10月11日-13日，历来被称为中国城轨发展最权威的智囊会议——“中国城轨交通业主领导人峰会2021年深圳年会”将在深圳举行，助力智慧城轨和交通强国建设。

借此契机，作为此次会议承办单位，深圳地铁也将于10月13日举办以“抵达无限可能”为主题的TOD品牌发布会，分享如何用“轨道+物业”模式持续反哺轨道交通建设运营，又能构建立体化、高效能、集约式的城市生态空间的先行者经验。

TOD模式引发业内人士热议的背后，离不开一幅幅激动人心的蓝图：

截至2020年底，全国已有29个城市开展TOD综合开发，土地储备总规模近5000万㎡，收益增长约为170亿元。如果对标国际经验，几乎所有繁荣的地区都有中心城市作为主要平台，且强大的轨道交通网往往是其重要的基础设施，比如，旧金山湾区、纽约湾区、东京湾区四通八达的轨道交通和TOD布局便是范本。

相比之下，粤港澳大湾区尚处于大都市圈TOD版图扩张的初步阶段，但核心城市深圳已从中闯出了一番天地，诠释着城轨建设+TOD开发模式的城市双引擎故事。

与时代竞速：中国城轨迈向新蓝海

谚语有云，“要想富，先修路”。

道路通，百业兴。从1969月10月1日的中国第一条城轨——北京地铁1号线出发，到如今以49座城市投运的8449公里城轨交通线路稳居世界第一(其中地铁线路6641公里);从落后百年(全球第一条城轨是于1863年通车的伦敦大都会地铁)，到成为国家新名片，中国城轨以震惊世界的速度完成了跨越式发展。

图片来源：bigemap大地图

这一条条纵横交错、穿山越海的城轨，是新时代城市道路的象征，也承载着亿万中国人民的梦想，凝聚着中华民族伟大复兴的中国梦奔赴远方，抵达无限可能。

据不完全统计，2020年国内城轨网全年累计完成客运量175.9亿人次，相当于把地球总人口运载了2次有余。同年，全国范围内城轨交通客运量占公共交通客运总量的比例为38.7%，同比提升4.1个百分点;其中，北上广深宁蓉等6城各自的城轨客运量占据了至少半壁江山。

数据来源：中国城市轨道协会，由交通部官网公布的中心城市月度客运量数据计算所得

在我国经济继续稳步发展，交通拥堵问题却日益严峻的今天，城轨交通建设毋庸置疑地得到了国家政策的大力支持，由城轨大国更上一级台阶——向城轨强国迈进。

“十五”期间，国家层面首次把发展城轨交通列入计划发展纲要，并作为拉动国民经济，特别是大城市经济持续发展的重大战略;

2019年国家推出新基建战略，七大重点基建领域中，“城市轨道交通”建设赫然在列;

在“十四五”开局之年，《十四五规划和2035年远景目标纲要草案》也提出，“十四五”期间我国城市轨道交通运营里程数将新增3000公里，预计“十四五”累计客运量将突破千亿人次，累计完成投资额有望达到18188亿元。

即便抛开政策红利，城轨依旧是一个与时代竞速的交通系统，有着强劲的内生发展动力。

一是从需求端看，国内即便强如北京、上海等超一线城市，其城轨密度相比国际大都市仍有相当大的差距。

在城镇化继续深化的背景下，所形成的城市群和都市圈将进一步释放物流、人流等交通需求，紧随而来的还有私家车保有量持续攀升等现象，以交通拥堵为典型的城市病突出。这意味着在可预期的将来，国内城市轨道交通建设仍有较大增长空间。

二是从供给端看，截至2020年底，全国共有61座城市的线网规划获批并在建，线路长度6797.5公里，占当前已运营总线路长度的80%。以深圳为例，按照市交通运输工作会议提出的计划，到2025年深圳将建成“城轨640公里+铁路220公里”。

数据来源：Wind，中信建投

另一方面，国内正在规划轨道交通的城市超过100座，较多符合地铁申报条件的城市也仍无地铁开通，意味着更多供给后备军正蓄势待发。因此几乎可以断定，随着“都市一体化”推进，全国城轨系统将持续获得发展动能。

遍地开花的城市轨道，正通过由点到线、由线至网的方式改变着一座城市的时空布局，亦拓宽了城市走向美好未来的道路。

一座现代化城市的有序运行有赖于公共交通，而公共交通首选城市轨道交通。进一步探究，国内城市轨道交通的主动脉则非地铁莫属。

数据来源：中国城市轨道交通协会，截至2021.06.30

地铁作为城市公共交通系统的重要组成部分，如果撇开让出行更加方便、快捷的基础功能，项目建设运营也会带动周边沿线物业、商贸流通发展，往往会形成独具优势的“地铁经济带”。

毕竟，出行并非目的，抵达才是。

探秘城中“城”：TOD模式赋能城市多元高效发展

“人们来到城市是为了生活，人们居住在城市是为了生活得更好。”

——亚里士多德

中国城轨建设进入了提速的快车道，从一条地铁到遍布全国各大城市的轨道交通，开拓创新仍在继续，中国智慧正创造未来。那么灵魂拷问来了，除了提供日渐方便快捷的交通，城轨还将为人们的生活带什么样的惊喜?

