2019年11月15日，张园林迎来了人生的高光时刻，43岁的他，成为了江西上市房企“第一人”。

这天，一向低调的张园林，西装革履，换了新发型。镜头面前的他，略微腼腆，喜欢竖大拇指。

凭借新力控股，2020年，张园林夫妇便以110亿身家，首次上榜胡润全球富豪榜。巧合的是，张园林的南昌老乡、投资圈大佬段永平身家亦是110亿。

新力上市似乎成了张园林的分水岭，巅峰之后，可能是无尽的深渊。

从求助信，到退出投资人群，到新力股价一日暴跌87%，再到承认2.5亿美元债可能违约，上市不到两年，张园林苦心建筑的“王国”，在一步步走向崩塌。

10月19日，标普将新力控股集团的长期发行人信用评级从“CC”下调至“SD”(选择性违约)。几天后，由于收不到能维持新力评级所需的充分资讯，惠誉宣布撤销新力控股的评级。

《凤凰WEEKLY地产》从一名员工处获悉，新力正在大裁员，并处置旗下资产。

“没跟我们解释过。”上述员工透露，新力出现债务违约后，张园林并未现身，亦未对员工进行过多解释。

2021年1-10月，新力合约销售金额为800.6亿元，其中，10月单月销售额仅为8.2亿元，比去年同期减少93亿元。

针对新力等已爆雷的房企销售骤减，诸葛找房分析师表示，一方面由于今年“银十”房地产市场热度不足，新房市场整体成交不及预期；另一方面，爆雷房企资金链紧张，运营较不稳健，按期交房存在一定的不确定性，购房者对其的信任度有所降低。

爆雷

张园林在资本市场真正“出名”，还是在今年的9月20日。

这一天，新力股价闪崩，盘中跌幅一度超90%。截至临时停盘，报收0.50港元，跌幅达87.01%。当日，新力市值蒸发120亿港元，仅剩17.85港元。

这令市场错愕不已。

后来流传的信息显示，一天前，张园林从一个80多人的境外投资者群内退群，或诱发了这一“惨案”。

“公司目前正在采用各种方法加快应对10月份的美元债，有进展马上与大家沟通，多谢大家继续支持公司。”

留下这样一句话后，投资者发现，张园林已退出群聊。新力IR（投资者关系）员工则对媒体称，系其误操作退群。

但后来发生的事情，不知道是不是超出了张园林的预料。

投资群内提及的美元债，于10月18日到期，金额2.5亿美元，票面利率为9.5%。10月11日，新力公告称，预计没有充足的资金支付该笔美元债的本金及最后一期利息。

此外，新力还有一笔原应于9月18日支付的利息共3874万元逾期未偿付，另外有债权人要求新力偿还本金及利息合计7542万美元，亦未能偿付。

10月18日，新力无任何公告公布进展。随后，新力接连遭下调评级。由于新力债券本息逾期未付，标普将其评级下调至“SD”(选择性违约)。

2022年上半年，新力还有两笔共计4.6亿的美元债，及约3.7亿美元境外非公开发行债务。

标普预计，新力异常疲弱的流动性将持续下去，鉴于该公司在未来12个月的到期债券越来越多，可能还会出现更多违约。

更早的7月，一份名为《新力地产老板张园林求救信》的文件在业界广为传播。文件称，2019年新力控股创始人张园林在推动新力上市时遭遇金融诈骗集团，以致其欠下16亿港元高利贷，至今未能脱离债务危机。

很快，新力紧急辟谣，称该文件信息内容纯属子虚乌有、恶意中伤，并表示已针对此事向公安机关报案。

和花样年、当代置业类似，2021年上半年，新力在手非受限现金有140亿元，而未来一年到期的债务有132亿元，正常情况下，完全能覆盖短债。但最终，新力的财务窘境还是被外界所知。

在8月31日举行的中期业绩会上，新力首席财务官许进业还透露，“133亿到期债务都有偿还和再融资计划，正在推进当中。”

不到一个月，新力就因资金问题站在了风口浪尖。

割肉回血

和出现债务违约的房企一样，新力也将值钱的资产摆上了货架。

在8月31日的中期业绩会上，张园林还表示，下半年新力有20个新项目进入市场，供货充足，他对完成全年目标很有信心。

转眼间，新力就走到了出售资产纾困的地步。

9月20日，新力股价闪崩当天就已停牌，原因是刊发内幕消息。几天后，市场传出，新力旗下物业公司新力服务或将出售换钱。

传闻的接盘方包括金科智慧和龙湖智慧。据悉，张园林与金科智慧谈判出售新力服务，作价可能在17亿至18亿元之间。

至今，新力服务的接盘方尚未明确，新力控股亦未复牌。新力服务招股书自9月初失效之后，没有更新招股书的动作，之后就有市场人士推测，新力大概率要出售物业。

据媒体报道，张园林与金科董事长黄红云之间相互熟悉，很有可能促成生意。不过，金科方面对《凤凰WEEKLY地产》回应称，之前确实有一些接触，但是目前没有进展。

彩生活旗下核心资产已由碧桂园服务接手，当代置业关联的第一物业则等来了融创服务。但张园林则尚未等来“白马骑士”。

截至2021年上半年，新力土储权益面积1400万平方米，总权益货值约2100亿。其中，大本营江西、大湾区、长三角区域、华中华西等城市，权益土储占比分别为33.6%、29.5%、21.5%、15.4%。

