万物云上市的靴子终于要落地了。

11月5日晚，万科A公告称，拟分拆所属子公司万物云在香港联交所上市。万科直接或间接合计持有万物云62.89%的股权。

“本次分拆上市后，公司仍将继续保持对万物云的控股权，不会对公司其他业务板块的持续经营运作构成任何实质性不利影响，不影响公司独立上市地位。”万科称。

过去几年，伴随彩生活、碧桂园服务、保利物业、恒大物业等的相继上市，作为尚未IPO的头部物企，万物云的上市计划一直备受外界关注。

“我就不上，我怕资本市场把我们引导坏了。”2018年底，提及上市话题时，万科董事会主席郁亮表示，希望万科物业达成市值千亿后，再去讨论这个问题。

之后的多次公开沟通，万物云的上市时间表，都成为绕不开的话题。

2020年10月中旬的媒体沟通会上，郁亮松了口，明确“万科物业会上市”，但还没有“拿捏好时机”。在这之后，郁亮、朱保全在公开场合谈及万物云上市时，开始有了肯定的语气。

“恰逢其时，合伙奋斗。”11月5日晚间，万物云CEO朱保全在朋友圈分享了8个字。

跑马圈地

万物云前身为万科物业，成立于1990年。目前，万物云已形成万物梁行、朴临发展、万睿科技、第五空间、万物云城、万物成长等七大品牌。

克而瑞榜单显示，2020年万物云以在管面积5.78亿平方米，位列行业第一。位居其后的分别是雅生活和碧桂园服务，在管规模分别为5.05亿、4.09亿平方米。

2021年上半年，万物云实现营业收入 103.8 亿元，同比增长33.3%。其中，住宅物业服务、商业物业及设施服务、智慧城市服务、社区生活服务、万物成长收入分别占比为55.0%、30.4%、6.1%、5.4%、3.1%。

万物云上半年增速，略逊色于大肆收并购的碧桂园服务。2021年上半年，碧桂园服务营收约115.6亿元，同比增长约84.3%。

今年以来，万物云在收并购市场同样频频出手。8月，万物云与阳光城旗下物业公司阳光智博进行“换股”，后者获得万物云4.8%股权。阳光智博主要聚焦于一二线城市，截至2020年末，阳光智博在管总建筑面积3020万平方米，合同总建筑面积为6710万平方米。

一个月后，万物云又将三盛旗下伯恩物业纳入麾下，后者管理面积超7000万平方米，是福建地区管理规模最大的物业企业之一。

据媒体估算，2021年上半年，万物云的在管面积在6.15亿平方米左右，低于完成收并购的碧桂园服务。

10月22日的万科沟通会上，朱保全表达了对高额收并购背后的担忧。他说，一个现金流好的行业在规模大了之后，如果客户关系基础不够的话，将会遇到现金流危机，“在资本杠杆的放大下，一些企业将会遇到新的麻烦。”

10月，朱保全在万科的媒体交流会上

万科的物业业务目前分为3个板块，包括住宅物业板块的万科物业、商业物业板块的万物梁行和城市物业板块的万物云城。

朱保全透露，未来，住宅物业增速控制在30%以内，商业物业应该在30%-60%的增速，城市物业应该大于60%的增速。据悉上述所指仅仅为万物云SPACE板块，尚未包括GROW板块和TECH板块。

在万科物业的规划中，城市服务将是未来最具增长性的板块。在过去4年中，万物云在全国288条街道3公里半径的区域物业项目浓度已超过25%，未来发展将聚焦中国100个城市的1000条高浓度街道。

“未来（万物云的）所有的板块都可以上市。”朱保全曾对外宣称。

“公司认为上市时机成熟，董事会已审议通过，下一步将提请股东大会审议。”万科方面表示。

万科方面表示，相信如果此次分拆上市得以实现，将有助于突出公司在空间科技服务领域的发展优势，提高公司及万物云的持续运营能力，释放其内在价值，同时有利于公司向开发、经营、服务并重的转型发展。

物业界的“贝壳”

“如果只是传统意义上的物业管理服务，我觉得多一家上市公司、少一家上市公司并不重要，但如果我们是一个城市服务商，我觉得会变得很重要。”在今年6月的股东大会上，被问及上市计划时，郁亮表示。

言下之意，万物云或以“城市服务商”的概念上市。

早在万科2019年的业绩发布会上，郁亮就曾说过，万物云要以“城市服务商”的身份去上市，而不是“物业服务商”。朱保全此前也强调，万物云不以物业公司的概念上市。

今年4月底，据外媒报道，万物云正筹备上市，募资约20亿美元（约155亿港元）。该报道指出，万物云与多间投行进行磋商，最快于今年年底上市，万科物业管理业务中科技的应用，可能有助于提高其估值。

虽然当时遭到否认，现在看来，所言非虚。

更早的1月份，市场传出，万物云可能打包“物业+科技”上市。但在证监会明文规定禁止房地产和主要从事金融、投资类的企业在科创板上市后，万物云打包“物业+科技”上市的消息也不了了之。

2020年10月，万科物业更名为“万物云”。从更名起，万物云在极力强调自身的科技属性，而非物业公司。

而在业界，万物云对标贝壳，已是公开的秘密。如何将昔日的竞争对手变为合作伙伴，也或将是万物云接下来要讲的新故事。

“未来万物云还会投资一些物业公司，由他们来购买我们的科技服务，这就像贝壳系的德佑。”此前接受媒体采访时，朱保全直言，从万科物业到万物云，就像Google到Alpha、链家到贝壳的转变，未来万物云的竞争对手已经不是传统物业企业，而是科技公司的下沉。

在今年年初的业绩会上，郁亮表示，贝壳已经定义了它所处的行业，万物云也在定义自己所处的行业。

“向他们好好学习，重新定义我们所处的行业。”面对如何看待贝壳找房上市市值大涨，及阿里、京东等企业也在加快此赛道的布局，郁亮如此回应道。

毫无疑问，贝壳搭建的ACN合作网络，解决了传统中介“房””客”和”经纪人”之间联动的难题，在一定程度上，是对行业的颠覆。正因为贝壳的科技属性和行业头部地位，贝壳市值一度超5000亿元，是万科和融创市值之和。

万物云的野心，无疑也是要对行业进行颠覆。对标贝壳，强调科技属性，或将对万物云的估值带来积极的影响。

此前，参照碧桂园服务等公司，市场给予万物云的估值在1500亿－3000亿之间。

截至11月5日，碧桂园服务市值为1771亿港元，市盈率（TTM）为42.58倍，此前这一指标一度超70倍。而以商管物业为标签的华润万象生活，市盈率（TTM）一度破百倍，这些都给了物业公司资本市场的想象空间。不久前，赴港递交IPO的万达商管，估值也超2000亿。

不过，当前物业股估值都略有回调。国信证券在10月份的一份研报中指出，物业板块估值方面，当前行业平均PE(TTM)为28.9 倍。

即将上市的万物云能否撑起千亿估值，还需市场给出答案。