由于个人喜好的不同，答案必然五花八门。但TOD项目，将会是其中的热门答案之一，它代表着城轨时代中，人们对美好生活的向往。

TOD是个什么新物种?

过去国内城市发展以空间扩张为主，而今逻辑已转变为空间优化。

就拿国内城轨密度位于前列的上海来说，国内TOD项目尚未引进之时，由于地铁线路建设不断在上海各区蔓延开来，往往是轨道造到哪里，楼盘就开发到哪里，即通常意义上的“地铁房”。尽管在这种模式下，1号线带动了莘庄，9号线带动了松江，11号线带动了嘉定……但这种简单粗犷的开发模式对于用地空间日渐不足、城市拥堵的情况日益加剧的大城市来说，明显不是长久之计，新的城市规划亟需一剂“TOD良药”。

提及TOD，相信多数人最深的印象便是“地铁上盖”。在普通城轨车辆段，原先是车辆露天停靠，如果在上面加一块大大的混凝土盖，那么这个“盖”相当于重新造了一块宝贵的建筑用地，列车在盖下，新的物业在盖上拔地而起，这便是俗称的“上盖物业(地铁上盖)”。这个创造性的开发思路，一方面解决土地资源紧缺和住房难的问题，另一方面则实现物业反哺城轨，保障城轨物业的可持续发展。

△“上盖物业”效果对比

需要注意的是，“上盖物业”仅仅体现TOD项目的一个侧面，而非全貌。早年，美国率先提出城市发展的出行新模式TOD：Transit-Oriented-Development，即以公交交通枢纽为中心的城市发展模式，以400-800米为半径建立中心广场或城市中心。毫不夸张地说，标准TOD即是一个“mini城市中心”，你可以长久“宅”在其中，却总能轻松与外界保持互通。

所以说，TOD概念的项目绝不等同于地铁房，不是在城轨上建单一的住宅/商业区，也不是各业态的简单组合，而是生活场景的融合：把办公、商业、居住及其他公共建筑和景观环境等融合进一个项目里，并且让人享有适宜的街道网络格局、工作和生活空间。

TOD模式开发示意图

图片来源：深铁置业

精品TOD是如何练成的?

在东京新宿地铁片区，有17条轨道线路在这里汇聚，出入闸人次高达364万/天，地铁出口一共有178个，数量之多令人乍舌，早已被吉尼斯世界纪录认证为世界上使用人数最多的地铁站。

为了强化车站与周边商业设施的链接，开发者将整个区域升级成为更加多样化的“国际交流都市”。比如，在换乘规划方面就做到了地下车站、车站商业、地上车站、地上商业等整体性的无缝连接;在停留体验方面，增添了诸如绿色露台等更多的绿色节点“点缀”其间。

图片来源：网络

这里不仅是东京新规划的行政与商业中心，还是百货公司与商业街云集的商业区，更云集了众多名企总部，使得庞大流动人群的购买力、以及对城市的赋能都得到了质的提升。

再将视野拉回国内，TOD项目比普通物业开发项目周期更长，按照3-4年为周期估算，后续规划数量、投资需求以及板块业务收入反哺在“十四五”期间或有较大的放量空间。此外，较多后发城市如贵阳、南昌、兰州等尚在轨交建设初期阶段，线路尚未成网，土地业务一二级联动及 TOD项目谋划受限于轨交规模还未开展，但长期来看，随着越来越多的城市城轨交通规划获批，TOD项目开发的市场前景非常广阔。

近年来，不少内地城市也率先涌现出一批优质的TOD项目。

上海最大的交通枢纽——大虹桥，汇聚了机场、高铁、城轨、高速等交通要道，盘踞于此的万科·天空之城项目则借鉴了日本TOD模式的思路，围绕17号线徐盈路站，规划的核心是《上海2035》提到的15分钟生活圈理念。

