10月21日，戴德梁行在北京举办一年一度的THINK-IN论坛，发布中国新影响力计划年度研究报告《中国“十四五”规划——展望房地产的未来》。报告通过创新技术和新基建、环境可持续性、城市群发展三大主题来探究‘十四五’对房地产业的影响。

戴德梁行首席政策分析专家魏东女士表示，中国未来五年的一个核心的发展目标，是要提高创新质量，同时加大对于环境可持续的关注，新型城镇化将有助于这两个目标的实施。“这个也是从“十四五”规划的政策当中提炼出来的三个对于房地产市场产生深刻影响的关键因素。”

进入21世纪，以中心城市为引擎的中国城市群不仅对中国经济，且对全球经济所产生的影响正在不断加大。这些城市群可以聚集大量的人才、交通、教育等资源。紧密联系的经济网络还可以促进产业的合理布局，加强资源的有效配置和利用，从而提高区域经济的增长速度和规模。

《展望房地产未来》报告指出，2006年的“十一五规划”首次提出了建设城市群做为推进城镇化的主体形态，在“十三五规划”期间，中国是确定了将要在全国设立19个城市群。中国目前以中心城市为引擎的城市群，对于区域经济的发展规模和发展速度都会产生非常巨大的影响。

截止到目前，有11个城市群的规划已经获得国务院的批复。19个城市群，只有大湾区和长三角这两个区域已经是逐渐走入了到了第三个阶段，逐渐形成了一个真正的城市群的概念。

2020年第七次人口普查数据显示，五大城市群（长三角城市群、粤港澳大湾区、京津冀城市群、成渝城市群和长江中游城市群）2020年末总人口为5.95亿人，在全国占比41.23%。过去十年间增加的人口总量为5213万人，占居全国增量的72.34%，可见过去十年的人口增加大部分发生在五大城市群。

“其他更多的城市群，还都是在逐渐的培育和发展过程中。”魏东称。

城市建设方面，《展望房地产未来》报告还指出，在我国推动城市群发展和进入高铁时代的双重背景下，城际或市域间的轨道交通，成为引导和带动城市群经济、人口和资本紧凑发展的重要力量。以公共交通为导向TOD建设如火如荼，各个地方政府对于TOD建设也是非常的重视。

魏东表示，这主要是因为TOD的密集的人流客流和物流，能够有效的吸引人群的居住，尤其是在一些新城的建设方面，以TOD为中心的这些开发模式，能够在之后的过程中，能够让这个区域成为一个新的城市的中心。