9月18日，“博鳌·21世纪房地产论坛第21届年会”在上海召开，弘阳地产执行董事及总裁袁春围绕“房地产业如何破解‘中年危机’”这一话题，进行了观点分享。

规模与安全

关于规模与安全的平衡，袁春表示，行业其实已经达成共识了，肯定不是越大越好，而是越稳越好。当然对于未来的发展来说，的确还是需要一定的规模，但规模一定不是最重要的，更重要的是可持续发展，第一要盈利，第二要有很健康的现金流，并且把产品和服务做好。

在市场的选择上，袁春认为，经过这么些年，有惊喜的市场已经不多了，城市的竞争格局已经比较清晰了，很难再有亮点出来。他表示：“现在主要目标是把确定与安全的事情做好，已经够做的了，不用再想其他的。”

袁春认为，“地产”和“房产”是两个概念，拿地更多是地产的逻辑，其实应该更重视房产模式，“大家把心放到肚子里，好好把产品做好，现金流弄好，不会有问题。”

关于行业毛利率下降问题，袁春表示，大家通常认为能做到20%是不错的，而他认为房地产利润率并不低，最大的问题在于负债高，未来合理的利润率应该保持在20%-18%左右。

“要想保持利润率，核心在于一定要降低负债。”袁春认为，现在有些地产企业负债太高，一旦市场出现波动的时候，高负债房企抗风险的能力非常弱。

要做“好公司”、做好产品

袁春认为，“其实房地产不存在中年危机，之前十年是年少太轻狂，现在挺好，回到十年前的玩法了，大家更重视产品，更要重视客户，回归到行业本来的样子。”

分析商业地产和住宅地产双轮驱动的商业模式时，袁春表示不太看好做住宅的企业做商业，因为两者的逻辑有区别，住宅“快”，商业是“慢”，住宅的销售周期可能两三年就结束了，而商业想要培养好，没有六到十年是不可能的，这是两个完全不同的思路。“如果拿住宅的思路做商业，那问题就非常大。”

袁春预测，行业未来的竞争会逐渐减弱，因为这是一个出清的过程，最终能留下的是传统的好企业。“说白了，客户尊重、员工开心、股东满意、有社会责任的，这样的企业才可以长久下去。”他表示，要想在房地产行业继续生存下去，一定要做“好公司”，是“好公司”就不用怕。

袁春感慨说：“之前运气太好了，做了二十几年‘风口上的猪’，未来怎么样不知道，但有很多有意思的事情可以研究。”据他介绍，弘阳地产已经将大量的精力投入到产品研发、工程兑现上，他认为，把产品做好、把客户服务好，后面很多问题都可以迎刃而解。

“最近十年行业太浮躁了，大家不再关注产品、客户，更多关注的是倒腾来倒腾去的资金，所谓的高周转。”袁春认为，“行业的回归”这件事很好，回到十几年前的玩法，未来房地产行业依然很有希望。

“我非常开心，终于有时间讨论怎么把产品做得更好的问题了。”

袁春最后表示，房地产行业的问题不在于“人才过剩”，而是“人过剩”，房地产行业缺好的专业人员，比如优秀的设计师、工程师、造价师。“但是我们不缺的是太多想当总经理的人，因为行业最终造房子还是像制造业，要做好产品、做服务。”