图片来源：网络

在地铁建设热火朝天的当下，深铁集团旗下全资子公司深铁置业的TOD探索之路，同样有不少可圈可点之处。

创新“轨道+物业”模式，践行TOD发展理念

在业内人士看来，TOD因牵扯众多利益相关方且设计方案复杂，对开发者的全局考量能力和综合协调能力要求很高，目前国内相对成功践行TDO模式的企业并不多见，而深铁集团旗下的深铁置业正是少数领先的探索者之一。

深铁置业的“轨道+物业”开发模式，实质就是上盖物业(深铁置业统筹)与地铁线路建设(深铁建设统筹)同步规划、同步设计、同步施工，通过地铁上盖物业开发为城市轨道交通可持续发展提供资金支持。

图片来源：深铁置业

或许也是得益于与母公司深圳地铁集团在业务协同层面的深度耦合，涵盖物业开发、枢纽两大核心业务的深铁置业已连续5年荣获“深圳市房地产开发行业综合实力十强”前三甲，连续6年实现销售额超100亿元。截至2021年9月，深铁置业累计获得16个轨道沿线上盖项目的综合开发权，总开发规模达1107万㎡，其中，已建交付面积约395.56万㎡，在建面积约544万㎡，尚未开工面积约166.6万㎡。

资料来源：深铁置业

深铁置业旗下各大TOD项目相继落成，实际上体现了近些年TOD发展模式的新变化。

一是从“单站独立开发”向“片区统筹、站城一体化”转变

以深铁前海国际枢纽中心项目为例，该项目规划的枢纽及上盖物业项目总用地面积20公顷，总建筑面积约215.9万㎡。建成后，预计全天客流量达75万人次。

该项目规划巧妙地采用了“站城一体化”设计理念，从总体规划来看，前海枢纽联通五线纵贯粤港，立体公共交通与高端城市综合体无缝连接，构建立足深圳前海，辐射珠三角、香港地区的集约型、立体化的24小时活力社区，塑造国际化的现代城市窗口形象，形成前海片区地标和区域核心。

交通设计方面，在保障内部人行交通高效换乘的前提下，还通过地下、地面和二层人行系统与周边建筑或地块连接，实现本项目与周边快速、便捷的人行联系。

最后，物业与枢纽通过一体化设计管理、策划、施工及运营，落实项目的全流程“一体化”理念。

未来，这样集混合功能为一体的综合社区里，地铁正承载一颗颗梦想日夜穿梭。一边是穿流不息的列车，一边是繁华热闹的商业及办公区，再另一边却是安祥静谧的宜居之地。

△“深铁前海交通枢纽”站城一体化示意图

二是从“空间规划”向“功能策划、空间规划、一体化设计”转变

由深铁集团和振业集团两大国企联袂巨献的地铁锦上花园，与地铁3号线六约站无缝接驳，是涵盖住宅、公寓、商业、体育公园等业态的大型综合体。

项目创新性融合“地铁”、“公园”两大价值，在功能策划上毗邻大型体育公园，包含网球场、篮球场、环形慢跑道等多元设施;在空间规划上云集盒马鲜生、中影国际影院、星巴克、迪卡侬等品牌商家，一体化构筑都会大城体验。

三是从“站点周边空间设计”向服务于人民生活、出行、工作需求的“特色场景营造”转变

深铁阅山境花园项目，可以说为深铁置业TOD特色场景营造留下了浓墨重彩的一笔。该项目定位为学府生态区、地铁大都会、精英品质住区，是集住宅、学校和配套商业于一体的高档精英品质社区，由于毗邻北大、清华、南方科技大学等知名高等院校，成功营造了伴山人文学府的特色场景。

四是从“开发建设”向“综合运营”转变

深铁懿府项目作为深铁置业匠心打造的城市高端住宅首发力作，是集高端住宅、缤纷商业、运动公园、九年教育配套为一体的75万㎡人文生态综合体。从设计之初，该项目就带着综合运营的思考，并不过度依赖一个地铁站点，改为依托安托山、深康、侨城北、深云四个地铁站群而立，所在安托山片区则与香蜜湖、华侨城连为一体，坐拥三山一海六公园的自然馈赠，有望成为城市山居新的样本。

△深铁懿府示意图

从“前海国际枢纽中心”到“深铁懿府”，对年轻的城市里更加年轻的深铁置业来说，都是一次次全新的探索和突破。依托深铁集团十二余载的深厚积淀，深铁置业将继续深耕TOD模式，构建起一个更值得期待的“轨道+物业”版图。

当然，转变之外还需要更多的坚守，以人为中心、土地高效开放、高效可达性等诸多TOD经典理念，也始终贯穿在深铁置业的漫漫征途中，助力城轨上的居民抵达无限可能。