“万科活不下去是开玩笑的，它是在提醒我们要活下去。”

富力2018年业绩发布会上，谈及万科那句“活下去”时，董事长李思廉说。在那之后，富力连续两年没完成销售目标。

今年上半年，富力协议销售额为650.8亿元，同比上升18%。全年的销售目标是1500亿，按照目前的进展，要完成目标，压力不小。

销售规模扩张不及预期的背后，是沉重的债务负担。半年报显示，上半年富力总负债3317.8亿元，流动负债2292.8亿元，持有现金288.0亿元。

半年报称，“持续大幅减少人民币184.0亿元总负债以改善财务状况”。

但在总量面前，恐怕还差得很远。

债务高企，富力无力

富力上半年的业绩会上，8个现场提问中，有一半都是减债相关。

高层的回答是：

今年上半年，减去了184.0亿元总负债。

“每半年减100亿到200亿负债”，是富力的目标。

但相比于千亿级的总负债，上半年减去的百亿债务多少让富力显得有些力不从心。

中期业绩公告显示，虽然较去年年底减少了184亿，富力的账单上还有约3317.8亿，其中流动负债，即企业将在1年内或超过一年的一个营业周期内偿还的债务，约2292.8亿，占掉了总负债的大比例。

此外，富力的短期借款从109.2亿增加将近30亿至136.3亿。而富力上半年在减债方面的努力多体现在了长期借款当期部分，在此项上较去年年底减少了约146.8亿，但仍有约382.8亿的该项债务需还。

这意味着富力短期的还款压力依然较大。

截至上半年，富力手里的现金是288.0亿，其中160.4亿是受限制现金。

当前，富力剔除预收款后的资产负债率、净负债率、非受限现金短债比分别为74.9%、123.5%、0.55，而三者的监管要求分别为不大于70%、不大于100%、不小于1，三条红线还是全踩了。

“华南五虎”之首的下坡路

距离富力的鼎盛时期，刚刚过去了不到五年。

1994年，一位37岁的香港人嗅到了内地楼市升温的态势，北上广州，和一位跳槽下海的广州人合资创办广州天力房地产公司，也就是富力的前身。这两个人就是如今的富力双老板李思廉和张力。

早期的富力抓住了旧城改造的机会，逐渐发展壮大，曾被誉为“华南五虎”之首，另外的“四虎”则是雅居乐、合生创展，还有碧桂园和恒大。

在很多广东人的眼里，富力是广州的代表，就连富力投资的球队都叫“广州城”，与恒大投资的“广州队”相比，被很多人认为有着真真正正的广州血统。

08年之后，富力重仓商业地产，这一举措也被业界诟病踏错此后10年住宅红利时代的风口。

2017年，一向热衷商业地产的富力大手笔出资199亿接盘万达77家酒店，成为全球最大豪华酒店业主，而这一年富力账单上总共增加的债务不过536.4亿。

那是富力酒店业务高光时刻，此后的几年，酒店业务逐渐暗淡。从2019年开始，酒店业务成为了富力业务中的最大缺口，10.1亿的亏损额第一次超过了一向烧钱的足球队。今年上半年，富力酒店业务亏损5.5亿。据《凤凰weekly地产》不完全统计，自2018年以来，富力酒店业务已经累计亏了34.4亿。

2018年，富力已经意识到问题，当年中报中，富力这样写道：

“本集团在解决债务到期问题时面临了比往年相对更大的压力”。

彼时，富力的财报上写着184.1%的净负债与总权益比率，和将近三千亿的总负债。而就在那之前的几个月，富力还准备用3年迈进三千亿。

随后的两年，富力接连下调销售目标，但业绩下滑的速度似乎超乎高层所料，下调后的目标，也没完成。

承诺或再次搁浅？

今年以来，富力的问题并没有看到好转的迹象。

上半年的集中供地中，富力销声匿迹，一块土地没拿。机构上半年拿地榜单中，100强的门槛是37亿，其中并没有富力。

据媒体统计，2021年上半年富力地产新增权益土地储备建筑面积仅为55.5万平方米，同比下降77%，权益土地金额19.5亿元，同比下降68%，拿地销售比为0.04。

城市更新是富力土储重要补充方式，上半年在3个城市新获的4个项目中，有3个项目为城市更新项目，占新增拿地权益金额的88.2%。

旧改是富力开始的地方，也是债务压身的富力手里能打的牌。

中报显示，富力上半年旧改项目销售额约146亿，占总销售额的22.4%，同时旧改项目转化了约800万平方米的可售建面。

但是，周期长、回款慢，对于目前迫切需要资金的富力来讲，并不轻松。

另一件与财报无关的事，从侧面印证着富力令人担忧的部分。

上半年年初，富力集团董事长张力之子张量的实地公司被曝多名高管离职，随后又出现票据逾期状况。危机中，7月27日，富力发布公告撇清富力和实地的关系，表示富力与实地集团没有任何直接或间接对集团构成财务负债的财务贷款或债务担保安排，且双方并无股权关系。

这不免让人联想到“自身难保”。

去年10月，富力通过配股融资24.98亿港元，后又出售了广州CBD某写字楼部分权益和广州国际机场综合物流园部分权益，回血超过60亿元。

据不完全统计，自去年12月至今年1月，富力共质押六家公司的股权给广州城投，拿到了广州城投的50亿元资金。在2020年业绩发布会上，富力地产董事长李思廉表示，如果价格合适富力还将继续出售资产，既包括物业、商场、写字楼、酒店等商业资产，也包括部分住宅项目的股权。

但这样的努力在高企的债务面前显得似乎有些乏力。

根据富力管理层的表述，富力的计划是每一年降一条线，2021年一条，2022年一条，2023年一条，今年首先是净负债率，并且“集团现时的净负债率约为123%，与达标的100%相差不远”。

去年年底，富力净负债率为130%。这意味着，富力花了超过半年时间将净负债率降了7个百分点。

距离2021年结束只剩四个月左右，富力还有23个百分点需要降下去。

IPG中国首席经济学家柏文喜对《凤凰weekly地产》表示，在富力目前这个负债状况之下，要完成降低净负债率至100%并不容易，但是也并非完全不能完成，关键还要看真实的负债规模与负债率是否下降。

业绩会上，富力高层称希望股东有一点耐心。

但有人说，留给富力的时间可能真的不多了。