石在中国市场累计投资额接近500亿元，投资范围囊括了物流地产、写字楼、购物中心以及综合体。

“传统的写字楼和购物中心仍是外资青睐的首选业态，同时对物流、数据中心和产业园区等平台投资也越来越关注。”戴德梁行中国区资本市场部副总裁刘兵此前对《凤凰WEEKLY地产》表示，疫情以来因为交通不便，很多外资基金经理不能出差来看项目和谈判，导致决策速度放缓。

2020年3月，黑石拟以每股6港元，总价40亿美元（约254亿元）的交易对价，“吃下”潘石屹的SOHO中国。如此大手笔，震惊业内外。

仅5个月后，受多重原因影响，这笔交易宣告失败。今年6月，黑石折价近20%，再度抛出橄榄枝。但最终，这笔备受关注的交易，不了了之。

“黑石永远是在‘找差’，股票市值和资产的价格差异越大，他们就越认为是投资的好机会。”今年6月，冯仑谈及黑石收购SOHO中国时表示。

冯仑认为，黑石这类金融机构，在收购完成后，有两个方向。其一，把每一个物业能挣钱的地方都给挤出来，提高它的效率。比如说对出租有一些调整，楼层、空间重新规划，然后提升出租的比例、租金等等，这些工作，称之为“拧毛巾”。

此外，作为金融性的投资，黑石同时也是一个基金，所以在未来它的交易方向也可能是把其中的一些物业拿来卖掉。

“从黑石本身来说，积极关注中国房地产市场的变化，发现新产业和新投资机会，显得非常关键。这也对国内的地产基金等有所启发。”严跃进表示。

“不亏钱。”苏世民曾向投资大佬郭广昌透露，他成功的秘诀就在于此。

但，“不亏钱”终归是一种理想化，最终还得在市场中验真假。