“碧桂园服务喜欢大的，大的市值；喜欢好的，优质的；喜欢规范的，因为不乱。”9月17日的博鳌房地产论坛上，碧桂园服务总裁李长江在谈到收并购时说。

彼时，他透露，正在接触一些项目。

短短3天后，碧桂园服务就官宣，以不超过100亿元代价收购富良环球100%股权，从而间接收购了富力物业。这也是继49.64亿元收购蓝光嘉宝部分股权后，今年以来，碧桂园服务的又一大手笔收并购运作。

有媒体称，从3亿购入到百亿卖出，富力两大股东一年半回报超32倍，富力物业也从一个亏损的公司，成为估值近100亿元的优质资产。

而李长江则在朋友圈称，“交易价格公道”。

“我们在这个行业里面，很清楚这个公司值不值这些钱，所以我们拍板合作的，它都是值这些钱。”李长江解释。

此次被收购标的富力物业，由富力地产执行董事和大股东李思廉、张力分别间接持有46.48%的股权。上述交易官宣后，李思廉、张力旋即向富力地产注资80亿港元。

戏剧性的是，4年前，在万达出售文旅和酒店项目的那场世纪大交易中，李思廉还是万达77家酒店的买主，意气风发。但这一次，李思廉换了身份。

“价格公道”

“我很高兴，因为项目质量好，交易价格公道，服务团队优秀。最关键的是，我看好行业。”9月20日晚间，碧桂园服务总裁李长江在朋友圈表示。

这笔不超过100亿元的交易由两部分组成，包括0.86亿平方米在管面积，交易对价为70亿元；及未来将交付的0.66亿平方米面积，交易对价为30亿元。

据悉，若以此交易对价以及富力物业做出的2021年业绩承诺，则碧桂园服务给出的富力物业的PE估值为14倍。

在富力物业的结构中，商业物业有1120万平方米。而此前在资本市场获得40倍市盈率的中骏商管，在管总建筑面积约为1620万平方米，更早上市的华润万象生活，上市之初市盈率高达120倍。尽管有市场整体估值下滑的因素，但碧桂园服务仍然被认为是做了笔划算的买卖。

“性价比高”，广发证券称。

根据分析，截至9月20日，物业板块对应2021年PE平均为16.2倍，其中龙头22.0倍，非龙头12.6倍，富力物业在非龙头中属于较为优秀的公司，2020年归母净利润2.4亿元，在交表物企中排名第二。

碧桂园服务是以当前确定性资产14.0倍PE的对价，以潜在全部资产11.3倍PE的对价进行的收购，而此前收购蓝光嘉宝服务对应2021年PE为10.2倍。

严苛的交易条件

这笔交易中，碧桂园服务透露出谨慎的态度，对100亿元的支付流程及条件做出了细致要求。

今年上半年，富力地产仍踩中“三条红线”，且其一年内到期的有息负债为519.04亿元，而持有现金仅288亿元，无法覆盖其短期债务。此外，国际评级机构穆迪将富力地产的企业家族评级从“B1”下调至“B2”，将富力香港的CFR从“B2”下调至“B3”，还将上述评级列入下调观察名单。

在流传出的投资者电话会上，碧桂园服务管理层认为，最大风险是开发商的不确定风险。

根据支付流程，100亿的交易对价将分两阶段、四期支付。其中，70亿元的交易对价将分三期支付，目前，第一期20亿元，已在双方签订股权转让协议后支付，剩余的两期30亿和20亿元资金，则需在相关手续完成后支付。

按照协议，双方需在2022年1月10日前办完存量在管项目的管理权交接工作，至此碧桂园物业香港开始派遣工作小组接管富良环球等公司。

针对未来需交付的0.66亿平方米面积，交易对价30亿元，碧桂园服务提出了更为严苛的要求。这部分费用，将根据交付进度逐月支付，另外，还对待交付的住宅及商业项目面积提出合约单价要求。