中期业绩会上，新力常务副总裁刘翔还表示，按照目前销售进度来看，即使不再拿地，也可以保证未来2.5-3年的去化。

亦有市场消息指出，新力已在近日敲定数个全资项目的出售事宜。

“留下来善后，卖储备项目”，新力的上述员工证实，其所在部门大部分人近期都被裁掉了，仅剩几人留下来处置资产。

在房企频繁爆雷的现状面前，新力处置资产的难度可想而知。

中金证券在一份研报中指出，对房地产行业来说，资产处置可期，不过因为房地产行业打破违约时日尚短，出现债券违约时已经意味着企业遭遇比较严重的资金链断裂问题。而且房地产合作开发、明股实债、除信用债外各类债务大都存在资产抵押等复杂情形，这导致各方利益诉求不同，会对资产处置进度和处置价值造成一定不利影响，从而导致目前房地产债券回收进度仍然比较缓慢。

少年得志

2010年，老大哥万科成为首家迈入千亿时代的房企，碧桂园、恒大正在奋起直追，后来的“地产黑马”新城、阳光城、宝龙等先后将总部迁入上海，吹响了向全国进军的号角。

当时身在江西南昌的34岁青年张园林，开始蠢蠢欲动。同年，张园林拉来几个投资人创办了江西新力置地。在这之前，张园林在其胞兄张国印掌舵的江西五建工作多年，一路从建设工程总承包商，干到了总经理。这样的经历与金科黄红云、碧桂园杨国强颇有相似之处。

涉足房地产之初，除了有胞兄张国印的倾囊相助，张园林身后，还站着矿老板和房地产老板，只是后者逐渐退出股东之列。

很快，新力就在土拍市场崭露头角。联合江西华东建设投资实业有限公司，新力以成交总价2.3亿元，拿下位于南昌经开区的第一块土储。两年后，新力在该地块推出了首个住宅项目“帝泊湾”，名气开始打响。

2016年，新力迈开了步子，上半年已成长为本土房企的老大哥，年底破了百亿规模。2017年，新力总部迁入上海，开启全国化。这之后，依靠高周转的打法，新力迅速从区域房企，成长为全国性规模房企，2016-2018年三年间，销售额从161.3亿元增至887.3元亿元，复合年增长率高达136%。2018年，新力已在百强榜中上升为第31名。

不过，由于张园林常低调示人，外界对这家“地产黑马”的掌舵人知之甚少。2018年7月，易居IPO敲钟现场，张园林作为助阵大佬现身，还现场发表了贺词，到此时，外界对张园林的印象才逐渐清晰。

一年后，新力在香港上市，张园林成了主角。由于新力为首家港股上市的赣系房企，张园林和新力地产还被称为“江西新王”。

2019年10月29日，香港，新力控股举行全球招股发布会。图为公司董事会主席兼行政总裁张园林（中）率一众管理层出席招股发布会。

2020年初，张园林对规模有了新要求，他不惜大代价请来明星职业经理人陈凯，担任联席董事长兼行政总裁，自己却屈居幕后。陈凯曾在华润、龙湖、阳光城、中南置地等数家房企任职，业绩亮眼。

彼时传言，陈凯与张园林签有对赌协议，即在业绩不造假的情况下，2020年之前，陈凯带领新力进入销售榜前15强，将获得新力控股10%的股权。按当时的股价计算，这部分股权价值14亿元。但双方对此均予以否认。

意外的是，6个月蜜月期后，双方旋即分道扬镳。2020年，新力实现合约销售额1137.35亿元，首次进入千亿，同比增长约24.4%，排名克而瑞销售榜单第42位，与前15强相差甚远。

据中指研究院，2021年1-9月，新力销售额为781.5亿元，排名第39位。新力并没有透露2021年的销售目标，不过，此前透露，“新力2021年权益供货850亿元，只要达到65%去化就可以轻松实现目标。”

但在违约风波后，新力大面积裁员，多地工程停工，未来几个月的回款也必将受到影响。而张园林的胞兄张国印则诉讼缠身，还上了限制高消费名单。

距离债务违约至今，今年45岁的张园林没有如华夏幸福创始人王文学和花样年创始人曾宝宝一样，站出来稳定信心，而是选择沉默。

“大器晚成比少年得志更有效，对企业、对个人都一样。”一次论坛上，陈凯如是说。