“本次交易总金额很大，但并非一次付出，整体支付节奏可以覆盖各阶段风险敞口。”

碧桂园服务方面对《凤凰WEEKLY地产》表示，公司坚持分段交易，即现状交易值多少就给多少对价，在途面积交一份给一份的款项，抓住现状价值，确定部分给确定价格。

双方还做出业绩承诺：富良环球确认2021年扣非归母净利润不低于5亿元、会计收入不低于42亿元、截至2021年12月31日的在管面积不低于8600万平方米，及总合约面积不低于1.27亿平方米等。若不达标，调整金额将在第二阶段进行等额扣减。

“并购协议对碧桂园服务权益的保障较多。”广发证券认为。

碧桂园服务的野心

“碧桂园服务收并购是精挑细选，有两个主要方向，即提高重点市场的项目密度；增强新赛道的服务能力。”9月22日，碧桂园服务方面对《凤凰WEEKLY地产》表示。

而富力物业在商管物业的积累，目前仍是碧桂园服务的一块短板。今年上半年，碧桂园服务才新增了商业物管服务，带来约1.4亿元的营收。

李长江在接受《凤凰WEEKLY地产》等媒体采访时透露，新增商业物管服务是为了补短板，并称在业务结构方面，碧桂园服务现在是7条线，进入下半年可能会有2条线的增加，也就是说，与往年相比，增值服务会有所增加。

“5年内突破100亿这点还比较有信心，团队已经把军令状领回去了。”碧桂园服务管理层此前公开表示。

不仅如此，根据广发证券报告，2020年富力物业社区增值收入占比仅 4%，而碧桂园服务是社区增值服务龙头，通过输出社区增值服务体系，将有助于大幅提高富力物业的社区增值服务收入和利润。

这点，符合碧桂园服务并购的标准。

李长江透露，挑选合作伙伴时，主要基于对方公司本身的项目，比如公司平均管理单价、人才团队，以及收入结构中，占比最多和占比最少的是什么，“我们的能力到那里以后，它过去占比非常少的收入，我们可以大幅度提升这些内容。”

此外，收购富力物业，还将为碧桂园服务新增超0.5亿平方米一二线在管面积，其一二线城市总在管面积将突破2亿平方米。伴随富力物业0.66亿平方米面积的交付，碧桂园服务一二线城市的优势将进一步提升。

行业洗牌加剧

今年以来，物业领域龙头行业的聚集效应更加明显。

据中指研究院不完全统计，2021年上半年，物业服务企业发生并购案例超40宗。

上海中原地产市场分析师卢文曦表示，和地产类似，目前来看物企兼并趋势还是明显的，最后会有几个龙头型企业，这也能实现资源有效配置。

过去一段时间，万物云陆续将阳光城旗下的阳光智博、三盛集团旗下伯恩物业等纳入麾下；龙湖智慧服务则将九龙仓旗下中国内地部分物管企业、美好置业旗下美好幸福等收入囊中。

此前，龙湖智慧服务CEO曾益明对《凤凰WEEKLY地产》表示，收并购主要考虑的是，符合企业战略发展方向的标的，注重协同发展。

今年年初，碧桂园服务提出到2025年要实现“千亿营收”目标。当时，李长江就对其进行了解读：物管营收达500亿元，增值服务达到300亿元，商业与商写突破150亿元，城市服务突破200亿元等。

几天前，李长江再次强调，“5年时间千亿（营收），每一年都要比上一年超越50%，这一点是没问题的。”

但蛋糕做大的同时，盈利“阵痛期”不可避免。

财报披露，今年上半年，碧桂园服务毛利率为33.4%，较去年同期下滑3.8%。

“在第一年可能会有下降，拉低我们的毛利率，这不可怕，我们看重的是更持续更长远的未来。”李长江回应。

一个事实是，房地产进入存量竞争后，物业价值被放大，在拼规模的阶段，行业洗牌仍将继续。

至于谁将成为首家营收千亿的物企，只有时间才能给出答案。